警惕写字楼投资风险

失败的案例：买入写字楼，闲置一年半

龙秦无疑是在这场写字楼投资游戏中铩羽而归的众多投资客之一。“其实，这次投资的失利或多或少有一定的运气成分，但更多的确实是该归结于我的投资眼光。”在双楠的一处茶楼内，龙秦不胜唏嘘地向记者讲述了这场堪称失败的投资经历。

2010年，是一个被成都地产业界称之为“商业地产井喷”的特殊年份——在短短一年的时间内，成都即将开工和在建的商业地产项目一度达到惊人的102个，其中超过70%的项目分布于成都市人民南路延线、天府大道沿线及其周边区域。市政府南迁、“城市副中心”定位及“天府新城”规划等众多利好信息相继出台，使越来越多的投资者相信，人南延线将成为商业地产淘金的又一片热土。“正是受到这部分利好信息的指引，为了搭乘置业顾问所谓的‘写字楼投资末班车’，在自有资金尚不充裕的情况下，我向朋友借款并向银行借贷共计200余万，加上现有的140万现金，在天府软件园附近购入了280平米的写字楼。”龙秦告诉记者，当时12000元每平米的购入价格在周边动辄均价在15000以上的项目中已属低点。自从购入了这套物业，本以为当起“跷脚老板”，每月就等着收取高昂租金的“包租公”生活即将到来，“谁曾想，这套物业一空置就是一年半的时间。”

物业乏人问津的一年多时间里，龙秦才开始了对于周边项目供给及市场需求等投资“先天条件”的恶补。选择在天府软件园办公的企业大多已有了自己的办公地点，有些甚至已经自建了写字楼，而周边的在建项目并非是如置业顾问所说的大都已经清盘，在建、在售的写字楼物业如同过江之鲫，数不胜数。“银行月供、朋友催款，再配上闲置已久的物业。”龙秦坦言，那是段不堪回首的沉痛往事。直到2011年底，这套写字楼物业才已50元每平米每月的价格租给了一家成都本土的资讯公司。“这样的租金价格在同个项目中已是高点，”据龙秦介绍，同个项目甚至还有以不到40元的价格对外招租的情况。“烫手的山芋”，龙秦不无自嘲地形容这套写字楼物业的现状，“眼下出手甚至还卖不到当初购入的价格，租又租不起价，只能这样不温不火地养着。什么投资收益率之类的，完全不想去算，只会给自己添堵。”

严峻的前景：供应量过大，写字楼难租

而时至今日，成都的写字楼投资氛围仍不容乐观。据中原数据显示，仅2013年3月，写字楼市场新增供应14.76万平方米，环比上升412.22%，随着市场进入新一轮销售周期，开发商开始加大推盘力度，供应出现较大幅度上升，未来写字楼的市场供应仍将持续上升。锐理总部品牌营销中心总经理郭洁分析：“截至去年年底，成都写字楼供应量超过320万平方米，其中南延线占据了很大的比例，而未来2-3年成都写字楼供应量或将超过500万平方米。从供应情况来看，当前成都写字楼共面临三个问题：新增供应量过大，存量过大，未来潜在供应量巨大。这也导致市场难以消化、同质化竞争严重、产业支撑乏力、租赁市场价格低迷等现象。”

同时，在租赁市场方面，市场压力依旧较大。中心城区如市中心CBD、人民南路、东大街等传统商务区写字楼租赁情况保持稳定，优质写字楼继续领跑市场。而城南天府新城等新兴商务区由于近期写字楼新增供应激增，未来一段时间内租金有下行的趋势，而写字楼空置率将维持在较高水平。

“南延线仍将是未来写字楼投资市场的‘重灾区’。”业内人士坦言，种种利空乱象仍将会是未来数年内南延线写字楼的发展阻碍。NAI新巢地产机构成都总经理蒋鹏曾在微博中总结出南延线写字楼九种乱状，分别从“规划、基础、理解、品相、竟品、心态、目的、规律、理念”等角度分析了目前存在的问题。在他看来，“南延线写字楼面临目前的困境，实际上是暴饮暴食透支未来市场，商业规划和体量过大，开发商还没有准备好就想当然上项目，导致市场不买单，销售不太理想。目前，主城区写字楼租金水平在100-120元/平米·月，而南延线的租金基本上还不到主城区一半，甚至还有更低的，租金回报率难以达到8%，偏离投资者价格期望值。”

四川省商业连锁协会会长、四川省商业地产联盟秘书长冉立春分析：“我认为目前南延线写字楼呈现四个特点：一是分布零散、品质差异加大；二是产权分割、盈利模式单一；招商压力大，入住率偏低，前景不容乐观；配套缺乏，商务环境期待改善。面对如此境地，开发商还是要耐得住寂寞，随着发展来解决，不要因暂时的困境而降低身价，降价并不是解决问题的好办法，根源还是市场，只有从加强自身的硬件、软件以及改善周边环境出发，才能在未来市场优胜劣汰之中站稳脚跟。”

投资写字楼 务必熟知“六要素”

业内专家表示，目前房地产投资产品主要集中于住宅、商铺、写字楼及酒店式公寓，这些产品都各具特色。随着经济快速发展、城市建设进一步完善以及外地公司的强势进驻，投资写字楼是一种较好的投资选择，但任何投资都具备收益和风险的双重性，这就需要投资者认清市场、认清形势，做出正确的投资判断，同时也需要开发商打造出优质的产品来满足需求，这样才能形成良性循环，促进写字楼市场健康发展。

写字楼投资的贬值风险。主要是由于宏观经济萧条、微观市场衰退、项目本身所处地段贬值、项目自身品质下降以及未来新盘过多涌现而对现有市场构成冲击所造成的。相比于住宅投资，写字楼的租赁期一般在一年以上，而住宅租赁期则是在三个月至一年不等，如果找到合适的客户，写字楼租客的稳定性肯定要高于住宅，反之闲置率也高于住宅。总之有弊亦有利，要投资写字楼，投资者应从以下方面去整体考量。

1.宏观经济环境 投资者在投资房地产之前需要充分考虑宏观经济因素，而写字楼由于受宏观经济的影响较为明显，因此更是不能例外，这就需要投资者时时刻刻关注相关政策及宏观经济走势，例如房地产政策、金融政策、国民经济状况以及产业结构状况等等。把握好政策和经济的趋向不仅能够为投资者指出正确的投资方向，而且可以为后期在激烈的写字楼市场竞争中取得一席之地提供有力保障。

2.自身经济实力 由于购买写字楼的总房款较高，因此一般情况下投资者需要贷款，而写字楼首付款要高于住宅，其次购买写字楼的贷款利率要高于住宅，再次写字楼的贷款年限与住宅相比要短。另外购买写字楼还需交纳房产税等各项税费，从总体上看投资写字楼的成本势必要高于住宅。并且写字楼的变现能力相对较差，因此在投资写字楼之前要充分考虑自身的经济实力，以免出现在后期还款压力过大的情况下急于变现而造成投资收益的损失。

3.项目地段 “第一是地段，第二是地段，第三还是地段”是投资房地产项目时需要遵循的法则，而作为写字楼也要遵循这条法则进行投资。投资者需要考虑项目是否处于商圈之内。

如果投资目的以销售为主，建议投资者应尽量选择发展中商圈，如果投资目的以租赁为主，建议投资者应以选择已成熟商圈为主。

4.项目品质 写字楼的品质包含许多方面的内容：立面形象及材质、大堂设计及布局、公共区域环境、周边交通状况、电梯数量及质量、车位数量及面积、绿化面积、空调系统、结构布局、采光通风、商务配套设施、物业管理水平等等，这些方面都需要投资者进行现场观察和实地感受。建议投资者选择品质较高的写字楼进行投资，因为品质越高的写字楼其后续价值有较强的延展性，进而后期带来的投资收益也就越大。

5.目标客户 投资者在投资写字楼之前要尽量锁定目标客户群，并充分了解目标客户群对于区位、面积以及配套设施等方面的需求，根据上述客户需求来考察所要投资的项目。而对于写字楼的户型面积来讲，投资者应把眼光集中放到中、小企业身上，从目前写字楼市场需求状况看，中、小户型面积的写字楼在市场中是比较抢手的，这样会使得投资见效相对较快，从而减轻投资者的还款压力。

6.投资时机 多数项目在开盘时会用较低的价格来吸引投资者的目光，但开盘并不是投资写字楼的最佳时机，一般应该选择项目整体销售率超过50%时投资，届时投资者应分析进驻公司的档次及投资者所占的比例，如果进驻公司档次较低，加之投资者比例过高，直接会影响到项目在正常使用时的整体形象。不仅如此，当宏观经济萧条时，投资者必定会竞相压价，在对客户进行的争夺战中同样会影响到自身收益。