完善中国房地产业城市政府管理的对策

摘要：针对中国房地产业发展中所出现的诸多问题，本文提出了解决房地产业城市政府管理的对策建议，文中分别从加强城市政府的自身建设、改革房地产业管理体制和完善房地产业管理制度等多个方面进行了阐述和分析，以完善城市政府管理定位的不当。

关键词：房地产业；对策建议；城市政府管理；管理体制；管理制度

中图分类号：F293.30 文献标识码：A

1、引言

当前中国房地产业发展中所出现的诸多问题,基本上是由于城市政府管理错位、越位和缺位引起的，而城市政府管理房地产业之所以会出现定位不当的问题,有城市政府主观上的原因,也有房地产业管理体制与制度客观上的原因。因此,要实现房地产业与城市的协调发展,则必须对症下药, 针对中国房地产业城市政府管理存在的问题，作者给出了几点对策，希望能够帮助中国房地产业持续发展。

2、加强城市政府的自身建设

2.1端正城市政府的管理理念

城市管理理念是城市管理的核心和灵魂,是城市管理者心中所秉承的管理思想、管理意识和管理观念的总和。当前城市政府管理房地产业存在着官本位意识和以权谋取政府自身利益的落后管理理念,这必然会导致城市政府管理错位、越位和缺位行为的产生,因此,要解决我国城市政府管理房地产业所存在的问题,首先必须从思想根源上端正城市政府的管理理念[1]。

城市政府应该树立大公无私、勤政为民的城市管理观。因此,城市政府应建立起以下几种管理观，第一,民本管理观，这就要求城市管理以民为本。第二,建立廉洁管理观，廉洁管理观是大公无私、勤政为民的必要保证。第三,建立服务管理观，管理服务观是大公无私、勤政为民的集中体现,是与管理权力观相对的新型城市管理理念。

2.2接受穷人经济学的理论指导

效率和公平是一对矛盾体,既然市场的目的在于效率,那么政府的存在就必须要面对公平。因此,政府的重要任务就是维护社会公平,防止社会因贫富差距过大而导致的社会不稳定,完善社会保障体制,关注弱势群体,同时维护最广大社会公众的基本权利。我国是社会主义国家,应该选择代表广大人民群众的经济理论体系作为指导理论,具体地说,应该接受穷人经济学的指导,城市政府就能纠正认识上的误区,重新回到正确的轨道上来。

2.3明晰城市政府的管理职能

我国城市政府管理房地产业出现错位、越位和缺位现象,一个重要的方面就是城市政府对自己承担的职能不明晰,因此必须合理界定城市政府的管理职能,使城市政府明白在哪些方面应该有所为,在哪些方面应该有所不为[2]。

由于城市政府以公共管理为主,它必须对公共经济相互关系的整合、调节起作用,因而它必须增加企业所没有的规范、治理、服务职能。同时城市政府管理与完全的中央政府宏观管理又有所不同，城市功能决定它是一个超级经济实体,城市政府管理必须有保证和提高城市经济效益的任务。因而城市政府管理职能中还必须加入经营这项职能。

3、改革房地产业管理体制

我国房地产业管理体制存在管理职能划分不明、管理部门之间职能不协调统一以及缺乏制约机制等弊端,从而导致城市政府管理房地产业出现诸多问题,因此,要完善房地产业的城市政府管理,必须改革现行房地产业管理体制。

3.1房地产业管理体制的改革目标与思路

针对我国房地产业管理体制存在的问题,房地产业管理体制的改革目标,就是要通过合理设置房地产业的管理组织机构,明确各组织机构的管理职能,做到各管理职能部门之间既相互分工,又相互协调,还能形成一定的权力制衡关系,从而提高房地产业的管理效率,实现房地产业与城市的协调发展。

房地产业管理体制改革的思路是分权管理,权力相互制约。防止权力过分集中引起权力腐败。权责对等,权力清晰划分。避免权力划分不清导致管理的低效率。建立社会参与和监督体系,保证社会公平[3]。

3.2房地产业管理体制的改革模式设计

根据房地产业管理体制改革的目标和思路,本文提出一种由中央政府、城市政府和社会组织分权管理的房地产业管理体制。首先,实行国有土地资源管理部门的中央垂直管理。其次,在城市政府下设城市规划局、城市房地产管理局和城市公共住宅管理局。另外,成立三个社会组织一个是城市建设规划咨询协会,主要由各方面专家和城市居民代表组成,参与城市规划的听证和执行监督，另一个是失地农民和拆迁户维权协会,主要由当事人代表和律师组成,参与农地征用和拆迁的补偿、安置协调及土地用途的监督。第三个是低收入群体住房保障协会,由城市低收入群体的代表组成,参与城市公共住宅的分配和管理。

4、完善房地产业管理制度

房地产业管理制度是房地产业管理组织行使管理职权时的行为规范,也是城市政府管理房地产业的具体方法。只有完善了房地产业管理制度,才有可能真正完善房地产业的城市政府管理。

4.1完善城市土地收益分配制度

城市宏观级差地租是指从全国范围内的城市之间比较而论的地租,它包括城市区位、城市功能和城市规模个成因所构成的级差地租。根据城市宏观级差地租的成因分析,区位成因为自然因素,应上交土地所有者――中央政府,功能成因以及规模成因均属增加投入的结果,而这种增加投入一般来自三个方面中央、城市和企业。

4.2建立城市土地利用规划公众参与制度

现行的城市土地利用规划制度主要存在三个方面的问题。第一,方法落后,缺乏科学预见性。第二,封闭操作,缺乏公正性。第三,没有单独立法,法律效力不强。其中关键是要解决好第二个方面的问题,因为只要解决好了城市土地利用规划的封闭操作问题,在其带动下,其他两个方面的问题也就迎刃而解了。建立城市土地利用规划公众参与制度要遵循以下原则：一是公平、公正的原则。二是公开的原则。三是自愿参与的原则。

4.3规范农地征用制度

为了防止国家权力不当侵害私权,各国都设专门法律,以维护公共利益目的作为征用土地的唯一正当理由。同时为了防止解释不当,导致征用权滥用或不当地限制征用行为,各国对公共利益都作了具体的规范。我国可以采取概括兼列举式的做法,将公共公益性用地界定在以下范围国防、军事用地、城市基础设施用地,包括供水、燃气、供热、公共交通、环境卫生、道路广场、绿地等的用地国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。

4.4改进城市土地供应制度

严格限制协议出让土地的范围。协议形式出让土地使用权,主要体现对用地者的照顾,在一般地价水平上给以很大的优惠。但这种优惠的面不应铺得太大,因为首先,城市土地协议出让的市场透明度不高,随意性较大,缺乏竞争机制,出让价格脱离市场调节的作用。其次,协议形式出让土地使用权,价格水平偏离市场水平较大,容易扰乱市场最后,协议形式出让土地使用权,极易诱使一些用地者在协议过程中大做文章,或在得到土地使用权后,进行炒作或随意改变用途和规划,谋取暴利,有违市场公平的原则。

5、结束语

针对城市政府管理房地产业出现的问题及原因,提出了相应的对策来完善中国房地产业的城市政府管理。而具体到房地产业的城市政府管理,这既是一个实际操作问题,也是一个理论研究问题,而且是一个与中国国情紧密相关的问题,目前世界上没有任何现成的理论可以照搬过来直接应用,因此还需进行持久深入地研究。

参考文献

[1]孟晓苏,中国房地产业发展的理论与政策研究,北京经济管理出版社,2002年,第1版

[2]董藩、张奇、王世涛，房地产经济概说,大连东北财经大学出版社,2001年,第1版

[3]曹振良，房地产经济学通论,北京北京大学出版社,2003年,第1版