剖析房地产企业的工程造价管理

摘要:自我国进入21世纪以来，国民经济正在快速发展，城市化进程建设也在逐步加快，房地产开发企业建设工程也越来越多。而造价管理也成为了工程建设过程中的一个重要环节，只有做好造价管理才能全面实现项目管理目标，提高企业的经济效益。本文主要论述了房地产企业的工程造价管理。

关键词：房地产企业 工程造价管理 风险防范 对策

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

一、招标前期工程造价管理

1、优化工程设计，提高设计质量。

在我国现阶段的建设工程招标投标过程中，无论是标底的编制还是企业的投标报价，都是以施工图预算为基础，因此，施工图设计的深度及质量的好坏，不仅对工程造价的控制起着关键性，而且对于工程项目建设工期、工程质量以及建成后能否获得较好的经济、社会效益，都起着决定性作用。在满足项目使用功能的前提下，合理设计使工程造价大幅降低。而当前一些设计单位和人员以追求经济利益为目标，只重速度和效益，不重质量，工作不深入、不细致。图纸标注不清晰，该出详图的地方没有交代清楚，只能让人猜测。一些地方考虑不周到，或者相当一部分不够合理。尽管投标之前有图纸答疑，但往往建设工程急于开工建设，还没有足够的时间将发现的问题妥善解决致使有相当一部分施工内容含糊不清，留下了很大的活口，因此设计变更自然频频发生。为了优化工程设计，提高设计质量，保护招投标的成果，更好地维护招标投标的信誉，应该从以下几方面减少影响的因素：

（1）提高设计人员的道德质量及业务水平，加强设计人员的职业道德教育和业务知识的更新培训，精心设计和策划，以求工程项目技术先进、安全适用、经济合理。

（2）在进行设计之前，一定要确保有完整的技术资料，做到资料不全面不设计。不能只图眼前的利益而损害了业主的利益，最终也损害了自己的利益。从而进行周密设计，减少变更，减少造假的增加。

（3）对于工程图的设计一定要严格要求，做到交代清晰，图纸完整。尺寸准确，相互交圈，杜绝缺项、漏项事情的发生。

2、招标前期策划

一个建设项目都是一个庞大而复杂的系统工程，是由多项分项工程组成的，既可以合并在一起发包，又可以把其中价格难以控制，或对工程影响比较大的部分分出来进行独立分包，这样，对成本的有效控制起着很大作用，如某房地产企业在工程总承包合同中，就明确把难以用定额计算的铁艺栏杆、外墙大型干挂石、GRC挂件及钢结构作为从总承包合同中划出来作为独立发包的工程，另外一些价格高的大型机械设备也从总包合同中划分出来，如电梯，发电机等设备，对于主体工程以外的外水，外电，市政，园建绿化等分项工程也可以从总包合同中划分出来，作为指定分包，这样，主体工程和独立分包工程分别进行招标，对成本控制起到很大作用。

3、招标文件的编制

招标文件通常分为招标总说明，公用条款，专用条款和辅件四部分。招标总说明主要是说明投标的时间安排；公用条款主要是说明对投标人的要求及投标文件要求；专用条款主要是对招标工程的招标范围、承包方式的说明；附件主要就是招标人要求投标人完成的投标文件。

招标文件是合同的组成部分，内容应全面、科学、且有针对性。内容包括招标范围、计价方式、计价原则、结算办法、评分办法等，针对该工程的具体特点，约定适用的一些结算办法、评分办法，使之更加科学、合理、公平。以达到选择有实力的施工单位，确定合理工程造价的目的。

4、报价清单及编制标底

编制工程标底，是为了使当下有限的建设资金能得到充分的利用，有效地控制建设投资。为此，标底编制人员应搜集第一手资料，掌握市场动态，了解最新计价依据，认真阅读图纸，计算工程数量，计算的数量应做到准确，避免漏项缺项，提高编制质量，对高、难、新项目的施工措施数量要与设计图纸紧密结合。对于采用何种定额，何种取费标准，一般要考虑招标文件中对报价有无具体要求，以及对未来水平及其可能发展的趋势做出科学的估计。标底计算：（1）、分部分项清单部分单价根据设计图纸、招标文件等细化分解计算成本。（2）、清单中措施项目费和其他项目费根据公司有关成本管理规定、施工平面布置图、施工进度计划、招标合同及招标技术要求计算。（3）、其他项目必然发生的特殊费用要单独列项，并加上必要的说明。实行标底编制，是降低成本最有力的措施，是实施成本计划最可靠的保证。

5、承包合同的制定

施工合同是承包单位在进行工程施工过程中的一项重要工作。在对施工过程中的所开展的一切活动是为了履行合同内容，合同管理的目的，就是为了保证承包人能全面地、有秩序地完成合同规定的责任和义务。施工合同同时也是造价控制的依据。签订合同时，合同内容应完整、准确，公平、公正，双方权力、义务应对等，合同条款中不得有违背法律法规和招标文件、投标文件及其承诺的内容、结算原则，特别是新增项目的结算原则在合同中务必要明确，以免结算时发生纠纷。加强合同管理对合理确定和有效控制工程造价，提高投资效益有着重要意义。

目前国内的施工合同版本比较多，常用的由各地区工商局推荐的版本，也有企业自己采用的国际版本，国际版本中最常用的是国际咨询工程师联合会推荐的合同，即FIDIC 合同，无论什么版本合同，合同中的多数条件条款都涉及工程造价，在制定过程中，既要考虑按招标文件中的承诺办事，又要对招标文件和设计中不明确不具体的内容，本着平等互惠的原则，制定合理的合同条款。对关系到价格调整、支付、违约等关键性条款，要写明、写清楚，便于今后实施，力求将合同风险降到最低。

二、施工过程中的工程造价管理

1、驻工地代表与施工单位工地代表对口负责制；

2、设置签证权限，对甲乙双方现场代表等有关人员进行必要的培训，加强有关法规的学习，以达到“是非清、责任明”，签证有据，结算公正，防止某些人借用手中的职权谋取私利。

3、甲乙双方代表要加强工程的跟踪管理，认真对待工程施工过程中的现场签证和变更工作，提高责任感。遇到问题协商解决，及时签证，及时处理。对于不合理、不恰当的变更和签证，及时纠正或否决，尽力减少人为增加工程造价的因素。

三、工程竣工结算过程中的工程造价管理

1、核对合同条款及招标文件，对每一个项目首先应该对工程内容是否符合合同条款要求，工程竣工验收是否达到合同规定的目标。只有按合同要求完成全部工程并验收合格才能列入竣工结算。其次，就对合同约定的结算方法、计价定额、取费标准、主材价格和优惠条款进行深入分析。若发现漏洞，则应认真研究施工合同文件的组成，按照合同文件的解释先后顺序及招标文件，明确审点内容。

2、核实工程数量，工程量是整个工程造价的主要因素之一，工程量的计算应严格依据工程量计算规则、施工图纸以及能真实反映施工状况的资料等。

3、核实设计变更签证及隐蔽工程验收记录。一般根据现场实际情况对设计变更进行详尽的分析，坚持有则增加、无则核减的审查原则。设计变更应由原设计单位出具变更通知，设计校核人员签字和盖公章，并监理工程师和建设单位审查同意。所有隐蔽工程均需进行验收，验收记录必须要以两人以上签证为准，并由监理工程师签字确认。如果隐蔽工程施工记录和验收签证准确无误，手续完整，工程增加项目与竣工图一致，才可列入结算。

4、严格审查结算单价，实行了工程量清单招标的工程，工程结算不同于传统的定额结算方式，要核对中标单位的报送结算书工程量清单单价与投标时的工程量清单单价是否相符；要对应工程一一核实，不论由于工程量清单项目或工程数量的增减均应据实调整。而中标的综合单价一般不做调整也不发生价差，直接作为结算单价，各项费率也不调整，约定幅度以外的工程项目或工程数量按合同约定的计价方式调整。若是单价合同，则其变更价款按以下原则考虑：

（1）合同中有适用于变更工程的单价，则按合同已有的价格计算变更合同单价。

（2）合同中只有类似变更情况的单价，则以此为基础，确定变更单价。

（3）合同中没有类似或适用的单价，则根据项目的技术资料，按相关文件换算单价。

5、慎重处理好各种施工索赔，施工索赔处理一般按照合同约定条款办理。因为合同条款中已明确了工程质量、工期、进度款支付、材料供应、水电供应等双方的义务和责任，以及违约后由此引发的各种索赔与反索赔。