房屋预售制度衍生问题及对策探析

摘要：房屋预售在房地产业是一种新兴的售房制度，近几年来受到了客户以及开发商的热捧。但是由于其相关法律制度不完善，存在很多漏洞。在实践中也存在很多问题。本文就房屋预售制度在实践中所遭遇到的问题进行探讨，并针对性的提出意见，以促进房屋预售制度朝着有利于客户与开发商和谐发展的方向前进。

关键词：房屋预售 开发商 对策

1 概述

房产业在中国一直都是一个炙热行业，尤其是近几年，其发展可以用蓬勃、飞速来形容。目前，在房产业又出现了一种新的制度，即房屋预售制度。所谓房屋预售是指在房屋还没有正式建立之前，开发商就将其预售给客户，客户先预付首期付款，等到房屋正式竣工建立后，经客户满意后，客户再交齐付款余额。自房屋预售制度实行后，因为是一种新兴制度，有关的法律规范不齐全，一些实际经验不足，加上对这一制度的认识还不够深刻，在实践中也出现了一些纠纷、案件甚至是一些难以解决的问题。总的来说，作为房屋预售的双方实质上还是一种买卖行为的双方。预购人交付首期付款是为了首先获得对该房屋的所有权，而开发商接收首期付款就必须能够按质按量的完成房屋的交接。

2 房屋预售中存在的问题

我们必须看到，不管怎样，新事物在它的成长过程中，总会遇到许多挫折与困难，出现许多问题。房屋预售制度作为新事物，在其实施过程中遭遇到了许多问题，很多问题都存在模糊性。

2.1在预售合同的登记效力方面如何

《城市房地产管理法》规定关于房屋预售的合同必须到房地产的管理机关进行登记，否则就不具有法律效力，通过将房屋预售的各种情况登记在一定的簿册上，并且将其告知公众。除此之外，在合同登记过程中，市场管理机关要对合同的真实性、合法性进行一定的审查、核对，以保护房屋预售双方的有效利益。

2.2 房屋预售合同中预售的含义是什么

所谓预约时指约定将来的某一行为所制定的合同契约。这是一种超前行为，预约人只能要求被预约人按规定履行其义务，但是不能依据预约的本约内容来请求其履行。预约的结果因为是发生在将来，所以具有很多不确定因素以及各种可能性，这就提高了预售房屋的风险性。

2.3 房屋预售与分期付款买房之间的模糊性

房屋预售到底是不是一种分期付款买卖，这也让很多人迷糊，客户先向开发商交付首期付款。这对于开发商来说，不仅可以提供些工程款，而且也能为这种预约行为提供一些保障。而对于客户来说，也可以保护其利益。这里就有必要将其与分期付款买卖相比较一下。分期付款买卖通常是为了更好的方便买方而设立的。买卖物在合同上是还属于出卖人的，但是其使用权已经属于接受人了。虽然预售房屋与分期付款买卖，都是通过分阶段来付款，并且付完款之前，买卖物的所有权也是属于出卖人的。但是买卖的合同生效时必须交给接收人，这是两者的区别。一般情况下，房屋预售买卖在交房前，开发商就都会要求购房人把余款都交清，而不是像分期付款那样，允许有两期以上的资金未支付。这也是它们两者之间的一个区别。所以我们要很好的区分房屋预售与分期付款的区别，这样才能更好地避免预购人的利益受到损害。

2.4 房屋预售中的不确定

由此可见，我们要不断加强保护预购人的权利。房屋预售作为一种为将来事件服务的行为，存在很多不确定因素，这样就使得预购人的利益比起买现房要承担更多的风险。因为有时候开放商接受了客户的首款资金后，可能建房工程并不能如期竣工，甚至得中途停工，这样都会给客户带来巨大的损失。有时候因为某种原因，开发商不能按期将房屋交给预购人，使预购人无法按时地入住或出租，有时候又有可能购房人交完首期付款后，房价上涨。开发商就有可能要求客户涨价，这会使得预购人有种受欺骗的感觉。

2.5房屋预售中双方的不均衡性

在买卖房双方上存在不均衡性。因为房屋预售除了一些法定标准合同外，其余的一些辅条约都是由开放商来拟定，在售屋现场签订，而购房人的法律知识并不一定全面，法律意识并不一定强，在关于房屋预售方面的法律知识有可能比较欠缺，所以在实际中，买房人通常只能是听从开发商的条件，很少能有自己的想法。对于一些对自己不利的条约也只能接受。如公共设施的开发利用、交屋时间的不确定性、物业管理等方面，经常是开发商做手脚的方面，购房人有时候是无法察觉的，有时候是被迫无奈的。

3 房屋预售遭遇问题的对策

房屋预售在实际中存在这么多问题，这就要求我们要加强这方面的关注以及采取一些相关的有效措施。

3.1 加强行政管理力度

通过加强银行业、建筑行业的管理来对开发商的某些行为进行约束以保护预购人的合法利益。尽量避免开发商在这场交易中掌握太多的控制权而来为所欲为，使客户属于过分被动的位置。要对房地产公司的成立进行严格的把握，杜绝一些骗财、无信用房地产公司成立以欺骗客户，这样才能确保房地产业秩序的稳定，扼杀房地产欺骗行为的产生。另外要严格贯彻国家以及各地方政府关于房屋预售的规定，严厉打击非法行为。在给房屋预售合同赋予法律权利时要进行严格的把关，严格履行房屋预售合同登记的措施，对于一些不合公平原则，存在漏洞与空子的合同坚决不予登记，对于一些没有使用法定标准或者开发商拟定的辅助协议与标准合同上存在冲突的，都要认定无效。以避免由于开发商在这场买卖中占有较大主动权而剥削客户利益的情况发生，以更好地保护购房人的利益。

3.2 加强资金与合同管理

对于客户的预售资金应加强管理，可以委托银行或者信托机构进行监管，当交易最终得以顺利进行，由开发商付一定的保管经费给委托机构。 在房屋预售的合同保管方面我们也要加强措施。作为购房者，在将签订房屋预售合同之前要对开发商有一定的了解，对开发商公司的背景掌握一定的资料，不要贪一时的小便宜就上当。完善的房屋预售合同对于保护预购人的利益有着重要的作用，可以在一定程度限制开发商的某些伤害预购人利益的行为，迫使开发商履行其该履行的义务。这样就能有效地保护预购人的利益。

3.3 加强物权保护法上的措施

通常我们所说的物权是一种支配性、排他性，它对预购人利益的保护具有一定的稳妥性。所以要赋予经过合法登记成功的房屋预售合同一定的排他效力。虽然依据登记来赋予的权利在理论上并不能算是一种很好的物权，但是在实际中它却具有着一般物权的作用与效力。另外设立购房人在对预售房屋法定抵押的制度也是非常有必要的。法律上规定开发商必须首先取得土地的使用权才能进行预售，但是在实践中，很多的开发商并没有按照法律的规定来。常常是在预售前或者是在预售中就将其土地的使用权抵押给银行等金融机构以获得工程贷款。这种做法严重损害了预购人的利益，如果开发商不能按期还清银行的贷款，银行就会拥有抵押权，这时候购房人就只是拥有房子的入住权，却不能拥有房屋的所有权。所以要对这方面进行层层把关，对于没有土地使用权的房屋，不能进行预，对于已经预售出去的房屋不能再拿其土地使用权去做抵押。

4.讨论

房屋预售措施如果在实践中能实行的好的话，将是一项有利于开发商与客户双方的有力措施，所以购房双方都要为促进这一制度的发展做努力。作为购房人，在房屋预售法律不太完善，各方面监督措施不太齐全的时候，这就需要我们客户自己提高这方面的意识，对售房的开发商要进行全方位的调查，以免上当受骗。在合同签订之前，要对合同内容进行严格斟酌。对于开放商，更要把诚信放在第一位，注重长远利益。重视自己的商家信誉在这个房地产业的重要性，不要因为一时便宜而丢失了整片森林。