差别化房地产税收政策对住房消费的影响

［内容摘要］我国住房交易税和试点中的房产税都是差别化的税收政策，差别化的交易税会减少购房消费 ，增加租赁消费， 但可能会使住房价格上升，并增加新建住房消费比例，减少存量住房消费比例。房产税或物 业税等差别化保有税的开征，将起到降低住房价格，减少购房消费和增加租赁消费的作用。 而利率等货币政策也是调控我国房地产市场的一个非常有效的手段。

［关键词］差别化房地产税收；住房交易；住房价格

进入新世纪以来，我国住房价格快速上升，国家从2005年开始实施了包括税收、信贷、土地 供应 等多种措施的房地产市场调控。其中税收政策主要以差别化的营业税为主，并辅以契税、所 得税、土地增值税等。近年来，开始研究物业税和房产税为主的房地产保有环节税的征收， 其中房产税已在上海和重庆两地开始试点。因此，有必要研究差别化房地产税收政策对住房 消费的影响，对房地产市场供求关系的影响，以促进房地产市场健康稳定发展，促进国民经 济稳定。

一、我国差别化房地产税收政策的现状

我国差别化房地产税收政策表现为针对普通商品住房和非普通商品住房、不同年限的已购住 房，实施了不同的税收政策。其中，差别化的交易税主要为营业税。可分为四个阶段：第一 阶段为2005年6月至2006年5月，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售 房收入全额征收营业税，个人购买普通住房超过2年的，免征，购买非普通住房的，按售房 收入减去购买房屋价款后的差额征收。第二阶段为2006年6月到2008年底，进一步加大了税 收的调控力度，对购买住房不足5年转手交易的，全额征收营业税，普通住房超过5年转手交 易的免征，非普通住房的按差额征收。第三阶段为2009年至2010年4月，为应对金融危机 ，对住房转让环节营业税实行减免政策。个人购买普通住房超过2年转让免征营业税；将个 人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按差额征收营业税 。将个人购买非普通住房改为超过2年转让按差额征收营业税；个人购买非普通住房不足2年 转让的，仍按全额征收。第四阶段为2010年4月至今，随2009年房价大幅上涨，又将营业税 政策恢复到2006年的规定，并要求“发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用，要 加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策”。

差别化的住房保有税主要是刚刚试点的房产税。2011年1月，我国上海和重庆开始正式对部 分住房征收房产税，从房产税实施方案看，它不同于一般的物业税，而是“差别化”的税收 政策，差别化主要表现在试点期重庆只对别墅等大面积、高档商品住房征收，对家庭自住以 外的投资性住房征收。上海对超过一定面积的新购住房进行征收。为便于操作而采取“新房 新办法、老房老办法”，即只对新买住房征收，具体为“本市居民家庭在本市新购且属于该 居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房”。

二、差别化房地产税收政策对住房消费影响的理论分析

住房消费有两种基本方式，租赁与购买。消费者面临的是一个选择问题，即通过哪种方式解 决居住问题。当然对于已有住房的家庭还面临是否购买更大面积的住房改善居住条件，或者 是否购买第二套住房作为投资性资产的选择。消费者将会比较购房居住的成本与租房居住的 成本，当购房的居住成本小于租房居住的成本时，就会选择购房，反之则租房。

关于住房消费的决策，一般都是基于Poterba (1992)所构造的模型，即将居住支出作为一系 列未来现金流折现的决策。在不考虑税收的情况下，购买住房后每年支出的成本包括资金成 本、房屋维修保养成本等减去住房价格上升的收益，租赁支出主要是市场租金，当前者低于 市场租金时，住房消费选择购房，否则选择租房。考虑到资金的机会成本，假定购房为全额 按揭，当然也可以按70%或80%等按揭比例分析，但在理论上不影响分析的结果。在住房市场 供求均衡时，购房居住每年支出的成本将等于市场租金。即：

R0=(r+m-g)P0[JY]（1）

其中，R0为市场租金，r为抵押贷款利率，即购买住房的资金成本，m为自有住房需要支付 的 其它费用率，如物业管理费率、维修保养费率等，g为住房价格上升，即住房的资产收益率 ，P0为住房市场价格（以单位价格表示，如每平方米价格）。

（一）引入差别化的房地产交易税（营业税）

第一步，我们对所有住房交易都引入营业税，即假定所有的住房交易都要交纳营业税，税率 为tt。理论上，按相关税法，营业税为主的交易税收，应由卖方承担，不应该影响住 房价格， 但在住房市场供给弹性不足的情况下，卖方希望将税收加到房价上，营业税将最终作为房价 的一部分，从“价外税”转变为“价内税”。如果住房市场的短期供给完全无弹性，则增加 的营业税会完全转移到房价中，如果住房供给有一定的弹性，则增加的税收将有一部分转移 到住房价格中，则新的住房市场价格均衡为：

R1=(r+m-g)(1+tt)P0=(r+m-g)P1[JY]（2）

其中，P1为增加税收以后的住房价格，为税收转移到住房价格中的部分，取决于住房市 场的供给弹性，01，住房均衡价格会上升。

第二步，引入差别化的营业税，如前所述，差别化的营业税是在住房交易时，对购买住房一 定年限内再次交易的，要征收营业税，而超过一定年限的不征税。所以我们可以将住房分为 两类，一类是距上次交易在规定年限内需要交税的住房，另一类是距上次交易时间超过规定 年限不需要交税的住房。为了便于分析，我们假定第一类为存量住房，第二类为新建住房， 这样就形成了两个细分的市场分别是存量住房市场与新建住房市场。则两个市场上的住房价 格均衡为：

R1=(r+m-g)(1+tt)P0=(r+m-g)Pused1[JY]（3）

R1=(r+m-g)Pnew1[JY]（4）

其中，P1为存量住房价格，Pnew1为新建住房价格。

理论上，由于存量住房将新征营业税，其价格将会高于新建住房（现实中，新建住房也征收 营业税等税收，但其已转化到成本中，因而不受新税收政策的影响），人们就会增加新建住 房的购买而减少存量住房的购买，直到两个市场上的名义价格相等，即Pused1=P new1，这样两个细分市 场上的住房价格都有所上升。但对于存量住房的供给者，虽然营业税提高了名义价格，但其 实际所得仍可能低于新税收政策实施之前的价格，因而会减少这部分住房的供应。而由于新 建住房供应有一定的弹性，供应量将会增加，这样一个必然结果是新建住房的交易量会上升 ，存量住房的交易量下降。

当然，从住房交易的总量上看，由于住房价格的上升，购房居住的成本将会增加，人们将会 更多地选择租房居住，减少购房消费，总的住房交易面积会减少。

所以，差别化交易税的实施，将会减少购房数量，但在房地产市场内部，将会增加新建住房 的消费比例，减少存量住房的消费比例。

（二）引入差别化的保有税（物业税或房产税）

同样，第一步，我们在所有住房中引入保有税，比如房产税，税率为住房价格的一定比例， 以tp表示，并假定对所有住房都征税，并每年征收一次，则住房市场的住房价格均衡为：

R1=(tp+r+m-g)P1[JY]（5）

即自有住房除每年要支付购房资金成本、维修费、物业费等费率外，还要增加一项房产税率 tp 。

从均衡价格的变化看，房产税的增加将起到降低房价的作用，房价变化的比例为：

可见，房价下降的比例还取决于市场上住房的供求关系。如果住房市场上的供求关系没有变 化，即市场租金水平不变化，R0=R1，则房产税的增加“完全”资本化到房价中，房价 下降比例等于房产税支出占房屋总持有成本的比例。

第二步，在上述模型中引入差别化的房产税政策，将住房分为两类，一类为购买较小住房， 假定不征收房产税，另一类为购买较大住房，征收房产税，假定不同住房的价格不同，较小 住房的价格为Psmall1，较大住房的价格为Pbig1。

由于购买较小住房不征收房产税，则较小住房的市场价格均衡为：

而购房较大住房征收房产税，其市场价格均衡为：

在相同的条件下，随着差别化房产税的征收，将会使较大住房的价格下降，或者说由于使较 大住房的持有成本增加，房产税资本化后，较大住房价格将会低于较小住房的价格（单位价 格）。

进一步，也可将这一模型运用于分析对不同家庭实施差别化物业税。比如对已有住房的家庭 购买第二套住房征收物业税，而对首次购买住房的家庭不征收物业税，则理论上第二套住房 的价格将会下降，而第一套住房价格将会上升。但由于市场上的住房价格与购房套数不会存 在直接关系，只是购买第二套住房的家庭将会增加持有成本，相当于支付了一个“溢价”， 这个溢价是隐性的，不表现在购房时，而表现在实际持有住房的过程中。所以从这个角度上 ，实施差别化的物业税，将会起到减少第二套住房的购房需求，同样可以起到减少住房销售 量、降低房价的作用。

如果同时考虑实施差别化的保有税和交易税，它们对住房价格的影响正好相反，对住房价格 的总体影响将取决于二者税率的大小，但二者对住房交易面积的共同影响，将是减少住房交 易面积，增加租赁需求。不过在细分的市场中，对不同类型住房交易量的影响是不同的。

三、差别化房地产税收对住房消费的实证分析

（一）数据与计量分析模型

为了检验差别化税收政策对住房交易和价格的影响，我们拟对中国省和直辖市的面板数据进 行分析和实证研究，不仅可以扩大样本量，而且可以增加自由度、减少自 变量间的多重共线性的影响。

一般的面板数据模型可表示为线性形式：

其中，住房价格理论可能受上期价格的影响，同时受税收政策的影响，差别化的营业税将会 提高住房价格，通货膨胀会影响到住房的持有成本和租金水平，利率同样增加住房持有成本 ，利率提高将可能起到降低住房价格的作用。

具体数据选用了2000年到2009年我国31个省、直辖市的新建住房交易数据进行分析，目前存 量住房的数据还没统一口径的统计。选用的数据主要有新建住房销售量（salesarea）、新 建住房平均价格（price）、常住人口（population）、通货膨胀率（CPI）、利率（I）和 营业税（tax）。其中房地产交易数据来源于历年中国统计年鉴和国家统计局公布的数据， 利率数据来源于中国人民银行公布数据，营业税根据具体的调控政策规定，设为工具变量。 其中新建住房销售量、价格和人口数据取对数值。

为了避免伪回归现象，我们使用了Levin、Llin&Chu（2002）的检验方法，对相应数据进行 了单位根检验，检验方法为带常数项、滞后一阶，发现所使用的数据均为平稳数据。

（二）实证检验结果及分析

从回归结果看，影响新建住房交易量的各项因素回归系数的符号与理论一致，其中人口与新 建住房交易量成正比，但系数显著性不高，而在西部地区系数显著，说明西部地区住房需求 以满足自住为主，受人口数量的影响较大。差别化税收对交易量的影响为正，系数为0.760 3，而且非常显著，说明差别化税收政策实施，人们将更多购买新建商品住房，而这一影响 在中部和西部更大。利率对交易量有显著的负影响，利率的提高将会明显减少住房交易量， 而该因素的影响在东、中、西部三个区域没有明显的差异，说明利率可以作为一个针对全 国房地产市场的调控政策。

从影响价格的因素看，新建住房交易价格明显受税收政策的影响，即由于差别化税收的实施 使新建住房价格反而上升，其中差别化税收对东部地区的影响大于全国平均水平，系数分别 为0.069和0.049，而对中部和西部地区的影响较小。同时，住房价格还明显受上期交易价 格 的影响，说明住房价格具有“正反馈机制”，而且在全国三个区域中房价滞后一期的影响都 非常显著。从全国看，房价受CPI的影响系数符号与理论不一致且不显著，但在东部和中部 系数符号与理论一致。住房价格受利率的影响非常显著，系数符号与理论也一致，即提高利 率可起到明显抑制房价的作用，说明以货币政策为主的工具是调控房地产市场的重要手段。

四、结论及建议

通过以上理论与实证分析，发现差别化房地产税收政策将可起到引导住房消费的作用。其中 差别化交易税将能从总体上减少购房消费增加，租赁消费，在购房消费结构中将会增加新建 住房购房比例，减少存量住房购房比例，但交易税并不能起到降低住房价格的作用。而差别 化的房产税等保有税的开征，在减少购房消费、增加租赁消费的同时，还可起到降低住房 价格的作用。两种房地产税收都可起到抑制住房投资、投机需求的作用。同时，发现利率等 货币政策对住房消费也起着显著地调控作用，提高利率将会有效减少购房消费和抑制房价。

近期房地产税收政策的频繁调整主要目的是调控房地产市场，并起到了一定效果。但从长期 看，房地产税收政策的稳定更加重要，房地产税收制度的改革应作为整个财税体制改革的组 成部分来考虑，应使用消费者形成长期的理性预期。从房地产市场调控来看，税收政策的调 整要进一步结合住房制度改革的深化，起到优化住房供需结构，防止房价大幅波动，促进国 民经济健康发展的作用。

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