投资商铺好钱景?

买普通房产投资的辉煌历史已经成为昨日黄花，现在的房产“限购”又“限贷”，价格摇摇欲坠，再也不是能赚得高利润的投资项目了。那么，为什么不胆子再大一点，投资个商铺呢?

很多女人都有一个创业梦。在自家小区里开个店，卖点喜欢的花花草草、蛋糕甜点，既不受约束，又能用自己喜欢的事赚钱养家。精明的女人由此发现，投资又有了新去处，为什么不做那个社区店铺的房东呢?尽管“一铺养三代”在商业地产40年产权的现实之下无法实现，但买个好铺面，让自己的投资多些回报，生活多些从容，还是可能的。

《GooD》的建议是，新兴社区的商铺更有吸引力，也更加可操作。新兴社区商铺的出售价格比成熟社区要便宜许多，投资少，升值潜力大。尚处于建设初期的社区人口密度相对较小，但是因有大量在建楼盘，日后居民密度增加，就会带来稳定的客流与升值潜力。

挑选商铺有技巧

好商铺因其稀有性或特定供给条件，会随着商圈的成长不断升值。如何挑一个好商铺，是动手之前要先学习的。

选址：“金角，银边，草肚皮”，选低不选高

商铺旺的秘诀是人气旺，所以选址至关重要。在—条商街上，要选择“角”与“边”上的铺位、离公交站点近的铺位和低楼层。因为街角与两端的铺位以及公交站点汇聚八方人流，人流多必会带来财气旺；顾客行走购物，往往不愿向楼上走，所以店铺低层往往盈利更高。

地铁或新辟公交车延伸线的车站附近，今后也会聚集人气，在此购买商铺不失为一种好的投资。

不过，社区商铺所在的社区不必一定要交通便利。处在近郊，周围配套设施越不完善，居民对小区内的商铺越依赖，商铺也越有价值。

借助品牌店的带动效应

主力店和品牌客户有严格的商固评估标准和计算方法，同时，知名的品牌客户本身就具备聚客能力，会影响商圈的形成。为了聚集社区商固人气，开发商会邀请一些著名商家进驻，比如租给家乐福，开发商可能在这些著名商家身上赚不到钱，但周边商铺的价格会因这些商家的品牌效应而被炒高。以北京朝阳路上的华堂商场为例，以前这一区域的商业非常落后，华堂入驻后，其100米之内的50多家商铺都被带动起来，个个生意兴隆。所以，在著名商铺旁边选择自己投资的商铺，也是明智之选。

算算能赚多少钱

规模稍大的小区铺面才有投资价值，这是普遍规律。以建筑面积30万平方米的社区为例，按平均每户面积100平方米计算，全部建成后，能容纳业主为3000户，按每户平均3人计算，居民数量为9000人，但一般新建小区会有40％左右的闲置率，实际目标群体也就四五千人。在此基础上，再细分到每个商业业态，就可以初步估算出市场到底有多大，开多大规模的店铺合适。

铺面不是越大越好

想想你的铺面未来可以经营什么?你需要综合考察周边的规划状况、居住氛围、居住人群、人流情况以及他们的消费习惯。根据居民的人数，铺面规模要恰到好处。面积在50万平方米以上的社区，商铺面积以50～100平方米之间较为适宜，适合干洗、理发、餐饮、食品、美容等商业项目。较小的小区，商铺面积以20～50平方米为佳，过大的铺面反而会造成资金的浪费。

商铺投资4大陷阱

投资商铺并非保赚不赔，其中也潜藏着巨大的风险。北京的“第五大道”、维多利亚湾等项目，开始时风生水起，没多久就偃旗息鼓，让无数投资者大受其伤。

1.误入“商业中心区”

开发商往往把自己的项目宣传成未来的商业中心区，其实未必。投资者一定要搞清楚，这里是不是城市规划的商业项目，如果只是住宅项目的商业配套，其功能必然只能是为社区服务，不会成为有辐射功能的商业中心。

2.相信“N年返租”和高回报

商铺的正常投资回报期应当在8～10年之间，也就是说，在这期间以内收回全部投资。

有些开发商承诺3～5年返租，这对降低初期风险有一定好处，但这样承诺很可能导致价格上涨，使返租项目的售价远远高于周边项目，那么，将来返还给你的租金将仅仅能弥补你多付出的房价而已。有些开发商承谤寺高回报，而市场不是个人可以做主的。“秦皇岛西单商场”曾打出“10万=20万”的广告语，承诺按投资额的10％回报给投资人，最终却因无力兑现承诺被业主告上法庭。

3.过度期待比住宅超值

商铺价格与住宅价格没有任何关联性，影响平均商铺价格的主要因素是市场商铺供应总量。许多开发商宣传：在香港，商铺价格超过同地段住宅价格10倍，而北京商铺价格仅是住宅1～3倍，上升空间巨大。事实上，香港人口密度极高，可供应的商铺用地有限，才导致商铺价格极高；北京近年商铺的供应量激增，总体发展已呈过剩趋势。与住宅相比，商铺的价格应在同位置住宅价格的3倍以内，尚属有升值空间；过高则风险过大。

4.对环境和入住率缺少把握

曾有一商户，在一个风景秀丽的小区买下一商铺，准备用做婚纱影楼的外景拍摄基地。没想到，半年之后，小区内新建楼房四起，原来漂亮的风景不见了，失去了做外景的价值，只能改作他用或退租。

位置之外，还要考察好小区本身的素质是否适合投资。如果小区配套设施不全，商品房销售不佳，住宅入住率不高，社区商铺的未来都会受到影响。