沪两大重点板块商办吃香

商业地产渐受关注

楼市进入7月以来，住宅市场进入了传统成交淡季，但商用物业却一反常态，成交出现大幅增长迹象，并未“夏歇”。

来自上海德佑地产市场研究部监控数据显示，今年7月份前三周（7月1日至22日），全上海市商品住宅的成交面积为49.85万平方米，相比6月同期下跌36.33%。而同时期，全上海市办公类物业的成交面积为14.51万平方米，相比6月同期上涨60.62%，两者表现截然相反。

其中，带有办公性质的物业最受投资者关注。德佑地产有关人士表示，从成交情况来看，公寓式办公类物业所占比例非常大，排名前十项目中占有八席，如位于真如板块的高尚领域本月就表现出了强劲的成交势头，截止到7月22日，共成交5.38万平方米，位居目前成交面积排行榜首位，此外位于曹安商圈的悦合国际广场的表现也较抢眼。

业内人士认为，商用类物业成交状况改善，主要是因为投资者关注力度加大所致。德佑地产部总监孙扣华表示，由此可见在目前市场淡季的情况下由于受到限购政策的抑制，而且普遍看好楼市后期前景，导致投资客投资置业逐渐转战商业地产，特别是那些低总价的商业地产受到追捧。

此外，机构投资者也在寻找合适的投资项目。太平盛世投资管理有限公司董事总经理陈立民坦陈，近期正在抓紧办理嘉定某办公楼项目的收购手续。据了解，该项目总建筑面积约8万平方米，这家机构已基本完成整体收购手续。

商业地产长期看好

专家分析指出，近期商用物业受追捧现象，并非昙花一现，商业地产极有可能会成为未来10年内投资热点。

“投资无门”，这是民资面临的一个共同难题，因此商业地产成为民间资本一个觊觎的对象。陈立民举例说，他之前确实有些不明白为什么有包括万科、绿地等诸多开发商纷纷挺近商业地产开发领域，一次偶然的机会，他在南昌了解到这样一个说法，原来都是当地的企业家赚了钱没地方投，于是选择当地高档商业项目，而这个现象跟他自己的经验也恰好是吻合的。在上海德融地产成立大会上，德佑地产董事长兼总经理邵非更是断言，未来十年商业地产会获得很好的发展空间。

研究机构公布的数据表明，业内人士的判断并非凭空猜测。《中原地产研究2013上半年刊》公布的数据显示，包括北京、上海在内的四大一线城市，2007～2012五年间，购物中心租金将近翻倍，达到94%；甲级写字楼次之，为46%。而同期住宅租金涨幅仅有25%。中原地产研究中心有关人士表示，虽然数据因为样本因素而与市场实际情况有出入，但商用物业租金涨幅高于住宅，这是既定事实。

此外，入驻情况也非常理想。根据中原地产研究中心提供的数据表明，虽然近两年来主要城市购物中心入驻率均出现小幅下滑，但仍然没有低于94%，入驻情况处于理想状态。此外，二、三线城市购物中心的入驻率也达到了94%水平，与一线城市水平逐步接近。

新兴区域机会更多

在专家看来，新兴CBD区域投资机会更多。

上海商业信息中心教授齐晓斋表示，上海现在目前的写字楼拥有6500万平方米，零售商业餐饮和综合服务业是5600万平方米，但并未达到饱和，每年仍能吸纳近600万平方米的新增量，其中商业面积为300万平方米左右，办公物业也将近300万平方米。

就目前上海商用物业分布情况来看，主要集中在传统CBD区域，如人民广场、南京东路、静安寺、徐家汇、陆家嘴、淮海路、外滩等。但由于上海的经济处于快速发展阶段，加之不断有企业迁入上海，所以这导致集中在上海传统CBD区域的商用物业，已经无法满足市场需求。不过随着上海交通设施的改善，新型CBD的建设和兴起，也具备了一定的条件。

齐晓斋表示，就上海规划情况来看，包括有北外滩、南外滩、徐汇滨江等靠近市中心区域，各自功能定位清晰，将会率先发展起来。如北外滩主要与国际邮轮码头配套以及金融服务相关；南外滩则以改造老仓库和石库门房子，形成创意园区；徐汇滨江则引进高端写字楼。

最受专家关注的还是大虹桥板块和世博板块。对于虹桥商务区的发展潜力，齐晓斋赞赏有加，认为是今后最有发展前景的地方。他说：“这里软硬件设施完善，同时又受到国家部委的高度重视，如国家商务部准备与上海市合作办国家级会展中心，因此这里会发展成为一个为整个长三角服务的商务区。”而陈立民则作为一个专业投资者，认为其未来全球第一大会展中心的地位，将会促使整个区域的商务氛围发生质变。

世博板块同样也值得关注。齐晓斋分析指出，按照规划，世博板块将会发展成为一个与现代会展、高科技园区有关的办公区域。而受世博包括辐射的后滩以及与之有着联动关系的迪斯尼乐园，则会朝着动漫、信息技术以及国际旅游度假区发展。

投资还需讲究技巧

虽然商用物业投资前景不小，但仍需规避投资风险。

首先要避免传统CBD的通病。专家表示，就传统的CBD构成形式而言，存在明显的缺陷，过于注重商务，而对配套考虑极少，比如超高层写字楼停车位匮乏，或者配套餐饮设施不足，甚至各购物中心或者商务楼之间缺少通达设施。而人们已经关注到这种传统CBD通病所带来的诸多不便，因此投资者在选择物业时，尽可能避免这种情形。

其次，对于办公用房建设遍地开花的情形，投资者也应该留意。专家表示，并非所有的办公楼都能在租赁市场上有良好的表现。因此对于一些缺少配套、商务氛围冷清的物业，则应该坚决退避三舍，以避免无法出租的尴尬情形。

而对于商用物业来说，比如购物中心、街铺、社区商铺等，则应该关注所在板块的人口规模、周边同类物业情况以及未来发展空间等，通过综合考察来确定是否出手。尽量降低盲目出手的可能性，以规避风险。

此外，近年来二、三线城市的商用物业开发建设速度也提升了一个档次，大量购物类、办公楼物业涌现。专家提醒说，投资二、三线城市商用物业，则更需跟当地的经济发展情况，以及具体板块的商务氛围等具体因素相结合，尽可能把风险降到最低。