浅议房地产项目成本控制与管理

【摘要】近年来，房地产业已成为我国国民经济的支柱产业，但由于其项目成本控制水平相对较低，就是作为国家出台的经济适用房也没能摆脱成本控制问题，一定程度上限制着房地产业的可持续发展。

【关键词】房地产；工程项目；成本控制

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

【引言】

房地产业已经成为当今社会的经济系统中不可缺少的组成部分，房地产业发展得健康与否直接关系着我国经济发展得健康与否，而在房地产业发展过程中，房地产项目管理是否得当起着至关重要的作用。

1、房地产成本控制的意义

成本控制是房地产企业的内功，在市场经济竞争中具有十分重要的意义，微利时代房地产企业成本控制的战略意义有时甚至比规模扩张更为重要。我国房地产市场存量过大，其中除宏观经济体制方面的原因外，也有其价格形成机制方面的原因。根据经济规律，商品房如果售价下调则有助于楼市跑量，开发商之所以长年不能下调售价，其中一个主要原因就是在于房地产企业的成本控制不力，成本居高临下的缘故。从宏观上讲，对房地产企业成本控制进行研究，对合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫经济，减少国民经济损失有着一定的意义。

2、施工项目管理的内容和特点

（1）施工项目管理的内容是研究如何以高效益地实现项目目标为目的，以项目经理负责制为基础，对项目按照其内在逻辑规律进行有效地计划、组织、协调和控制，以适应内部及外部环境并组织高效益的施工，使生产要素优化组合、合理配置，保证施工生产的均衡性，利用现代化的管理技术和手段，以实现项目目标使企业获得良好的综合效益。

（2）施工项目管理是为使项目实现所要求的质量、所规定的时限、所批准的费用预算所进行的全过程、全方位的规划、组织、控制与协调。项目管理的对象是项目，由于项目是一次性的，故项目管理需要用系统工程的观念、理论和方法进行管理，具有全面性、科学性和程序性。项目管理的目标就是项目的目标，项目的目标确定了项目管理的主要内容是“三控制二管理一协调”，即进度控制、质量控制、费用控制、合同管理、信息管理和组织协调。施工项目的生产要素有劳动力、材料、机械设备、技术和资金，这些要素具有集合性、相关性、目的性和环境适应性，是一种相互结合的立体多维的关系，这就说明项目是具有系统性的施工，施工项目管理是具有系统管理的特点的。

（3）加强施工项目管理，必须对施工项目的生产要素详细分析，认真研究并强化其管理。对施工项目生产要素进行管理主要体现在以下几个方面：对生产要素进行优化配置，即适时、适量、比例适当、位置适宜地配备或投入生产要素以满足施工需要；对生产要素进行优化组合，即对投入施工项目的生产要素在施工中适当搭配以协调地发挥作用；对生产要素进行动态管理。动态管理是优化配置和优化组合的手段与保证，动态管理的基本内容就是按照项目的内在规律，有效地计划、组织、协调、控制各生产要素，使之在项目中合理流动，在动态中寻求平衡；合理地、高效地利用资源，从而实现提高项目管理综合效益，促进整体优化的目的。

3、目前房地产企业成本控制的现状分析

（1）成本控制理念落后

一些房地产业管理者对如成本控制的范围、目的及手段等方面存在认知偏差，缺乏成本管理战略思想，只顾招揽项目，而忽略了企业的长远发展。而有些管理者虽然认识到了成本管理的重要性，却没有对其形成制度化、规范化和程序化，只是单纯地认为成本管理就是不断降低成本，以成本高低作为衡量成本控制效果的依据，并以此进行绩效考核。

（2）忽略了成本控制的全员性和过程性。

很多房地产业把成本控制作为财务人员、少数管理人员的专利，认为成本、效益都应由企业领导和财务部门负责，而把项目从可行性研究到最终施工的各环节的相关部门排除在外，不能明确地确立成本控制的主体，使得落实成本控制目标缺乏具体的实施者。此外，有些把成本管理局限于施工阶段，没有顾及到全过程，没有认识到需要用战略的眼光把项目各个阶段的成本控制联系起来，对每个环节都做成本节约，才能达到整个项目成本的最优。

（3）投资决策阶段对工程造价控制管理的重视度不高

在相当长的一段时期，我国工程建设项目普遍存在着盲目投资的现象，造成投资膨胀，工期延长，工程造价也随之增长，主要原因是对其的重视程度不高，缺乏工程建设前期工程造价的有效依据，只能借鉴和参考决策者、专家等相关人员的经验性意见进行工程造价的预算估算工作，这种凭经验对工程造价进行控制与管理没有根据工程的实际情况，具有不确定性，同时还会产生“三超”现象，造成工程造价的不合理预算。

4、房地产工程项目成本控制的措施

（1）房地产工程项目决策阶段的成本控制

房地产开发决策工作是成本控制的关键，决策的好坏将直接影响整个成本控制，因此，正确的投资决策是成本控制的前提。在决策立项阶段，需要对成本管理进行可行性分析，以确保成本管理方案能够以最小的成本支出，换取最大的经济收益。首先，在项目决策投资过程中，策划人员要先进行认真的市场调研，对项目的预期收入、成本、利润、风险等进行预测，确定销售净利率、资金峰值比、内部收益率等。其次，要进行分析收入和成本，任何一份成本管理方案，最终都是要以可见的收入为目的，审算人员和财务人员应对市场材料、工程造价等最新动态信息进行了解，提高估算的准确率，做好资金链和现金流，做好成本和利润的测算。

（2）房地产项目设计阶段的成本控制

（2.1）实现设计方案的最优化

房地产业在委托设计时应大力引进竞争机制，加强管理工作，利用设计招标选择具有相当实力的设计单位，通过对设计方案的择优选择，而设计方案不仅要考虑技术上的可行性，还要考虑经济上的合理性，从中选择设计质量较佳的设计单位，而在设计的过程中，总体的设计方案可以分阶段委托设计，以深化设计方案的内容。

（2.2）实现严格的限额设计在设计之时，要加强技术的沟通，对设计内容展开详细的定量分析，用数据综合分析技术的可行性，充分考虑施工的经济性，都要尽量采用高标准化设计，另外不但要严格控制设计方案的不合理变更，还有确保设计功能具备实现的可能性。设计一旦获得批准，就应严格控制变更程序，不轻易变更设计，以保证工程竣工结算不突破总投资额。

（2.3）科学进行图纸设计在设计图纸过程中，设计人员不仅要注重设计质量和期限，还要充分考虑设计对工程建设成本的重大影响。加强设计图纸的审查工作，因为工程的变更对成本的影响首当其中，所以尽量把工程变更控制在施工之前，要克服设计方案的不足或缺陷，在工程施工之前进行变更所花费的代价最小，取得的效果最好。

（3）房地产开发项目施工阶段的成本管理

高效率地实现项目目标为目的，前提是项目经理负责制有效地计划、组织、协调和控制管理部门，要有全局观和较强的行政管理能力，充分了解所开发的项目和项目管理的每一个人员，项目经理的管理目标就是建造的房产质量符合国家的规定标准，并且在约定时间内完成项目及完成的工作要符合前期批准的财务预算。具体工作要点：在建设过程中做到成本控制，严格实行招投标制度，抓好施工阶段的投资控制，加强竣工结算的审核，设置合理的项目管理结构，合理调整施工工艺。并且要正确处理工程进度、质量、成本三者的关系，力求均衡有节奏地进行建设。

【结束语】

综上所述，房地产项目成本控制与管理是一项复杂的系统工程，同时也非常重要。目前我国的房地产管理项目还存在着一些不容忽视的问题，因此应找出问题、分析问题并提出解决的方法是非常有必要的，只有解决了这些存在的问题，才能使房地产行业走上一条健康发展战的道路。

【参考文献】

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[2]林成旺.浅析房地产项目管理的问题[J].科技创新导报，2011，（9）.

[3]薛春屹.基于新形势下我国房地产项目管理中存在问题思考[J].价值工程，2012，（26）.