公租房选配网络系统构建及价值分析

公共租赁住房项目作为重要的一项保障性住房工程，已从2011年起逐步推向社会，为城市“夹心层”提供基本的住房保障。上海市现有的公租房小区都由建设运营方完成“精装修”，配备了几乎全套的家具和家电，达到了拎包入住的标准。然而，经笔者调查研究后发现，诸如两居室仅较齐全地配备一间卧室的家具，迫使租户购买另一间卧室的家具；套型内已配备的家具尺寸单一，限制了租户的活动空间或储物空间；未配齐生活必需的大家电，造成租户不得不支出一大笔费用自行购买等，忽视租户个性化需求的现象比比皆是，特别是很多通过自我调节能够满足的个性化需求。

针对以供应为导向的公租房供应模式存在的问题，最大程度满足公租房各类租户的个性化定制精装修需求，寻求客户满意度最大的以需求为导向的公租房供应模式，笔者创新提出基于网络技术支撑，构建公租房选配网络系统的一站式解决方案。

一、公租房选配网络系统功能及目的

1.公租房选配网络系统内涵及功能

现行公租房供应模式下，运营方和家具、家电制造商代表的供应方与租户代表的需求方之间存在着显著矛盾。其一，运营方高额投入完成的“精装修”在租户的角度无法达到预期的效用，造成供需双方在租金问题上僵持不下，直接导致公租房的大量空置；其二，一方面处于高库存、高负荷运转的家具、家电制造业急需寻求新的途径消减积压库存，另一方面租户渴望以低成本实现基本家具、家电的齐全配备，而市场上普遍是高价现金产品，两者无法对接。

为了缓解诸类矛盾，笔者受到在汽车工业和电子工业中广泛运用的“选配理念”启发，试图在满足公租房现行制度及工业化设计生产的前提下，提出公租房选配网络系统的设想，从而使公租房能满足不同租户的个性化需求，同时提升租金的使用效率。

公租房选配网络系统是基于网络平台，租户在制造商为运营方管理下的特定公租房套型裁定的供应范围内，自由选择家具、家电个性化配置的三方共享系统。

适用于公租房供应模式的该选配网络系统的功能在于其根据核心用户，即公租房的租户，提供的意愿租住的套型及家庭结构等信息，自动地向用户推荐一定范围内适宜而又低价的家具、家电的配置组合，并最终由用户决定组合方式，为租户赢得在个性化和经济性上充分权衡的空间，也帮助运营方和制造商解决当前的难题，从而很大程度上弱化了供需之间的矛盾。既赋予租户个体对居室内空间布置自利的同时，也确保了家具、家电等设备与户型设计及真实需求间客观的匹配关系。构建于网络平台之上的设计，则利于该系统运作的高效率及低成本。

2.公租房选配网络系统构建目的

供方主导的上海市公租房的租金价格是市场导向定价模式，即以同地段、同质量房屋的市场租金为参照对象，在市场租金基础上下浮一定比例作为公租房租金。参考“新江湾尚景园”和“华泾馨宁公寓”的租金，估计该下浮幅度约在10%左右，但仍超出了保障对象的普遍支付能力。这种定价模式完全由政府、建设运营方和家具、家电制造商组成的供方主导，而作为使用者的租户毫无话语权（见图1）。供方仅从自身利益出发，造成租户被迫承担供方配备的家具、家电等一部分“非自愿”的租金。

公租房选配网络系统的构建，其根本目的就在于优化现行的供应模式，创造通畅的信息沟通平台，降低各方参与的操作成本、提高效益，并在一定程度上纳入租户参与决策，促进租金定价模式由供方完全垄断向供需双方各自决策、共同构成的方向转变（见图2），推动具有公共特性的公租房资源的更高效配置。

二、 公租房选配网络系统前后台设计思想

1.数据库结构设计

整个公租房选配网络系统的架构应基于表1所示的数据库结构。所有的数据均保存在数据库中，方便数据的新增、修改和删除。系统分为前台和后台两部分。前台部分，即用户操作部分，主要是用户登录和选配功能；后台部分，即系统管理员操作部分，用于选配网络系统的小区户型资料、家具、家电等信息的管理，以及数据统计及分析功能。

2.系统前台部分设计模型

用户录入个人基本信息并完成注册后，即可登录到选配网络系统前台。

第一步，用户需选择小区、户型及家庭结构情况。根据用户选择的小区，系统自动加载对应小区的户型种类到户型下拉菜单。系统还需判断用户的家庭结构与所选户型之间的对应关系是否合理（见图3）。

第二步，用户进入家具、家电等设备选配。系统从设备表中读取适合用户所选户型及家庭结构的家具、家电等设备，并分类显示可供选配的设备。用户选中某款设备后则应在户型平面图上显示其安装的位置以供用户参考，页面上的价格表同步刷新（见图4）。

第三步，用户完成选配，确认订单。订单确认包括用户个人信息、小区与户型信息和选配结果。套型租金和选配组件租金分别计算，加总得实际租金。

3.系统后台部分设计模型

后台设计模型主要实现管理和统计两大功能。管理功能可以抽象为对数据库的查询、插入、更新和删除操作。系统读取并呈现数据列表（户型、家电、个人资料等某一类的数据的集合），管理员选择向列表中新增一条记录、修改列表中的某条记录或从列表中删除一条记录（见图5）。

统计功能则是调用数据库中储存的选配数据，对这些数据进行分析，得出用于决策的结论。通过设置丰富的查询范围、内容选项可以得到多种统计分析结果。

三、公租房选配网络系统价值分析

1.选配网络系统有效减轻建设和运营资金压力

（1）减少必要初始投入成本，分摊投资回收风险

公租房作为重要的保障性住房品种，其根本原则是租金定位略低于市场且保持收支平衡，长期而言不依赖政府的财政支持运营。由此可见，公租房的初始投入成本高，实际收益率较低，因而投资回收期长，风险很大。这也是很多开发商不愿出资建设公租房的原因。

应用选配网络系统，吸引家具、家电制造商等社会力量的参与，意味着公租房建设方的初始投资仅覆盖了房屋及基础设施的建设，省去家具、家电的采购费用。由此可以减少初始投入成本，将部分投资回收风险分摊给合作的家具、家电制造商。

（2）减少空置损失，提高运营收益

公租房运营方在应用选配网络系统后，其提供的产品简化为单纯的住房套型，成本也就随之降低，因此可以以更低的基础租金定位出租。据调查，符合公租房申请条件的人群没有申请公租房的主要原因便是租金太贵。若引入选配网络系统，更低的租金定位将吸引更多申请者，解决公租房大量空置的问题，减少空置损失，从而增加运营方的实际收益。

2.选配网络系统助力家具、家电制造商推广品牌，消减积压库存

（1）推广品牌，培育忠诚用户

公租房是解决社会“夹心层”人群居住问题的“过渡性住宅”，其面向的受益人群有自身的特点，即更替频率较其他同类型小户型住宅要高，导致租户的家庭结构具有明显的流动性和不确定性。另外，租户一旦有能力通过市场途径解决住房问题就会被要求退租。

由此可推知，公租房的租户对家具、家电等生活必需设备需求旺盛，且呈现更新换代的趋势，并拥有家具、家电产品消费的巨大潜在市场。制造商利用选配网络系统，获取前期提品租赁的机会，建立起这部分人群对产品的了解与忠诚，推广品牌，有助于快速占领市场。

（2）消减积压存货，增加公司收益

目前，处于高库存、高负荷运转的家电产业有空调、洗衣机、冰箱等，其中问题最严重的是空调和洗衣机。从眼下洗衣机的销售前景来看，今年洗衣机行业供应量将大于需求几百万台，众多洗衣机厂家面临巨大的库存压力。

选配模式的引入，有效调动家电业的积压库存，以租赁的方式开拓新的销售渠道，扩大需求量，从而消减家电业高库存带来的上述问题。

3.租户自由定义匹配支付能力的品质生活

（1）家具、家电自由组合贴合租户个性需求

租住公租房的群体性质复杂，层次多样，导致个体对居住的需求差异较大，对租金的承受能力差异也较大，原先统一配备的家具、家电难以满足不同租户的需求。鉴于公租房租户的经济水平及家庭结构是极易发生动态变化的，对租金的承受能力及对家具、家电的需求也是动态变化的。以家庭结构为例，一个单身租户会成家，成为夫妻二人的家庭，并可能养育孩子，或是接父母到上海来同住，则不同时期对家具、家电的规格和数量的需求一定会产生相应的变化。

应用公租房选配网络系统后，在套型基本租金固定的基础上，经济实力较差的租户可以选择最简单的组合满足最基本需求，而经济实力较好的租户则能从需求出发选择更高层次的组合提高生活质量。租户对租赁获得的家具和家电组合亦可作定期调整，以适应变化后形成的新需求，其转换成本必然要低于常规方式，即将旧设备卖掉或扔掉再买新的。

由于组合搭配多样化，实际承租的租金范围较宽，能够在租户个体支付能力的限制下，提供租户最大程度满足其个性需求的组合，并充分适应公租房的租户群体所具有的动态变化明显的特征，实现租金的效用最大化。

（2）分摊自行购买家具、家电的资金压力

公租房的租户大多经济实力有限，若要自行购买全部生活必需的家具和家电，资金压力一般过大，势必影响短期内的生活质量。应用选配网络系统，以租赁的方式在入住前级配备齐全的家具及家电，可将资金压力分摊到整个租赁期，显著地降低了对生活质量的影响。

四、结语

将其他领域内已发展成熟的选配理念与公租房供应模式进行联姻，并搭建在网络平台之上，无论是在操作应用上，还是在经济效益上，对公租房的供需双方都具有显著的意义。

对政府、建设运营方及家具、家电等制造商而言，公租房选配网络系统是便捷、有效地了解公租房租住群体的动态需求的窗口，利于城市发展规划和未来公租房设计建造的逐步优化。对于租户而言，公租房选配网络系统为租户提供了更广阔的个性化选择空间，创造了一定的决策话语权。