“红证”狂潮

是市场的疯狂逼得人贪婪,还是人性的贪婪引得市场疯狂?抑或是这两者的交缠本就是难以抗拒的诱惑,迷途的人们寻不到答案,只缘身在此山中……

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“红证”,其全称为“返回地建设用地分配证”,是温州瑞安证明失地村民获得安置留地补偿权利的唯一凭证。

温州瑞安,上望街道,望东西路。

这条普通的城郊马路,现在彻底冷清了下来。疯狂的“红证”交易,曾使这条路一度成为瑞安市司机们的梦魇。2009年下半年最火爆的时候,要通过这条长不到一公里的公路,有时得花上个把钟头,交警得出动10多人在这里维持秩序……

而今,曾经的繁华与喧嚣早已不再,政府的一纸禁令让所有疯狂的梦想跌落尘埃。2009年11月20日,当记者来到这个红极一时的地方,映入眼帘的只有无尽的萧索。灰暗的天空下着细雨,大半个中国此时都受到了寒潮的侵袭,瑞安街头,寒意无疑更为彻骨。

“红”得烫手

“你是来调查‘红证’的事?!”原本一脸冷漠的林家强顿时激动起来,急忙起身给自己的客户、朋友打电话,让大家都“赶紧过来反映情况”。三十多岁的林家强是望东西路上庞大房产中介队伍中的一员,与这条路上数不清的中介一样,他的店如今也濒临倒闭。

不到半个小时,林家强的店里就赶来五六个急切地“要向记者反映情况”的人。当初,林家强的店里总是挤满了热切的炒家,如今,却常常充斥着沮丧和抱怨。

2003年,浙江省开始试行安置留地政策,即政府在征收农村集体土地后,按征地面积的一定比例返还给村集体,再由村里分配给农民,俗称“返回地”。政策落实到瑞安,则是政府返还已规划好的土地给被征地的村子,村委按规划筹资建房,并将房子分配给村民。为此,村委、街道制作了“红证”,将村民在未来房产中的权利记录其中,对村民而言,“红证”其实就是一套期房。

在民间经济最活跃的温州,“红证”的诞生,本身就孕育着巨大的交易冲动。“红证”中“转让情况”一栏竟预留了近10页,其面积也可以根据交易需要分割或合并。这为后来日益频繁的“红证”交易提供了充分的便利,也正说明人们早已预见到这些红本子变成资本的可能。

果然,2005年,“红证”交易逐渐增多。到2009年,交易突然井喷,瑞安乃至温州的资本开始大规模介入,每平方米“红证”价格从年初的3000元猛然蹿升到近8000元。热钱汹涌而至,其规模估计超过300亿元人民币,一夜之间催生出望东西路这样的专业“红证”交易一条街!据瑞安国土局统计,“红证”交易共涉及安置留地面积约600亩,占安置留地总面积的40%,上望、东山、莘塍等城市周边乡镇街道均被深度卷入。

“红证”红到什么程度?以望东西路为例:它紧挨着林东、林西、蔡宅村3个“红证”源,凭借地利,发展成为这一地区“红证”交易的中心。仅仅在林东到林西这500米左右的公路两旁,就密密麻麻地挤着近50家靠“红证”为生的房产中介。这些中介多以“房屋介绍所”为名,还依稀透着乡村的质朴,但一日三变的“红证”价格却时刻提醒你,这里已经不亚于一个小型的房地产交易中心!

此前,这里商业落后,路旁的旧门面房通常出租给外地打工者居住,年租金在8000元左右。“红证”一热,这些不起眼的小房子统统变成了房屋介绍所,年租金不仅立马提高到20000元,租户还得给房东1股干股(除房东外,一家中介通常有3～4股)。从事其他生意的人也纷纷转行加入,顷刻之间,理发店、糕饼店、叉车吊车出租门市,全都不做了。房产中介,成为了小老板们最时髦的新身份。

轻松发财的故事四下流传:村里又有谁炒“红证”一个月就挣了七八十万;某个鞋老板豪掷几千万,第二天转手就是几百万利润入账……瑞安城里和温州的炒客们开着车子蜂拥而来,将这条短短的街道堵得水泄不通;附近的村民们,则干脆把房屋介绍所当成了交换信息和聊天休闲的场所,一面吃着中介免费供应的饭菜,一面讨论着今天的价钱又涨了多少,什么时候出手合适。

高烧不退的民间交易让政府感到了不安。8月20日,瑞安市五部门联合发文,宣布安置留地指标(即“红证”)交易不受法律保护。然而,这个文件更多地停留在了纸面上,令行不能禁止,甚至有村民公开撕掉了墙上的政府公告!

“红证”交易仍在继续,价格还在飙升!财富神话不断膨胀,炒客们“炒疯了”。

利益的螺旋

炒客们并不是真的“疯子”。“红证”狂潮的背后,孕育着一条庞大的利益链。

谁因“红证”受益?那些在最后大限前成功逃顶的炒客自然首当其冲。实际上,大概在正式叫停“红证”交易前10来天,消息灵通的人已经听到了风声。蔡宅村村民蔡先生,就是在10月20日左右清盘了手上5个“红证”。林家强也坦言,自己至少提前一周得到了消息,而“更加神通广大”的大户则继续哄抬价格,悄悄将“红证”出清。

“只有小老百姓搞不清状况,只知道价格还在升,还死不悔改地追涨。”在几个村民的回忆中,既饱含着对大户的不满,也隐隐有对自己贪婪的悔恨。

相比普通村民,大户的财技不知高出多少倍。他们通常一次购入几十个“红证”,只支付7～10天的订金。一个价值80万元的红证,其订金约为20～30万元,因此,大户能够用1000万元的投入,撬动4000万元的“红证”。

一位炒客回忆,自己头天下午刚以5700元/平方米的价格买进,转眼5700元就已经没人愿意卖了。第二天上午,他以5900元/平方米的价格轻松出手,还没有任何税费。这种行情,让利用7～10天订期来进行炒作的炒法显得游刃有余,所以,人们更倾向于资金快进快出,“短线多波段获利”。而赚了钱觉得意犹未尽再杀个回马枪的炒客也大有人在,一些大户甚至一次买下大小不等的七八十个“红证”,每个平方米涨50元就抛售,反复操作,每次都能赚三四百万元。

作为全国经济百强县第21名,瑞安的民营经济实力强大。但受金融危机冲击,当地的鞋老板、摩配老板们不敢再扩大产能,将资金迅速转向了房地产等领域。

2009年下半年银行贷款银根放松,更是给包括“红证”在内的地产交易加了一把火。爆炒“红证”的大户,有相当一部分是投资转向的工厂主,而“红证”价格开始暴涨,也几乎与放松银根的时间同步。当地某政府官员表示,不少企业把各种名目的银行贷款都投入到了炒“红证”当中。

除了各个大户,雨后春笋般涌现的房产中介,成为这场热潮中的第二层受益者。在交易中,中介为客户代办各种手续,按交易面积向买卖双方各收取5元/平方米的手续费。一个“红证”的交易面积大多在100平方米左右,因此,中介做一单“红证”的收入约为1000元。

1000元的收入看上去并不高,但由于“红证”交易频繁,在炒作的高峰时期,每家中介每天的交易量至少都有二三十个。最大的一家中介每天甚至能交易120个左右的“红证”,按平均每个100平方米计算,其收入达到了惊人的12万元!

中介代办“红证”过户其实非常简单:只要拿“红证”到所属村委会盖章即可。然而,村委会盖章并不免费,每次过户都要收取300元手续费――这构成了“红证”交易的第三层受益方。在交易高峰期,某些村甚至要加班到晚上十一二点,其每月进账亦可达数十万元。

炒家、中介、村委,共同构成了“红证”交易中庞大的利益链,在泡沫戳破之前,唯一失落的,恐怕只有政府的税收了。

房价“担保”

浙江省的安置留地政策试点始于2003年,为什么“红证”却在6年之后的2009年才突然疯狂起来?在记者调查过程中,各方说法都指向了共同的焦点:瑞安暴涨的房价。

村民周女士的看法很有代表性:“红证”今后就是房子。“红证”价格最高时不到8000元/平方米,算上建房成本3000元/平方米,“红证”房价格最高不过11000元/平方米。

如今瑞安市新开楼盘的价格是多少呢?2万元已经是起步价,最高的“风荷三期”更是卖到了3.省略

链接:近年两次著名的炒作事件

普洱茶神话:普洱茶“价值重估”始于2003年,2007年初达到顶峰。炒作中,茶厂、茶商联合囤积茶叶,制造供应紧张的假象,大肆抬高高档普洱茶拍卖价格。2006年一年间,普通普洱茶价格至少上涨了3倍,“陈年好茶”的价格更是被抬高到了百万元级。

2007年,厂商囤货、价格虚高等问题逐渐暴露,当年5月,普洱茶价格突然暴跌,神话终结。

大蒜、辣椒泡沫:2009年下半年,国内大蒜价格突然出现暴涨,批发价从2008年的0.3元/斤,猛涨至近4元/斤。随后,干辣椒批发价格也上涨四五倍。在价格猛涨背后,是市场关于“大蒜、辣椒能预防甲流感”的传言,以及大量囤积、炒作的游资。

目前,这一轮炒作尚未终结,并有向生姜、大葱等领域扩张的趋势。