浅议房地产风险分析以及管理措施

摘 要：伴随着我国互联网+、电商的发展，商业房地产企业的发展态势和竞争格局呈现出了新的特点，同时也面临着新的发展挑战和机遇。2008年金融危机的后续影响和国家政策变化的促动，使得企业面临着销售迟滞、成本压力以及债务偿还的压力，而资金链断裂和财务运转恶化的现象时有出现。所以，房地产企业必须对其面临的风险进行深入的分析和管控，以形成一套健全的风险管控机制，从而在新的环境下，获得进一步的持续发展。

关键词：房地产；风险分析；管理措施

一、引言

随着我国经济转型的逐渐深化，尤其是电商的发展，作为国民经济支撑之一的房地产行业，特别是商业地产，其发展的态势和竞争的格局呈现出了新的特点。尤其是2008年金融危机的冲击和国家政策变动的双重影响，使得许多房地产企业的发展面临着巨大的挑战，销售迟滞、成本压力以及债务偿还的压力，资金链断裂和财务运转恶化的现象时有出现，这些风险因素都对房地产企业的持续发展造成了十分不利的影响。因此，房地产企业为了在新的市场状况和时代背景下，突破发展的瓶颈限制，必须对其所面临的各种财务风险因素进行分析和管控，在形成一套健全的风险预防管理机制的基础上，获得进一步的持续性发展。

二、房地产企业所面临风险的具体分析

（一）房地产企业筹资环节所面临风险的分析。房地产企业筹资环节所面临的风险性质和程度大小，会对企业整体的经营运转造成重要影响。具体来说，房地产企业在筹资环节所面临风险主要发生在借款的取得和利息的偿还两个阶段，一旦企业本身债务的存量已经较大，其在企业运转需要资金来源时再去进行借款时，便会由于已有的借款资金数额较大，而受到潜在借款方的相应借款条件的限制，导致难以筹集到所需资金进行业务的开展，资金链的运转难以为继，而利息偿还的压力依然存在，使得公司的经营每况愈下。例如，江苏的香娟房地产企业由于已有借款的大量堆积，必须按照约定进行借款利息的偿还，否则债权人便会对其展开借款的催还，如果不能按时对借款和利息进行偿还，便有可能出现企业申请破产的风险。企业在该环节出现该类风险，多是由于缺乏足够的预算管理，使得其不能在资金链的形成和资金的筹集层面具备良好的运营状况，最终导致风险的深化。

（二）房地产企业投资环节所面临风险的分析。房地产作为资金密集型的行业之一，其在项目的投资环节便需要投入大量的资金进行土地的购买，不管是消费性质的房地产还是投资性质的房地产都需要进行相应土地的资金投入。就当下而言，我国大多数国有土地的出售都是通过拍卖的形式，企业则通过竞拍的方式进行土地的购买，各个企业必须在竞争中花费超过其他企业的价格才能取得土地使用权，因而需要进行大量的资金投入。如果企业的货币资金在竞拍中不足以支付首付的竞拍价，便有可能出现竞拍保证金被没收的风险，从而导致企业的资金受损。例如，上海虹城房地产企业其通过缴纳竞拍保证金取得了土地的竞拍资格，并通过高于竞拍参与企业的价格获得了土地的使用权，但是由于筹集资金不到位，使得该项投资未能实现，而最终造成了不必要的财务损失。

（三）房地产企业营运环节所面临风险的分析。营运环节处于房地产企业项目开展的中间重要阶段，其主要内容在于对取得土地进行后期的开发活动，在该环节中，对供应商（总包）的管理、甲供材料及纳税问题、工程进度以及建筑施工进度的监管，都会面临相应的问题。如果在甲材料供应步骤，发生资金链的断裂，房地产企业有可能面临被的风险，一方面，供应商会要求履行合同，进而可能会停止供货，使得房地产企业项目的实施进度受到影响，从而使得财务风险进一步扩大。此外，如果房地产企业具有投资性房地产的经营版块，其所面临的风险性质更为复杂，其原因在于，投资性房地产由于其经营的周期较长、所面临的经营风险种类也更多，出租需求的变化、经营成本的变动以及租金调整能力的大小都会对房地产企业的经营状况产生直接的影响，并进而通过影响资金的运转作用于企业的财务管理，从而在经营层面和财务层面都产生双重的风险，造成对企业长远发展的不利影响。

三、房地产企业控制风险的管理措施

（一）建立起合理的财务预算体系，对房地产企业的资本结构进行优化。房地产企业项目经营的周期较长，在项目实施的整个过程中，资金占用的数量较大、占用的时间较长，而且项目中还需要进行部分资金的投入，这个过程中可能会出现资金流出时间不合理、筹资方式不合理以及筹集的资金数量不合理等问题，而一旦资金使用和流转的状况出现问题，便有可能导致资金链的断裂，使得项目的继续运转和企业的正常经营受到影响。因此，房地产企业为了避免资金的来源受阻，必须建立起合理的财务预算体系，针对不同的项目在基本预算指导的基础上，建立针对性的预算体系，对资金的筹集、使用以及利息的偿还等进行良性的安排，采取的筹资方式，不论是股权筹资、银行借款还是发行债券，都必须结合该的财务状况和资金偿还的预估予以确定，以形成最适合企业的优化的资本结构。

（二）不断健全市场的调研，促进房地产企业投资建设的合理化。房地产企业的投资项目金额大、涉及面较广，因此，其对项目的投资必须经过足够的探究、调研等，才能形成最终的决策实施方案。为了对房地产企业投资项目所面临的风险进行最大化程度的抑制，必须对其投资进行前期的充分调研和投资中后期的预估和权衡。针对于投资前期的市场调研，房地产企业应该在内部进行独立市场调研部门的成立，并根据拟实施项目，指派专人小组进行该项目的市场分析与调查，形成对市场状况的实时掌握，并把握竞争对手的实力情况以及优劣势所在，通过调研资料的获得及分析，房地产企业能够对具体的市场容量、社会的承受能力获得充分的了解，从而为其项目的决策提供基本的资料依据，以为后续的土地拍卖和资金运用奠定必须要的基础。针对于投资中后期的预估和权衡，房地产企业应该以项目资金需求状况为依据，结合企业的货币资金的现实状况和资金持续来源的情形，对竞拍项目进行投资，以防止资金供给不足财务风险的产生。

（三）加强对现金流的管理，促进房地产企业实现健康持续的运转。房地产企业在营运环节必须保持持续的现金流，因为现金流作为企业的血液，一旦其出现短缺，便有可能导致企业的营运出现问题。因此，房地产企业应该加强对现金流的管理，结合项目计划与销售、招商计划，制定出科学合理的资金使用计划，进行资金的合理调度，使得资金在不同的部门之间、不同的施工环节，都能获得充沛的资金流支持，避免各种拖欠款项、被等状况的发生。此外，针对于房地产企业涉及的投资性房地产版块，其营运环节的管理需要面临复杂多变的市场环境，企业应该借助于前期的市场调研和中后期的资金运用，形成对其较为全面的掌控，在对各个营运环节可能出现的风险进行剖析的基础上，进行对策方案的制定与实施，以应对经营层面和财务层面可能出现的风险。

结语：房地产企业在新的时代背景和市场环境下，在筹资、投资和营运环节所面临的风险性质和大小都发生了一定的变化，房地产企业为了获得持续而长远的发展，必须对风险进行有效的降低和规避。在整个风险降低和规避的过程中，房地产企业应该对风险进行事前的深入分析、实时的监督以及严格的控制，企业的各个部门应该在各司其职的同时，做好相应的衔接以及密切的配合，以提高风险应对管理的工作效率，最终促进房地产企业的健康发展。

参考文献：

[1] 徐子淇. 房地产财务风险管理现状及解决措施分析[J]. 中国外资，2013，13：115-116.

[2] 赖萍萍. 房地产经营风险分析以及管理措施[J]. 经营管理者，2015，14：81.