做好国有土地上房屋征收与补偿工作的调研与思考

国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收条例》）和住建部《国有土地上房屋征收评估办法》实施以来，我市高度重视，认真按照房屋征收的法律、法规开展征收工作，始终把依法征收作为立足点，把阳光征收作为出发点，把和谐征收作为落脚点，规范有序地开展了房屋征收工作。但由于房屋征收与补偿历史背景复杂，住户的思想参差不齐，在一些改造项目中出现了政府热、群众冷的现象。为了推动征收工作，我局开展了“怎样才能做好国有土地上房屋征收与补偿工作”的专题调研活动。调研组对我市玉山、德兴、万年、波阳等四个县（市）进行了具体的学习调研。四地的做法各有千秋，归纳起来，主要在于做好了以下八方面工作。

一、依法征收是做好房屋征收补偿工作的前提

严格依照《征收条例》等法律法规开展征收工作，既是维护公共利益、被征收房屋所有权人合法权益的需要，又是顺利开展征收和保护征收从业人员的需要。故此，以依法征收为主线，严格执行征收条件和程序，有序地实施征收工作尤为重要。

首先要符合六个征收前置条件：1.符合公共利益的需要；2.符合我市国民经济和社会发展规划；3.符合土地利用总体规划；4.符合城市规划；5.符合专项规划； 6.如以保障性安居工程建设、旧城区改建名义申报，则该项目应当纳入市国民经济和社会发展年度计划。其次，征收程序要不含糊：征收申报、初步审定、调查登记、拟定方案、组织论证、征求意见、公布修改情况、组织听证、风险评估、作出决定、公告、通知停办手续一步也不能少。再次，补偿程序要到位：确定评估机构、签订评估合同、提出分户价格、公示评估结果、提供评估报告、复核评估报告、组织技术鉴定、订立补偿协议、作出补偿决定、申请强制执行、公布补偿情况、公布审计结果每个环节都要到位。

二、解释到位是做好房屋征收补偿工作的桥梁

《征收条例》实施后，各地积极派员参加住建部和住建厅组织的培训。同时，借助广播、电视、报纸、网络等媒体；采取横幅、板报、政策解答等形式，广泛宣传《征收条例》的相关规定，解释征收与拆迁的不同之处，让广大群众理解《征收条例》的新规定，支持政府的房屋征收工作，服务我市工业化、城镇化建设，取得了良好的效果。如《国有土地上房屋征收与补偿条例实用问答》、《国有土地上房屋征收与补偿条例释义》、《国有土地上房屋征收评估办法》等书籍，从更细、更深、更实用、可操作性的角度来研究学习，并拟出政府、征收部门、受委托单位的工作职责，征收程序图、补偿安置方案制定流程图以及征收过程中所需的一系列规范性文书，为征收工作的实际操作打下坚实的基础。同时，公布建设项目规划和建成后的效果图，让群众憧憬美好的未来，增强建设美好家园的贡献感，达到征收人与被征收人思想上的沟通，让群众理解、支持征收工作。

三、高位推进是做好房屋征收补偿工作的关键

房屋征收工作难度大，需要解决的问题多，只有坚强的领导作后盾才能顺利推动。在房屋征收过程中，各地主要领导亲力亲为，通过电视讲话，现场巡查，召开动员会、推进会、调度会等形式，甚至亲自挂帅包户做动迁，显现出政府的坚强决心和表率作用，有力地推动了房屋征收工作。同时，实行社会稳定风险评估。在作出房屋征收决定前，征收部门都能结合本地实际和征收项目的个性，进行社会稳定风险评估，对可能出现的风险进行识别，在征收过程中尽可能做到规避风险，征收条件不具备或风险系数高的项目实行暂缓。

四、专业队伍是做好房屋征收补偿工作的基础

从调研的情况看，没有开展征收工作的县征收机构、人员、编制、经费基本上未落实；开展缓慢或力度不够的县基本上属于征收从业人员财政拨款未落实、劲头不足、牢骚满腹；但征收工作开展好的玉山县在《征收条例》颁布后，马上就成立了房屋征收补偿办公室，机构级别为副科，在编22人全部解决财政拨款，征收项目一个接一个，征收工作人员精神振奋。可见，一个专业性强、勇于担当、敢于吃苦的房屋征收团队是成功的力量所在。

五、补偿合理是做好房屋征收补偿工作的保障

为了制定出科学合理、操作性强的征收补偿方案，则要改变往日“先结婚，后恋爱”的做法，工作人员要逐一登门入户，充分了解被征收户的房屋状况、基本要求、思想动态、家里的特殊情况等，在做到“胸有成竹”的基础上，依据相关法律法规，制定出扎根实际、便于操作的房屋征收补偿方案。如：玉山、德兴、万年、波阳等县由于充分吸纳了被征收群众合情合理的意见和建议，遵循了市场规律，补偿方案凸显出客观、公正、惠民等基本特性，为整个征收工作的顺利开展奠定了坚实基础。同时，还制定了《房屋征收补偿信息公开制度》。确保房屋征收的相关法律、法规政策常年向社会公布；房屋征收决定、房屋征收补偿方案、房屋征收补助奖励政策和标准、补偿决定在征收范围内公布；房屋调查结果、初步评估结果、分户补偿情况等能在征收范围内向被征收人及时公布。如凡是支持配合征收工作，按时完成搬迁的被征收人应当给予诸如阶段搬迁奖、快速搬迁奖、安置房公摊面积差奖等，让先搬者多受益，晚搬者少受益。做到拆官拆民一个样、拆富拆穷一个样、拆生拆熟一个样，杜绝“多叫的鸟儿多吃食”等不公平现象的发生。

六、安置到位是做好房屋征收补偿工作的后盾

为做好征收工作，各地都能多方筹措资金，做到钱不到帐、安置房不开工就不正式启动房屋征收。实行补偿款专款专用，全额拨入征收办的专户，由征收办统一把关，做到即签即付，使被征收人放心，没有“打白条”的现象。针对安置房未完工的情况，采用先给予货币补偿，待安置房建好后再购买的办法，有效地觯决了被拆迁人的后顾之忧。

安置到位还要体现公平公正。在征收的执行过程中，应严格按照政策标准，奉行公平、公正、公开，合情、合理、合法的原则，做到一碗水端平、一把尺子量到底的工作方法。严格落实拆前拆后一个样、拆大拆小一个样、拆官拆民一个样、拆富拆穷一个样、拆生拆熟一个样的征收准则，杜绝“先签约吃亏，后签约受益”、“多叫的鸟儿多吃食”、私情补偿等不公平现象的发生，从而赢得被征收户的充分信任和积极配合。

安置到位还要体现优先保障，只要被征收人符合住房保障条件，就可按签约拆除先后顺序优先享受保障性住房。如玉山县七星街棚户区改造项目安置保障性住房24户，解放中路棚户区改造项目安置保障性住房5户，万年县安置保障性住房4户。

七、和谐征收是做好房屋征收补偿工作的保证

在征收过程中，以维护群众利益为出发点和落脚点，从制定征收补偿方案到补偿安置等每一个环节都应渗透这一理念，坚持“刚性政策，柔性操作”，用换位思考和“五心”（接待群众要热心、调查摸底要细心、说服动员要耐心、签订合同要有公心、心中拥有廉洁心）的工作方法开展征收工作，主动为被征收户排忧解难，有的为被征收人搬家、有的向被征收人贺喜、有的为被征收人送医就诊等。通过沟通，干群关系融洽了，征收工作的负面影响降低了，征收工作在和谐稳定的社会氛围中有序推进。如万年县林业局棚户区改造项目，变政府主导为引导，由被征收人自行开展动迁，由于有一户情况特殊，不配合征收工作，其它被征收人则每户筹了2000元给予其补助，从而终于实现了顺利征收。同时，选定评估机构民主，各地征收部门能严格按照《征收评估办法》的规定，有的采用每户送达选定评估机构征求意见表的形式，由被征收人协商确定评估机构；有的采用摇号选定的方式。总之，都用民主的方式、少数服从多数的方式选定评估机构。

八、部门配合是做好房屋征收补偿工作的靠山

在征收实施过程中，各部门各单位应牢固树立“上下一盘棋”思想，无条件服从和服务于征收工作这一大局，通力协作，切实履职。在停办业务中，工商、税务、规划、建设、房管等部门要予以配合；在房屋拆除过程中，管线、电力、自来水、城管、交警等部门要全力支持；在动迁过程中，凡是涉及到有被征收人的单位，更应全力配合，协助做通被征收人的思想工作。在房屋征收过程中，各地没有出现采取停水、停电、阻断交通等野蛮手段逼迫搬迁现象，也没有出现采取“株连式拆迁”和暴力征收的行为，没有出现贪污、截留、挪用征收补偿款的现象。故此，征收工作得到了绝大多数群众的支持和理解，没有发生因征收而引起的群体和恶性事件，没有出现被征收人赴省进京上访的现象，也没有申请过人民法院实施强制执行的情况，房屋征收工作中没有出现违法违规案件。

虽然我市国有土地上房屋征收与补偿工作取得了一定成效，但在征收工作中还面临着一些比较突出的困难和问题：一是虽然我市绝大多数县（市）都成立了房屋征收部门，但普遍存在着机构编制人员偏少、从业人员没能解决财政拨款的问题。工作经费来源主要靠工程建设项目部支付。二是少数被征收人的期望值也水涨船高，漫天要价要挟政府的现象也时有发生，致使很多重点工程建设项目，因少数被征收人不配合，而被耽误或延期完工，也影响了其他已搬迁人的情绪和安置。三是受利益的驱动，部分人员擅自抢建、偷建违法建筑的现象很难杜绝。