郊区商场 匮乏or过剩?

去年底，宜家家居大兴区西红门店开业。宜家的开业，“嗨翻了”整个西红门。人们从四面八方涌来，想见识一下这个号称是“亚洲最大的宜家”。

“住宅先行，商业后发”，是商业板块发展的基本规律。多年以来，西红门地区日益聚集起大量的大型居住社区。然而，商业发展相对落后、现有商业配套不足等问题，让郊区商业一直备受关注。另一方面，看中机遇的商业地产项目正在扎堆进入，未来几年是否会出现“商业过剩”的质疑声也开始出现。

究竟是空白，还是机遇；是匮乏，还是过剩，原本是处于两极的对立状态，在预测声浪中，呈现出切换的状态。

宜家来了！

宜家家居的开业，无疑是整个大兴区商业发展的标志性事件。

去年11月7日，西红门的宜家家居正式开业，对于这个已经期待了将近四年的宜家，开业的消息迅速传遍整个北京，人群和车流从四面八方涌入大兴。记者在开业当天现场体验到，在距离宜家家居卖场最近的欣宁街十字路口，四个方向基本“堵死”，三四个绿灯也不能放空排队的车队长龙；而京开高速、京良路的西红门出口也行驶缓慢。在宜家家居门店入口处，由于顾客太多，早上开业之后就采取“限流”措施。即使到了下午三四点，门口的限流队伍依然需要等候十几分钟才能进入卖场之内。卖场之内，也是人头涌动，摩肩接踵，顾客餐厅里排队等候的队伍长达百米。

如此的“开门红”，不知是否让宜家“措手不及”？今年1月初，记者致电宜家相关负责人，被告知不便透露开业至今的客流人数、经营业绩等具体数据，但是宜家对于应对较大的客流已经做了充分的准备。

宜家的入市，让在北京商业地产格局中“名不见经传”的西红门地区，一跃成为抢手的热点区域。资料显示，宜家项目是2009年拿地，已经开业的家居卖场面积为5万平米左右，而整个英特宜家购物中心面积达60万平方米，预计总投资额达50亿元，如此规模的体量和投资堪称“巨无霸”，甚至有媒体将其誉为大兴商业地产的“龙头”。

“西红门板块内的商业配套确有很大的空白。”西红门区域内某开发商人员认为，居民需求长期得不到有效释放，给了商业地产开发非常充足的空间。而宜家家居的火爆，也给了区域开发商更多的信心。

“空白”和“过剩”

对于西红门商业配套“太缺”，区域内的居民有深刻的体会。位于西红门鸿坤理想城东区内的某二手中介经纪人告诉记者，在宜家开业之前，西红门居民几乎没有可以“逛街”的去处。据了解，西红门区域内至少有二十余个中型以上社区，但是长期以来只有社区底商、游商小贩等基本的商业配套，而且多集中于地铁站附近。

记者了解到，区域唯一较大规模的商业中心是2012年开业的乐家购物中心，位于西红门地铁站东侧。但是商场经营状况并不理想。此外，离此最近的购物中心是位于高米店南的绿地缤纷城，以及大兴区老牌商业聚集地黄村火神。

“所谓‘匮乏期’也是暂时的，未来几年内区域的商业项目将密集出现。”前述开发商人员认为，经过未来二三年的开发建设，西红门区域的商业气氛将形成聚集效应。记者了解到，距离宜家家居几百米之隔，就有一个数十万平米的正大购物广场在建设中，由鸿坤地产和上海正大合作开发，定位为社区级别的购物中心。

西红门的商业状态，几乎是整个大兴区的一个缩影。因为规模偏小、业态陈旧，被认为存在商业供应的“郊区空白”；而另一方面，因为在建项目数量多、开业密集、定位类似，而屡屡被质疑存在“郊区过剩”的隐忧。一份来自大兴区商务委的数据显示称，截至2013年，大兴区共有17家体量超过百万平米的综超、百货、购物中心等，商业服务业面积约190万平米。相较于其他区县，这一数据并不算大，但是大兴区商业发展有一个明显的趋势：未来近三四年中，成规模、成体量的商业体会大批涌现。

风险和机遇

“空白”和“过剩”两者相互矛盾的声音，其背后是在北京住宅日益郊区化的大背景下，郊区居住社区的商业经该如何唱好？

“郊区县已经是北京新增商业供应的主要区域。比如在大兴区的天宫院――生物医药基地板块内，已经有龙湖、凯德等知名商业地产开发商进驻，其未来规模可以称为区域商业中心。”RET睿意德执行董事张家鹏认为，建成后的英特宜家超过60万平米的体量，几乎达到城市性商业中心的规模。

全国工商联商业不动产专业委员会主任朱凌波认为，按照一般规律，商场开业需要度过1-2年的“养商期”，如果相似竞品的入市量大、时间接近，那么郊区商场可能需要面对更长的“养商期”。同时，定位于区域中心的购物中心需要放下“高富帅”的架子，更多地引入餐饮、娱乐、超市、运动体验等功能。

“更加丰富的业态类型、更具特色、更加舒适的购物体验，是郊区新增购物中心能够差异化胜出的关键。”张家鹏认为，与城市成熟商圈相比，城市郊区拥有更加充足宽裕的土地空间。