去香港睇“楼王”

政策保障消费者

香港的一手住宅项目，大多以“预售房”(香港俗称楼花)的方式发售。

销售预售房，按照香港政府相关部门的有关规定，开发商必须在项目开售前7天，公开派发售楼说明书。说明书内容有严格标准，必须配置全套平面图，列明房屋面积、用料配套。另外，港府也要求在搭建的样板房中，必须至少包括一个面积、用料、间隔与交付标准一致的清水房(清水房一般提供标准装修，包括地板、厨房及浴室全套家电等)，让准买家对未来交付使用的商品房标准有最直观的认知。参观者可以在样板房内度量尺寸和拍摄样板房。

在交易资讯上，港府也有严格规定，包括开发商须于项目开售前3天，公布首批预售房的价单。发展商在项目开售后加推房源，也同样需要在3天前公布价单。对项目的成交资料，开发商须在一定期限内公布，并同时披露当中涉及开发商董事局成员以及其直系亲属的交易，以免出现任何造假的情况。信息透明度高

除了官方对一手房产销售有周全的监管，香港的房产市场也以高透明度见称，任何人都可以透过官方的资料，掌握市况。举例来说，每宗物业交易，都需要在港府的土地注册处登记，任何人只需支付少量费用，即可查获任何一个香港物业过去的成交资料。上述资料的意义在于，任何买家在做出置业决定前，都可以将心仪房屋的叫价，横向(同区，甚至全香港在最近的成交价)及纵向(同一小区同类房屋过去的成交价)比较。而香港政府的差饷物业估价署、土地注册处，也会每月、每季公布香港各类住宅的成交资料。香港各类住宅每月的成交量横比、同比的变化情况，以及平均的注册金额，都可由相关政府部门的网站了解。

除了有关房产的成交资料外，关于物业前景的其他资料，例如公路、铁路的长期规划、各区土地的法定用途等，都可在城市规划委员会法定规划综合网站中查看。

私人住宅供不应求

香港土地面积大约有1100平方公里，但当中有约40％已划为不可发展的郊野公园，再扣除不适合开发的山地、沙滩等，香港可供进一步兴建住宅的土地寥寥可数，由于人口有持续上升的趋势，住宅供应将长期紧张。

根据政府统计处统计，2011年香港人口约有712万，至52029年将达834万；家庭数目在2011年约237万户，年增长率大概为2％。另据政府统计，在未来5年，私人住房平均每年的需求达2.5万套。但根据政府差饷物业估价署的统计资料，2011年私人住宅的预测落成量仅有10670套，2012年也只有13700套，可见需求与供应之间有着庞大的缺口。

目前，政府已采取措施加快私人住宅的供应，例如增加土地供应、加快审批建筑图等。但据运输及房屋局的统计，2010年全年的住宅动工量(大概反映2013年的落成量)只有13400个，2011年17-56月，也仅得7500个，远远未能满足市场需求。香港住宅供不应求的情况，预计仍会持续数年。

根据香港政府的投资推广署资料，2010年有1285家跨国企业于香港设立办事处。反映香港私人住宅大面积单位的D、E类住宅租金指数，有逾26％升幅。跨国企业及外商在租房时，往往以由国际知名房产开发商发展的一手住宅为第一选择，因为该类住房在规划、设计和配套等多方面更具吸引力。

税务与利率

香港以低税率及简单税制为一大特色。举例来说，香港没有资本增值税，所以出售物业时所得的利润是无须纳税的。宽松的税务环境，是香港房产市场吸引外来资金的重要原因。香港不但是资金往来无限，包括房产投资在内的各个资本市场，对投资者的限制也并不多。

自1983年起，香港实行联系汇率，港元以7.8元兑1美元与美元挂钩。近年美国利率偏低，令香港利率维持在一个极低水平。低利息环境，让投资者持有物业的成本下降，业主每月的供款减少。美联储主席伯南克在2011年8月声明，美国的低息环境将最少维持至2013年。换句话说，香港目前的低利率环境，也将维持很长一段时间。

近日，由香港信和集团打造的天赋海湾启动了内地城市的路演，这是数十年来，这家被《欧洲货币》杂志评选为“世界第三最佳发展商”的房地产企业，在内地首度华丽亮相。在香港和新加坡，信和无人不晓，而在内地，信和一直保持低调，以至于人们只知香港有中环广场、远东金融中心、奥海城、中央广场、城、香港港丽酒店――却不知这些都是信和联营或独资发展的物业。

日前，在静安希尔顿，笔者与信和置业有限公司营业部营销及市场副总经理高蔼华相聚，谈低调的信和，谈高调的天赋海湾。

天赋海湾是一个怎样的楼盘?

高蔼华：天赋海湾是一个国际级临海低密度大宅，毗邻香港科学园、香港中文大学，以及著名的国际级沙田马场。天赋海湾由西九文化区建筑名师Foster+Partners精心打造，是全球最具规模的私人住宅群，有23公里海滨长廊及自行车道，你可以尽情享受优美的吐露港、赤门海峡、印洲塘的自然海景。同时，天赋海湾的出行也很方便，开车经8号(高速)干线到九龙站ICC只需约16分钟，往港岛仅约20分钟，离轨道交通车行也不过数分钟。像天赋海湾这样一个同时拥有全天然一线海景，兼备15分钟市中心生活圈的优质豪宅，称得上是香一无：的上选。

香港寸土寸金。天赋海湾打造的是“低密度临海家园”，这个目标达到了吗?

高蔼华：天赋海湾临海而建，设计师Foster+Parmers参与过世界各地的地标设计，作品有大英博物馆大中庭、北京机场及德国国会大楼等。这次，Foster+Partners是结合临海优势及法国南部度假French Riviera的特，最，设计了香一无：的“低密度临海家园”――天赋海湾。这个楼盘共有475个平层单位，另外有7间独立洋房。单位大部份是大户型，层数最高只有10楼(不含4楼)，层高最低也有约3,125米；多个单位更配以银幕式大型玻璃窗户及广阔露台，将天赋的海景带入屋内，舒适度得到最大化。项目同时提供一系列私密性高的连天台或者私家花园甚至天台游泳池的特色单元，还有不可不提的大面积绿化园林及豪华住户会所，目标能说是达到了。

楼盘也有性格，对于天赋海湾，你最满意的是哪一方面?

高蔼华：天赋海湾得天独厚之处，还是在于它的全天然一线海景健康生活环境，及香港科学园和中文大学的高质文化学术重围。无论在地理位置、景色、交通、户型选择、建筑及会所设计方面，都占尽豪宅的先天优势，是香港私人住宅项目中近年少有的“真正低密度临海家园”。

上海朋友关心天赋海湾的售价，以及可供选择的户型。能说一下吗?

高蔼华：天赋海湾目前的平均叹价约为港币11500元―12000元；户型有1房至5房，主打3房及4房大宅。

能不能说说信和集团的历史?主要业务在哪几方面?

高蔼华：信和集团是香港主要地产发展商之一，核心业务是发展高端住宅、写字楼、商业暨工业楼宇作销售及投资用途。1970年代初成立至今，已经在香港、新加坡和中国内地发展了超过200项物业，包括高端住宅、甲级写字楼、大型购物商场、五星级酒店、工业大楼，以至游艇会及大型综合体等各类物业。近年，集团旗下的蓝筹上市公司信和置业更以打造一系列顶级豪宅如“帝拳・皇殿”、“御龙山”、“一号银海”和“StAndrews Place”等，深受客户青睐，并荣幸屡获殊荣，包括被具国际领导地位的财经杂志―――《欧洲货币》(Euromoney)2009年评为“香港最佳住宅开发商”后，再于2011年的“地产大奖2010”(RealEstateAwards2010)中，被颁授“全球第三最佳发展商”荣誉。

另外，集团同时活跃于酒店投资、物业管理及会所管理业务，联营企业尚包括保安、保清洁及停车场管理等物业相关行业。集团旗下的信和物业管理有限公司作为服务旗舰，获多项ISO国际认证，管理着全港180多项物业，总楼面面积超过500027平方；无论在物业管理、保养雏修、园艺设计以至环保等其他增值服务方面均突显优势，以全面及称心满意的服务而获得客户广泛认可。信和集团一直致力于积极建设优质项目，以及提供殷勤细心的服务，目前雇用的员工约1万名。

市场上有说信和改变了香港的豪宅标准，信和改变的是什么?“提高生活质素”是信和的目标吗?

高蔼华：信和的物业在景观、会所、绿化的打造以及物管服务等方面尤其获得客户的认同；集团带给自住者的是一个富于信和气质的尊贵、品位生活家园，带给投资者的是一份丰厚的回报，带给员工的是一份具前进挑战的事业。这是信和集团发展的动力和方向，我们一直这样做着。质量优良的物业，使信和的顾客分享到信和集团“尊贵”的服务理念，这也是其别具一格的特色之一。“提高客户生活质素”，绝对是信和不断的追求目标。

最近，信和置业在忙些什么呢?

高蔼华：2011年圣诞期间，信和置业在香港再推出一个西九龙高铁站概念的全新海景豪宅――御金・国攀。新楼盘毗邻广深港高铁西九龙总站，名牌购物集中地尖沙咀广东道、九龙站圆方、香港丽思卡尔顿酒店及甲级写字楼环球贸易广场皆举步可达；广深港高铁于2015年通车后，往返深圳福田只需14分钟，至广州只需48分钟，将实现深港15分钟、粤港一小时生活圈。项目均价每平方米约14万人民币；现正推售深受市场追捧之海景4房大宅。