科技地产：园区开发创新模式

原文作者：吴伟

我国早已提出建设创新型国家的目标，党的十报告也明确提出实施创新驱动发展战略和加快新型城镇化建设，这成为各地方创新和发展的重要任务，同时，在持续调控的环境下，房地产企业有何机遇、优势和作为呢？这是房地产行业值得关注的问题。

2012年11月，深圳第十四届高交会上的“科技园区创新与发展论坛”倍受瞩目，这是高交会众多论坛中唯一一家由企业独立主办的论坛。而作为论坛的发起者——北京科技园建设（集团）股份有限公司（以下简称“北科建集团”）凭借多年来在科技园区开发行业的经验、智慧和业绩，创新性地提出了科技地产商业模式，成为众多地方政府、金融、高科技企业界和房地产行业精英人士的关注焦点，也为房地产行业转型探索出了一个良性发展的方向。为了对科技地产这一全新的市场化科技园区开发商业模式进行深入了解，记者实地走访了北科建集团。

科技地产：

搭建产业发展和资源整合的城市创新平台

没有人否认房地产对中国经济的拉动作用。但正如住宅房地产调控所显现的，脱离了科学发展的房地产经济会遭遇它的瓶颈。而真正优秀的房地产企业，只要真实投入到国民经济的转型、升级的过程，非但不会萎靡，反而能迎来春天。

北科建集团的科技地产模式强调城市与产业协同发展，是以房地产开发为手段，以产业聚集为目标，以科技载体和产业服务构建为任务，整合企业发展的要素和资源，通过开发、运营、服务助推产业创新和价值提升的一种科技园区创新开发模式。实质上，科技地产是以地产为平台、产业为主体、金融为支撑，实现地产资本、产业资本、金融资本有机融合，驱动区域经济转型与发展的一种全新商业模式。

科技地产不仅仅是房地产开发，而是在搭建一个巨大的平台：即产业创新平台和资源整合平台。所谓产业创新平台，就是每个科技地产项目都以高新技术产业发展和培育为中心任务，根据区域的产业环境和政府的发展战略，明确园区的产业定位，然后通过科学合理的功能规划、建筑设计和业态准入，以及全方位的产业服务，来营造企业创新与成长的硬件环境和软环境，使入驻企业既能享受到清新优美的生活工作环境，又能降低创新成本，激发创新活力，实现产业聚集，加速区域经济的内涵式发展。2012年341个国家级开发区土地利用调查情况表明，2012年高新技术产业用地产出强度为26668.11万元/公顷，不仅每年都有较大幅度的提升，比同期工业用地产出强度超出一倍有余，更是远远超过了普通住宅用地的使用效益。因此，科技地产无论是从土地效益上，还是从实现的功能上来讲，已经不属于普通的房地产开发范畴，而是推动产业创新发展、提升土地价值的重要平台。

所谓资源整合平台，就是科技地产项目作为城市功能完善和城市价值提升的重要载体，包括了建设、运营、管理等环节，因此需要开发商整合多种资源和各方力量来保证园区功能的实现。具体来说，在整体功能实现上，科技地产开发需要政府配套相关的城市公共资源；在建设和发展中，需要金融机构提供园区建设的资金和科技企业孵化资本；需要网络信息技术与运营资源的支持，来提升园区的智能化管理水平。因此，科技地产作为一个资源整合的大平台，需要开发商统筹政府、金融以及各种社会资源，并且科学合理地确定利益分配机制，保障各种资源在参与科技地产过程中的利益诉求均衡和价值实现。

所以，科技地产模式，直观来说，是产业创新与发展平台、是内容和资源整合平台，不仅提升了土地价值、城市功能和区域形象，加速了高新技术产业创新和发展，为政府创造了持续税收、就业，实现了区域产业结构升级和发展方式转变，而且实现了政府、入驻企业、开发商、金融资本等各种资源和力量的利益均衡和价值提升，从本质上来讲，科技地产无疑是一个价值创造和提升的巨大平台。

社会责任：

以区域经济发展

和产业结构升级为己任

科技地产作为高新技术产业创新与发展的平台，其巨大的社会价值从创造的经济效益和创新成果中可窥一斑。北科建集团自1999年成立以来，先后开发了一区七园八个科技地产项目，包括已经建成的中关村科技商务核心区、中关村软件园、中关村生命科学园、大兴生物医药产业基地和正在开发中的嘉兴智富城（嘉兴长三角创新园）、无锡中关村软件园太湖分园、青岛蓝色生物医药产业园、长春北湖科技园。[论文网]

创新不是一蹴而就的。记者了解到，北科建集团的科技地产模式创新，是建立在坚实的基础之上的。北科建集团2010年完成了北京中关村一区三园的开发任务，不仅实现了项目总体规划和功能布局的高品质，提升了土地价值和城市形象，而且成功吸引了微软、ibm、甲骨文、新浪、甲骨文、百度、美国健赞、瑞士先正达、博奥芯片等4000多家大型企业总部和高新技术企业入驻，并通过孵化服务，支持12家企业入园后实现国内外上市，使数百家高科技创新企业化蛹成蝶，累计获得自主知识产权和国内外专利5000多项，2012年创造产值3500多亿元，上缴税收220多亿元，成为推动国家自主创新和经济社会发展的强大引擎。

北科建集团正在京外开发的四个科技地产项目，总投资约250亿元，总建筑面积达到410万平方米，其中孵化器、加速器面积多达150万平方米，这在国内科技园区开发企业中是罕见的。这些园区已经成为当地实现区域经济结构调整和发展方式转变的重要推动力，成为承接一线城市产业转移、技术转移和推动本地产业结构升级的引领力量，其潜在的巨大社会价值也正逐渐显现。比如嘉兴智富城成为浙江省着力打造的科技孵化城“一心八园”的“心”，已经带动该区域成为了省级高新区，并正在向国家级高新区迈进。

中关村作为我国高新技术创新发展的策源地，创新文化氛围浓厚，创新资源丰富，正日益发挥出引领示范和辐射带动效应，尤其是在向二三线城市产业转移和技术输出方面做出重要贡献。2011年，中关村流向北京之外地区的技术合同成交额约1900亿元，同比增长约35%；据不完全统计，2011年中关村示范区上市公司等规模较大企业在京外地区实现总收入约1万亿元。北科建集团作为根植于中关村园区的大型责任国企，开创了科技地产模式，并且在京外布局，就是要帮助外地二三线城市来承接中关村的技术转移、产业转移，把中关村创新文化的精髓、创新的体制机制以及先行先试所形成的政策优势复制到当地，在当地形成创新的文化氛围和良好的创新体制机制，推动本地的产业升级，实现区域经济的发展方式转变。

北科建集团用“服务区域经济、助推产业升级、加速科技转化、提升社会贡献”来概括自己的企业使命，就是要力争通过科技地产的开发运营服务，在宏观上促进当地产业结构、人才结构、财政结构等积极转变，在中观上以高新技术产业集聚推动产业结构调整和升级，在微观上促进创新创业型企业科技成果产业化，达到综合提升地区创新能力，实现政府、股东、入园企业、合作伙伴和员工五方利益诉求

的均衡和共赢。这一使命也集中体现了北科建集团“社会效益为首，经济效益为本”的经营理念，凸显了国企的社会责任。

产品体系：

创新驱动战略

和新型城镇化的实现载体

城镇化近年来一直是中国经济内需拉动的最大潜力，2011年我国城镇化率为51.3%，但目前的城镇户籍人口占总人口比例只有33%，大量农民工享受的公共服务水平很低。因此，提高城镇化质量和内涵，走新型城镇化的道路，是中国经济和社会发展的新战略。

新型城镇化的本质，是通过产业集聚和人口集聚，实现土地、就业和人口城镇化的协调发展。北科建集团作为大型责任国企，正是通过不断的产品体系升级和产品类型创新，力求将国家创新战略的实施和新型城镇化建设有机联系在一起。

从北科建集团科技地产的产品体系来看，已经完成的中关村一区三园可以说是第一代产品，主要功能是实现产业聚集，主要职责是土地一级开发和招商运营。第二代产品是目前正在开发的京外四个科技地产项目，主要产品类型包括科技新城和专业化科技园区，是对第一代产品的功能完善和创新升级。

嘉兴智富城是典型的科技新城产品。项目总投资100亿元，建筑面积150万平方米，坚持以助推区域经济结构调整和城市功能提升为核心理念，以高新技术产业和现代服务业为主导产业，包含了产业研发区、商务功能区、生态住宅区三大板块，囊括了孵化器、研发楼、厂办一体化、写字楼、星级酒店、餐饮街、购物中心、住宅八种业态。项目通过科学的功能布局规划和严格产业业态控制，引进环境友好、清洁生产类企业，使产业与城市间的矛盾和冲突降到最低，并使各业态之间功能互补和产品溢价最大化，打造了一个产业导向的微型城市，实现城市功能与产业功能的有机融合，使区域从业人员享受到职、住、娱一体化的综合服务。这种产品规避了传统城镇化中有城无业的现象，实现了土地利用、就业能力、人口结构的同步城镇化。

无锡中关村软件园太湖分园是典型的专业化科技园区，是对传统园区开发理念和产品功能的一次升级。首先，在园区总体建筑风格上，把1040亩土地、77万平方米的建筑统一进行了规划，根据不同的业态，实现古典风格、现代风格和前卫风格的有机传承和相互融合，整体风格更加符合审美梯度需要，有效规避了第一代产品中只进行土地一级开发和功能规划，园区建筑风格难以相互融合的难题。其次，在功能规划和业态设计上，针对不同发展阶段、不同经营规模的企业需要，进行了多种建筑业态的功能组合，产品业态包括了孵化器、总部办公、人才公寓、培训中心、创意工作室（studio）、厂办一体化等，产品业态更加丰富。

在科技地产第二代产品如火如荼开发的同时，为了更好地贯彻国家新型城镇化战略，实现城镇化与信息化的良性互动，北科建集团未雨绸缪，在科技地产的产品体系上再次谋划升级，正在大力构建第三代科技地产产品——产业新城，实现由“科技新城”到“产业新城”的全面升级。

产业新城作为第三代产品，在第二代科技新城产品的主导产业聚集功能与城市功能相互融合的基础上进一步提升，其核心理念是多元产业聚集融合、城市资源均衡配置和社会管理智能高效。这就意味着，在产业新城中，将实现多元产业大规模、区域化聚集，成为城市未来发展的经济动力；通过在交通、教育、医疗等基础设施和公用事业的投入，为城市功能完善提供配套支撑；通过信息化手段实现交通控制、污染治理、人口的动态管理，实现社会管理的智能化。因此，从新型城镇化的内涵来说，科技地产的第三代产品就是一个新型城市的微缩模型。

大浪淘沙激流涌荡、万舸竞发百花争艳，作为推动国家自主创新和新型城镇化建设的生力军，北科建集团谋定而动、知行合一，以自己的智慧和责任，开创了科技地产全新市场化园区开发模式，在国家自主创新和新型城镇化的道路上乘风而上、扬帆远航。