探秘京城豪宅的前世今生

在铺天盖地，眼花缭乱的房地产广告中，我们经常能看到这样一些让人将脑袋扎进去再不愿出来的美景：夕阳西下，温暖的余晖，淡淡的轻雾，在山间水畔游离；宽敞的落地飘窗，满堂进口高档家具，映衬出豪华温馨的委婉情调；室外林木环绕，绿草如茵，宽大泳池内一泓碧水，霞光落日尽在池中。“北京的灵性，全在西山那一抹晚霞。” 据说这话出自一位著名浪漫诗人之口，如今却被许多广告奉为经典，反复吟咏，一唱三叹。

广告中的美景及美景荫庇下的建筑，业界称之为豪宅，它标志着你的财富，你的地位，和你高于其他人而不同凡响的品位。你的居住条件和环境，必须能够彰显出你的个性、不可复制性和小众化，这样才足以证明你是成功人士并且还是富豪。

在海量的天花乱坠的广告用语中，豪宅一词的使用频率已经越来越高。那么什么是真正的豪宅？它究竟为何大受房地产商的青睐和推崇？又为何让无数平头百姓在无比神秘的想象中饱受“羡慕嫉妒恨”的煎熬？

《大腕》中李成儒扮演的那位精神病人滔滔不绝的独白，大概最有说服力。“电梯直接入户，户型最小也得400平米。什么宽带呀，光缆呀，卫星呀，能给他接的全给他接上。楼上边有花园儿，楼里边有游泳池。楼子里站一个英国管家，戴假发，特绅士的那种。业主一进门儿，甭管有事儿没事儿都得跟人家说：‘May I help you， sir？ ’”

其实豪宅一词入市并不久，如果将其归入改革开放后，特别是上世纪90年代来自港府的舶来品，想必大家不会有异议。

豪宅的历史渊源

很久以前，豪门深宅的大户人家便颇受布衣百姓之尊崇与敬畏，因为住在里面的人非贵即富，乃至天皇贵胄。财富荣耀汇集而成的府邸，高墙碧瓦后面的豪华奢靡，却让绝大多数老百姓终其一生也无法企及。

新中国成立后，住豪门朱户的富豪没了，“豪宅”有些收归国有，有些渐渐式微，自行消亡。

直到几十年后的改革开放，房地产业逐渐兴起，普通居民才又可以理所当然地拥有自己的住房。这是一个漫长的时期，也是一个物质生活极度匮乏和压抑的时期，在那时住房能够宽松舒适就已经让人很知足了。

随着经济发展、收入提高，特别是思想观念的转变，人们的物质欲望又无限提升，自然也包括对住房需求的欲望。

不过，“豪宅”终究是个特殊的词儿，时至今日，政府及业内的官方文字中也从未出现过对豪宅的界定，豪宅只是口语化、市场化、媒体化的概念。因此，要给豪宅一个准确定义也不是件容易的事儿。

中国的房地产业自上世纪80年代诞生，在发展过程中的许多摹本与概念，甚至专业术语都来自香港。“拿来主义”之精髓便是先行照搬再加以理解、实践、发展和创造，对那些暂不理解者则是香港人怎么说，我们就怎么说，于是渐渐形成了固定模式，再要改也就不容易了。比如“广场”和“花园”，怎么琢磨，它也不该是指住房和建筑，许多人对此进行过反复的争辩和抗议，甚至一些政协委员都联名进行过质询。但舶来品就是舶来品，抗议无效，开发商依旧那么叫，大众照旧那么说，渐渐地也就只由它去了。

豪宅亦是如此，顾名思义，豪宅就是豪华住宅，或是富豪们的住宅。词义的关键不在宅，而在于“豪”上。那么，达到何等标准即为豪华？拥有多少财产的人可被视为富豪？上线犹可确定，有富豪榜及娱乐媒体替咱老百姓把关盯梢，可确定下线则很难很难了。特别是演艺界的明星，只要是出了点儿名的，甭管哪儿，买套房即称“豪宅”，反倒让老百姓听着糊涂了。

外销公寓：莫道高处不胜寒

北京市改革开放后的第一座涉外公寓楼是位于建国门立交桥东南，与国际俱乐部、友谊商店隔街相望的华侨公寓，它竣工于1989年3月，能够购买并入住其中的只是香港客商、华侨或外籍华人。

华侨公寓建设伊始便引起北京市民的好奇，许多人专程前去参观。尽管无法进入盘查严密的小区，可不少人还是会隔空对这组高耸入云的品字形建筑表达由衷的感叹羡慕与向往。或许在当时，华侨公寓就是“豪宅”的样本了。

我们不妨来回顾一下北京的这座首栋“豪宅”是如何诞生的。

1985年，一家名为京华房地产有限公司的企业成立，这是北京市乃至全国第一家与港商合资开发经营房地产住宅的公司，合资的外方是香港京泰有限公司，合资公司开发建设的第一个项目就是位于建国门外的华侨公寓（后更名华侨村）。

华侨公寓占地1.5公顷，总建筑面积64664平方米，是由6座14～18层塔式单体建筑移入错出组合而成，造型新颖，曲折错落，空中鸟瞰呈巨大的品字形。1985年6月7日，华侨公寓举行开工典礼，全国侨联主席张国基、全国人大华侨委员会副主任司徒慧敏、北京市副市长张百发出席仪式并讲了话。

建成后的华侨公寓可居住282户，最大的面积为168.1平方米，最小135.7平方米。“卫生设备、厨房灶具均采用现代佳品，室内装修别致素雅，色调和谐，居住舒适”。公寓北侧临街裙房为地上、地下各二层的综合服务用房，内设照相、理发、银行、餐厅、花店、超级市场及各种娱乐设施。

经北京市政府批准，该公寓的出售对象为华侨、港澳同胞及外籍华人。

1987年5月1日，一位美籍华人成为首名购房者。1989年3月31日，华侨公寓工程竣工，住户陆续入住。282套公寓40%出租，60%出售。当年年底，可出售的公寓90%已经售完。这对住宅商品化刚刚起步的北京房地产业界来说，是个相当振奋人心的消息。

在当时的官方记述中，它只被称为“外销公寓”，甚至没有使用“高级”或“豪华”一类的词语。

但是实际上，当时的华侨公寓已具备了“豪宅”的雏形。

首先，开发建设华侨公寓的京华公司隶属于北京市房地产开发经营总公司，总公司其后更名为天鸿集团，为北京市执房地产业牛耳的首屈一指的大型房地产企业，曾获得过全国房地产百强企业第三及北京市房地产企业第一的荣誉称号。

其次，华侨公寓占据了北京城最优越的地理位置，它位于北京第一街长安街南侧，一出建国门便直逼眼帘。此时的建国门立交桥还刚刚竣工，周边空旷，且不受北京市内的城市限高制约，街的对面即是让北京人耳熟能详并深感自豪的国际俱乐部和友谊商店，再后面是肃穆整洁的外国使馆区。

再次，华侨公寓按照北京市政府的指令，只向华侨、港澳同胞、外籍华人销售，且需要以外汇购买。虽说在华侨和港澳同胞眼中它未必算得上“豪宅”，可对当时的皇城子民来说，这座“摩天大厦”是享有特殊待遇的“极乐世界”。在这个特殊世界里，居民接受的是叫作“物业管理”的特殊服务，有宾馆餐厅歌舞厅，有银行有花店，有地下车库游泳池桑拿室健身房，有国内难得一见或限购的琳琅满目的商品，有随叫随到的出租车，可以快捷抵达首都机场。

华侨公寓里的豪华装修及现代化的设施在当时国人眼中，是从未见过甚至从未听说过的。公寓室内宽绰程度也让国人为之咋舌，以至许多老百姓会很质朴地问：那么大的房，他们可怎么住呀？要知道在上世纪80年代末，北京人的住房还极为困难，1990年全市人均居住面积只有7.7平方米。

华侨公寓的预售价为每建筑平方米4497元，折合每套公寓为人民币60万～75万元，而且还只限用外汇支付。而1987年，北京市民的平均工资水平为每人每年1712元，至1990年也不过每人每年2653元。一个人一年的工资买不到半平方米住房，真真算得上是天价了。

赚“外国人”的钱，盖中国人的房，成功完成华侨村建设的北京市房地产开发经营总公司又挥师北上安定门外，联合蓬莱实业有限公司、澳宝股份有限公司，成立了由三家合资的京宝房产有限公司，开发建设“京宝花园”。这是一座元宝状的商住两用公寓式楼宇，总建筑面积32253平方米，住宅面积28704平方米，有4种户型、194套住房，除一室一厅外皆为跃层。公寓预售时建筑面积每平方米由1668美元起价至2000美元，工程完工时该公寓已销售一空。

有人开始吃螃蟹，自然就有人会吃河蟹、海蟹、大闸蟹、梭子蟹。吃法也会从简单的清蒸发展出煎炒烹炸等各式技艺，只是结果如何最终还得看厨师的水平。

随着“华侨村”的销售成功，在北京市的房地产开发建设中，高档公寓、涉外公寓、花园公寓时时会一现身影，而且多数都会有相当不错的销售业绩。

花园别墅：阳春白雪和者寡

花园别墅就像它的名字，仅出现于中华文明发展的近百年历史上。它是种既传统又超前的现代消费产品，不自主地会勾起人们想拥有它的欲望，可想要实际拥有它却需要你有足够的经济实力，为此它自诞生之日起就只属于有钱人。

新中国成立后的50年间，花园别墅，这个私密的梦被遮蔽于那个“世界大同”财富公有的更大的梦里，人们好不容易才将其逐渐淡忘。然而50年后，当它再出现时，却又幻化出更为绚丽的色彩。

改革开放后，开发建设别墅的先驱似乎是上海人，十里洋场历来便对花园别墅情有独钟，有着其他城市无法企及的传统感情优势。到了1993年，上海市房管局与土地局以文件形式联合了《上海市花园住宅转让暂行规定》，规定中明确了花园住宅是指“一般为四面或三面临空，装修精致，备有客厅、餐厅，有数套卫生间等结构较好的独立式或合式、别墅式住宅，一般有较大的花园空地或附属建筑，如汽车间、门房间等”。

与偏爱花园洋房小别墅的上海人不同，传统的北京人更喜欢小街胡同四合院，讲究的是住高台阶上前廊后厦进深长的大北房。因而在房地产业兴起之初，北京市的开发商对兴建别墅的兴趣不大，虽也有少数开发商作过试探，不过只是浅尝辄止。

轰轰烈烈大飙兴建别墅之风始自1992年的房地产开发高潮期，特别是在北京市政府1992年末赴港招商后，各郊区县引入的开发项目中有不少涉及到花园别墅。凭着吸引外商的优惠政策，凭着北京郊区优越的地理位置和自然条件，以及北京别墅的稀缺因素，一些握有巨资的港商都认为这是个追逐利润的好时机，愿意在别墅项目上赌一把。

据报道，进入1993年的1月份，全市共批准第三产业外商投资项目70个。其中房地产项目14个，协议吸收外资3.2亿美元，占吸收外资的75%，居主导地位。

而作为郊区县的地方政府，承担着招商引资和发展经济的任务指标，也认为兴建花园别墅是个好项目。筑巢引凤嘛，引来了凤凰，可带动诸多产业，钱自然也就不成为问题。

引起巨大轰动并反响至今的“紫玉山庄”“玫瑰园”便都是这次招商引资的直接成果，而黄紫玉女士、邓智仁先生包括潘石屹先生皆借此成名，其后在北京的房地产发展史上也都占据了一席之地。

不过，在北京开发经营花园别墅绝非一帆风顺，而是大起大落、异常艰辛。今天我们眼中所见的花园豪宅，不知曾经浸泡过多少人的泪水。

且不说政策与合作谈判的艰难曲折，只是将北京郊区甚至远郊区相对荒僻、杂草丛生的土地，经过规划设计到建筑施工，通水通气通路，植树栽花，引水造景，就不知道要耗费多少的人力物力财力。不过，这样的条件倒是更有利于那些有理想有抱负眼光独到的建筑设计师们设计出超凡脱俗的建筑精品。

时至1993年下半年，房地产热仍然一浪高过一浪，兴建花园别墅的浪潮一日高过一日。于是名目繁多、花样翻新的花园别墅再上台阶，档次及价格也开始了急剧飙升。

然而，让许多开发商意料不到的是，中央6号文件，宏观经济调控开始。 到了1994年初，调控形势开始严峻，清理整顿与银根抽紧给了那些仍醉心于兴建高档花园别墅者当头一棒。蓦然回首，开发商们才突然发现自己竟然陷入窘境，房地产业已经将他们牢牢“套住”，资金无法抽回，周转失灵，靠贷款支撑的开发商不仅要应付贷款的催讨，更要支付不堪重负的利息。此时，高档公寓和花园别墅变成了烫手的山芋，社会舆论也开始对兴建高档公寓、花园别墅之风进行猛烈抨击。

满目风流总被风吹雨打去

1993年，自上而下的宏观调控十分严厉，花园别墅、度假村、高级公寓恰恰是调控的重点。当时的国家建设部房地产业司司长宋春华在涉及到经济宏观调控的会议上指出，对市场需求量有限的花园别墅、高级公寓、大宾馆等要严格控制。对已经出现滞销的项目，不得立项，不得规划，不供给土地，不给贷款。

由于房地产业的建设周期长，花园别墅建设更是需要长时间的筹备规划和施工，对宏观调控的滞后效应在1996年才完全显示出来。有资料显示，1995年北京市别墅投资总额为12.3亿元，比1994年减少80%；建成别墅2000套53.4万平方米，比1994年降低69%，许多项目处于停工或半停工状态。

别墅市场需求量明显下降，投资转卖大幅度减少，市场低迷。1995年～1996年上半年，销售率仅为40%左右，特别是位于远郊区发售较晚的别墅，销售处境极为艰难。

销售较好的是位于市区附近竣工早的项目，如位于亚运村附近的观天下花园别墅，售价为每平方米3000美元，已经售完。城近郊区别墅除少量项目外，价格在每平方米2000美元以下的销路较好。郊区项目中质量好价格低的，如大兴绿荫别墅，通县丛林庄别墅，价位在每平方米400～500美元，且销售业绩不错。因建设速度快、广告力度大而销售较好的有香江花园、紫玉山庄、乾隆花园等。

1996年之后，房地产业的高端市场还在继续经受着考验，宏观调控仍在继续，热炒花园别墅的火爆场景难觅踪迹，个别项目可能偶尔露下峥嵘，但门前冷落车马稀的难堪场面竟然持续了10多年。而高档公寓则幸运得多，借助高档写字楼的帮衬，在北京市的房地产市场上发展经营得顺风顺水。

不过，这些终究都是10多年前的故事了，房地产市场走向成熟必须要经历这样一个过程，或者说是为取得成功而必须交的学费。

豪宅曾经距中国人是那么遥远，曾是专属外国有钱人的可望而不可及的豪华享受，可短短几十年的时间，我们的世界竟然发生了如此彻底的变化，彻底得让人们习惯了豪宅这个曾经碰也不敢碰的词。尽管入住豪宅者除了成功的商业巨子、熠熠生辉的影视歌星，还有着许多“神秘嘉宾”，但它终究离我们越来越近。遗憾的是，正因如此，它反倒愈加地神秘。

豪宅是国人心中一个深藏的梦，因为曾经贫穷而无助，曾经蜗居而无奈，一旦富裕了，圆梦自然成了许多人的追求。

有人追梦就有人造梦，而造梦的人或许也就是追梦人。