谁能压垮房价

中国房价会在哪个阶段出现问题,不是像美国那样看老百姓何时出现大规模违约,而应该反过来算,房地产开发商资金链什么时候会断裂。

今年一季度银监会召开的经济形势分析会上,对于房地产信贷增长背后所蕴含的风险“着墨最多。”

目前,各地首套房首付纷纷提高至3成,7折利率已成“空壳”,二套房贷则更是空前“难产”。商业银行也开始对地产开发贷款实施严格控制。原因在于,房价逐渐攀升产生房地产泡沫的过程中,往往会导致银行不良贷款的同步上升。

个人房贷首付3成没商量

“这次可能是来真的了,因为中小银行也收紧了。虽然从2009年9月份开始就听到各银行收紧的消息,基本每隔半月一次。实际上最后还是有比较灵活的空间,特别是中小银行。就在春节后第一周,多家银行通知我们一套首付提高到3成,而以前比较宽松的光大银行的业务人员也通知我们,二套房贷必须严格按首付4成和利率7.5折走。”

广发银行北京某支行的负责人李小姐表示,根据总行指示,一套房最低首付不再执行2成,而是3成,但利率7折应该也还能做。二套房首付4成,最低也要基准利率,且至少要等一个多月才能放款。她说:“最近分行的政策变化很快,每周执行都有差异。但这次,我个人感觉是最紧的一次。”

中国银行北京某支行负责个贷的蒋先生说:“现在执行情况是,首套房必须首付3成,利率最低8.5折;对二套房,无论首套的房贷结清与否,房贷利率都将上浮10%,首付不低于4成。其实我行1月份就已经率先调整到现在这个水平了。”

2009年底至今,各地银行对个人房贷多少有些观望的情绪,在房贷的操作上更是千差万别。但从近日全国各地一、二线城市的业内人士和购房者的反应来看,发现各地反应十分迅速,春节后好似达成共识一样,首套房贷款利率7折优惠成了一个名义上的概念,实际上的空壳;同时,对二套房也开始严格执行“国十一条”的标准。此外,目前从申请到放款的时间都已长至1个半月甚至2个月。

“首付3成没商量,而且很难想象,现在深圳还有人做首套房7折吗?因为根本批不下来。春节后在深圳,首套房做8折已经算比较低了。”建行深圳分行个贷员田先生说,“目前大概深圳也就是我们和深发展银行能申请二套房贷了,而且110%的利率是必须的,首付也不能低于40%。”

此外,吉林省里各国有银行包括工行、中行、建行、交行都不再打7折,已经开始普遍执行首套房贷利率8.5折了。工行吉林省行王女士说,该行原则上首套房贷利率执行8.5折,只对比较优质的客户最低可以7折。不过王女士表示,同业近日透露,数家股份制行总行都下了通知,极有可能会在近期停止7折优惠。

但也有少数银行还留了个“活口”。例如中信银行目前可以提供首付2成,利率给7折。但开发商也强调,近期贷款“不好贷”,至少要等到两个月以后银行才能放款,届时利率是否还能打7折就不敢保证了。

此外,西安购房者表示,中行、建行、兴业都说目前还能打7折,但他们口径和1月份已经不太一样了,都说需要抓紧时间才能搭上末班车,因为就算现在申请,也要1个多月后才能放款,到时情况就不好说了。

南京开发商廖先生表示,有开发商为了揽客可能会跟客户提利率打7折的事,但他相信现在政策明显收紧的情况下,没人敢承诺,就是留个“最低可能7折”的活话而已。“首套房7折利率已经名存实亡。”他表示,“你到南京各银行问问看,谁给做?我们现在新开的楼盘是和工行、中行、交行合作的,问哪一家都一样,首付3成,利率还得再审批。这一审批,基本就是6到8周了。”

开发商的紧日子

商业银行开始对地产开发贷款实施严格控制。

招行1月在券商分析师交流会上明确表示,该行对房地产开发贷款有上限控制。另一家股份制银行则在分析师交流会上表示,该行对房地产行业贷款将尽可能缩短持有周期,即做即转。

据某国有银行今年初下发的新的房地产行业贷款指引显示,信用贷款不允许再放,开发商所有贷款需要有抵押或者担保;流动资金贷款也受到严控,不是所有开发商可以获得流动资金贷款。这份新的房地产行业贷款指引长达数十页,对开发商贷款的标准非常细化。其重点提到需要关注的指标有项目资本金情况、开发商流动性情况、项目所在区域、开发商的综合评级等。综合评级达不到一定标准的开发商不予贷款。此外,对于“地王”项目,这份贷款指引明确规定要“回避”。

除了银行主动收缩房地产开发商的贷款外,监管部门不断下文警示房地产信贷风险,也是银行对开发商贷款态度转向的重要原因。近期,监管部门对房地产行业贷款的窗口指导频频。

深圳银监局近期就下发文件,要求银行严查开发商贷款的资金用途,严格执行去年银监会公布的“三个办法一个指引”。受此影响,不少开发商为了抢夺银行信贷额度,加大了对银行的公关力度。

对此,国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松认为,地产行业正处在调控过程中,商业银行发放贷款自然相对谨慎,特别是对部分中小房地产企业的开发贷款,已经开始被银行视为是高风险的贷款。

谁在逼涨房贷风险?

2009年以来,信贷资金大量进入房地产市场,加速了楼市的回暖。2009年底,监管机构已经要求银行对2008年11月1日到2009年10月30日发放的房地产授信业务进行排查,消除风险隐患。

有分析认为,住房按揭贷款压力测试结果不佳,是银监会督促各商业银行收紧房贷的主要原因。2009年,全国房地产贷款新增量超过2万亿元,占各项贷款新增额的20.9%;其中,个人房贷新增1.4万亿元,同比增长高达47.9%。越来越多的银行已经感受到房贷疯长带来的隐患,特别是升息预期下,房贷业务的利差已进一步萎缩。

分析人士表示,一方面,房地产市场信贷收紧的迹象愈发明显,银行加大了对房贷优质客户的筛选力度;另一方面,在商业银行差别化信贷政策执行力度的引导下,房贷利率上浮正在成为一种趋势,购房者成本的上升使得他们开始选择观望,“房贷拐点或是楼市拐点的前兆。”

而根据国际经验看,随着一国银行贷款在房地产业集中度的增加,特别是银行的不审慎行为和冲动放贷,会导致其中蕴含的金融风险逐渐凸显;房价逐渐攀升产生房地产泡沫的过程中,往往会导致银行不良贷款的同步上升。

美国房地产泡沫导致了金融危机,迪拜也遭遇了过度开发房产带来的问题,就算有了这样的前车之鉴,很多人依然相信:中国的房价会继续上涨。

然而,《货币战争》一书的作者宋鸿兵认为,当一个国家的房产价格大大超过老百姓平均收入的时候,地产出问题是必然的,这是一个非常简单的逻辑推理,是一个常识性的问题。

不管是雷曼公司还是次级债,历史的经验都已经证明,土地金融膨胀到了一定程度,如果快速超过老百姓的实际收入,土地金融的崩塌是肯定的。这就是一种常识,问题是你相不相信。华尔街很多人不相信这种常识,所以我们看到了全球的金融海啸。

宋鸿兵说:“这种常识在中国社会中有一部分人看得很清楚,但我不认为多数人意识到这是一个常识。我现在每天都能碰到这样的人,他们认为打死都不相信房价会下跌,因为中国存在人口多等现状。最后的问题是涨几年才到房地产崩溃的关头?”

实际情况是,中央政府站在全局的高度来看问题,当然不希望房价涨得太快;但地方政府的财政收入主要来自土地出让金,如果不卖地,旧城的改造,老百姓的福利拿什么去填窟窿?趁着中央和地方在这个问题上没有达到共识的时候,房地产公司利用了地方政府不愿意让房价下跌的心理,扮演了一个趁火打劫的角色。这不能叫房地产公司绑架了地方政府,某种意义上是地方政府借房地产公司推波助澜,使房价问题成为一个更大的谈判筹码。

宋鸿兵提出,美国的房地产出问题,是因为老百姓无法还贷,但中国老百姓砸锅卖铁都不会欠债不还的。所以,中国房价会在哪个阶段出现问题,不是像美国那样看老百姓何时出现大规模违约,而应该反过来算,房地产开发商资金链什么时候会断裂?假设房地产价格会无限上涨,那么地产商在买地时有很大的成本,修房时也有很大的融资成本,当房产的成交量逐渐变小,房地产商在这个过程中住房销售、回笼资金的速度会逐渐萎缩。当资金链萎缩到不能够去负担它的融资成本时,资金链就会断掉。这时,房地产商就会加速卖房来套现,这就是房地产业的拐点。