居永和:致力于物业管理和知识产权的大律师

貌似年轻却资历颇老的北京证泰律师事务所律师居永和，已有11年的律师从业经历了。如今，居永和律师在物业管理和知识产权领域建树颇丰。国庆前夕，居永和接受了本刊记者的专访。

致力于物业管理领域的法律服务

物业管理作为一个新兴的行业正在得到迅速发展。由于法律、法规之间的冲突以及开发商在物业管理设计上的失误，因物业管理发生的纠纷越来越成为妨碍建立和谐社会的消极因素。

《人物周刊》：您是什么时候进入物业管理领域的？

居永和：大概在2000年，《凤凰》周刊登了一篇采访中国人民大学教授毛寿龙的报道，从这篇报道中我首次接触到“业主委员会”的概念，我立刻敏感地意识到：居民委员会将退出历史舞台，业主委员会将成为新的社会基层组织，中国社会基层的民主将从业主委员会开始。

《人物周刊》：可否谈谈您从事物业管理领域法律服务的初衷和感受？

居永和：这首先与我的出身有关。我出身于农民家庭。上大学以后，我一直进行村民委员会的研究，以期通过村民委员会的民主与法制建设为农民提供保护。对村民委员会研究，不能不对居民委员会进行比较研究。当发现业主委员会产生的条件是房屋商品化时，我立刻意识到，只要具备这个条件，城市社会基层组织将发生质的改变。

物业管理就是业主委员会行使对房地产的财产权利，业主委员会是物业管理的核心。然而，现实中，法外立”法”使业主委员会被边缘化，物业管理公司得以喧宾夺主。法外立“法”是指越权制定的规范性文件。物业管理中的法外立”法”主要是上级法院在法律以外制定的、不向社会公布的规范性文件。有这种规范性文件，实际得到执行的是这种规范性文件而不是法律。除了法外立”法”，开发商、物业管理公司组成的强大利益共同体对立法过程施加影响使业主委员会在法律上有名无份。从全国各地业主的维权行动的结果来看，不铲除法外立”法”，各种维权行动没有多大的实质意义。

《人物周刊》：物业管理似乎只是城里才有的事，农村有物业管理和业主委员会吗？

居永和：目前，物业管理这个新概念还没有被适用于农村。这并不表示农村不需要物业管理。农村对物业管理的需求比城市更为迫切。目前，农村的物业管理事务仍旧作为《村民委员会组织法》赋予村民委员会的职责之一。

《人物周刊》：前面您将物业管理提升到民主与法制建设的高度，请详细阐述一下。

居永和：可以从物业管理产生的原因说起。在城市房屋市场化之前，房屋使用人绝大多数没有房屋的所有权，仅仅是在房屋内居住的公民，因而被称为“居民”，相应的基层组织的名称叫做居民委员会。那时，没有物业管理的概念，物业管理事务主要属于市政建设的范畴，居民委员会在《居民委员会组织法》赋予的职责范围内担当了社区的部分物业管理事务。在城市房屋市场化以后，房屋使用人大多数获得了房屋的所有权和土地使用权，因而被称为“业主”，相应的基层组织被就称为业主委员会，物业管理事务开始从市政建设和居民委员会的职责中分离出来，物业管理的概念便产生了。

物业管理是对物进行管理而不是对人进行管理，就是对房地产行使财产权利。业主委员会与全体业主的关系，如同董事会与全体股东的关系。业主委员会不仅是一个财产权利主体，同时也是社会基层组织，所以，业主委员会不仅享有财产权利，也一定会获得政治权利。当业主委员会逐步取代居民委员会，当村民委员会行使物业管理的权利，中国社会基层的民主就趋于成熟了。

《人物周刊》：您的物业管理纠纷案件一定不少，能否给我们的读者说一、两个案例？

居永和：没有一个案例是值得一提的。根据法律的规定，在业主和物业管理公司之间，不存在合法有效的物业管理合同关系。实际中存在的物业管理公司与每一个业主签订的物业管理合同，是开发商为了掩盖从业主身上谋取非法利益和逃避交纳物业管理费的义务而设计的。这本是一个拙劣的设计。遗憾的是，法外立“法”使这个拙劣的设计得逞了。法外立“法”堵死了业主维权的道路。

《人物周刊》：您现在为我们的业主朋友在做些什么？

居永和：不铲除法外立“法”，与开发商或物业管理公司在法庭上一对一的干绝对是件傻事。现在，我们在做两件事。一件事是大力推动最高人民法院做出符合法律原意的司法解释，使违背法律原意的法外立“法”不再横行。另一件事是同开发商进行合作，为开发商设计一套物业管理的全新方案，因为，物业管理已经成为开发商集体形象的一个污点，消除这个污点，或者将这一污点变成亮点，既符合业主的根本利益，也能成为开发商的一个卖点。我们希望同更多具有长远战略眼光、真正具有企业文化的房地产开发企业合作，将我们的理想和服务与房地产开发企业的经营和文化结合起来。我们坚信，这样的结合，一定是一个多赢的结合。

将知识产权领域的法律服务进行到底

三年前，电影《英雄》的音像版权卖出了1780万元的天价，此后买卖双方的剑拔弩张曾经引发媒体的一阵喧闹，记者了解到居永和律师作为买方的律师全程参与了此后双方的谈判，记者旧事重提。

《人物周刊》：从事知识产权的法律服务，不是因为您的出身吧？！

居永和：不是。这完全出于偶然。我小时候非常喜欢上海美术电影制片厂出品的美术动画电影，如《大闹天宫》、《哪吒闹海》等。在北京的一家知名音像连锁店看到有《大闹天宫》VCD光盘后，打算买一盒给孩子看看，就买了一盒。播放后发现，上、下集之间漏掉了很多内容。就与上海美术电影制片厂联系，答复是：这不是正版产品，是盗版。于是，上海美术电影制片厂委托我对这家音像连锁店提讼。这家音像连锁店以真诚的态度表示道歉并支付了高额赔偿金，上海美术电影制片厂很满意。从此，我开始研究有关音像制品的法律并调查音像制品版权的实际状态。调查的结果难以置信，除了沿街兜售的盗版音像制品以外，在合法渠道的货架上销售的音像制品，竟然大多数的版权是不完整的，就是说，在应当获得权利人授权的各个环节，大多数音像制品在某一个或一个以上的环节上没有获得权利人的授权。缺少一个环节的授权，从严格意义上说，仍然属于盗版。由于它是以正版面目出现、在合法渠道销售的，我称之为”伪正版”。

《人物周刊》：竟然大多数音像制品是盗版，也就是您所说的“伪正版”，是不是执法力度上有问题？

居永和：”伪正版”从外观上是无法识别的，只有权利人才能知道是不是正版，不是执法的问题。问题是什么呢？问题是绝大多数权利人、尤其是自然人，比如歌唱家、作曲家，不知道自己享有哪些权利，权利人也不知道如何识别。音像制品，从作品创作―表演―录音（像）制作―复制―发行，历经诸多环节，每个环节都有不同的权利，每一项权利的概念理解起来对于非专业人士晦涩难懂。音像制品的权利人，都是音乐人、文化人、艺术家，我相信他们在购买侵犯其权利的音像制品时也一定浑然不觉。

《人物周刊》：听说您担任国际唱片业协会的诉讼人时，单张唱片获得赔偿金在三十五万以上的判决有六个，这个记录至今无人打破，居律师能不能具体说一下？同时，能不能告诉我们最近有没有令人振奋的新判决？

居永和：不是六个，是七个。这七个判决，天津高级法院的有三个，石家庄中级法院一个，九江中级法院两个，西安中级法院的一个。

最新的判决是九江中级法院做出的，判决的赔偿金额大约是三十四万。这个案子中的“伪正版”光盘，告诉你也许会令你吃惊，就是号称发行量超千万、政府主管部门曾明令要求严格保护的《刀郎-喀什葛尔胡杨》。这盒光盘中的一首歌“亚克西”，是王洛宾先生的作品。我是王洛宾先生的继承人的诉讼人。支付三十余万的赔偿金，就是这盒光盘的发行商为”亚克西”这一首歌曲买的单。

居永和律师告诉记者：北京市证泰律师事务所正与外省市的律师事务所合作，信息互通、协助取证、相互提供优势资源，覆盖了除、青海、新疆以外的全国各省会城市及其他大城市。北京市证泰律师事务所已经是反盗版领域的一支强大力量并将成为这个领域的一面旗帜。我们祝愿居永和律师和北京市证泰律师事务所一路凯歌。