新加坡“居者有其屋”计划50年回眸

一个面积只有700平方公里的国家,一个人口近400万的城市,政府为其中的85%居民提供了的住处,而老百姓百分之百拥有住房。这听起来就像是一个奇迹,但它又是今天新加坡的真实写照。由新加坡建屋发展局倡导的“居者有其屋”计划实施半个世纪以来,新加坡全民拥有住房的愿望得以实现,也怪不得新加坡总理李显龙面对媒体无不自豪地说:“放眼世界,没有任何一个国家拥有如此全面的公共住屋计划,而新加坡也是全球国民拥屋率最高的国家之一。”

回眸半个世纪以前的上世纪60年代初期,新加坡160万人口中只有不到一成的人家有自己的房子,新住房的建造速度赶不上人口的快速增长,超过50万人居住在狭小拥挤的陋屋里,居住环境肮脏、恶劣,不仅容易发生火患和传染疾病,也是犯罪分子的温床。

面对严重的屋荒问题,1960年2月1日,新加坡政府成立了建屋局,其首要任务就是解决人民的住房问题。初步计划大力推动租赁组屋的建设,在最短的时间内建造最多的廉价组屋和建造基本的水电供应设施。

1964年,时任新加坡总理李光耀说了一句载入当地史册的话:“我们的新社会,居者有其屋是关键。”从此揭开了新加坡建屋局大规模兴建自住组屋的帷幕,中央公积金系统也随之启动。

在短短五年内,新加坡建屋局建造了5.5万间组屋,是英国殖民地政府时期的新加坡改良信托局(Singapore Improvement Trust)30年建屋总数的3倍。正因为新加坡建屋局这种时不我待的建屋速度,到了上世纪70年代,新加坡已经大体上解决了严峻的住屋问题。

建屋局一方面改变了新加坡的硬体景观,另一方面也在社会发展过程中扮演着重要角色,他们不仅协助民众适应了居住在高楼及高密度的环境,而且还改变了原有的生活习惯。

新加坡早期许多人都住在甘榜(相当于乡村)的亚答屋(类似我们的茅草屋),所以最初搬进组屋(新加坡政府专为国民建造的楼房)时,许多人都很不习惯,其中一些搬迁的村民甚至还把住在甘榜时养的猪和家禽等带到组屋里去养。另外,当时许多人更喜欢住在低层楼,原因是担心一旦电梯坏了,上下楼梯会很吃力。而今天的情况则恰恰相反,大部分新加坡人宁肯支付更高的价格也愿意购买楼层较高的组屋,以便享受四周美景。因为事实向他们证明了,组屋的电梯不仅有良好的维修,而且运作也非常可靠。

据介绍,新加坡政府建屋局对组屋的定价并不以成本为考量,多年来建屋局几乎一直都在做亏本生意。在2006～2007年财政年度,政府建屋局亏损了7.4亿新元(约合37亿元人民币),建屋局的赤字由政府资金填补。而从政府开始拨款计算至今,累积的政府补助金总额已达160多亿新元(约合800亿元人民币)。

新加坡政府公共住房计划优惠政策主要有如下几个方面:一是申请购买组屋的家庭,成员只需两个人即可;二是申请者家庭月收入不超过8000新元;三是第一次买房的家庭,可以向政府建屋局购买组屋,组屋将以低于市场价格售出;四是如果购买二手组屋,政府将视买房家庭的收入状况,提供1万～7万新元不等的津贴,存入买房者的公积金户口;五是为了强化东方家庭的价值观,如果购房者选择在靠近父母居住的地点购买二手组屋,还能额外获得1万新元的津贴。

新加坡政府采取的“居者有其屋”政策,使国人不用承担过重的负担就可以拥有一套属于自己的组屋。哪怕是一个刚毕业的大学生,只要有一点积蓄,也能够购买组屋。政府建屋局将根据其收入发放贷款,确保购房者每月还款额比例不会超过其收入的四成,房屋的分期付款最长期限可为30年。此外,购房者同时还可以申请商业贷款。对于首次购买组屋的民众,政府更是不遗余力地在政策和金钱方面予以扶持。

一般来说,新加坡中低收入家庭4～5年的收入之和,或者20～30年可用于住房消费的公积金之和,就能够购买一套组屋。目前组屋的租售价格比市场价格低50%左右,98%的中低收入家庭都买得起公共组屋。由于低廉的价格,新加坡对组屋的政策定位是以自住为主,对居民购买组屋的次数有严格的限制。一个家庭同时只能拥有一套组屋,如果要购买新房子,旧组屋必须退出来,防止投机多占;如果是未婚,还有年龄的限制;屋主在一定年限内不得整房出租;5年内组屋不得转让,也不能用于商业性经营。另外,业主出售购买时间不足1年的房屋,要缴纳高额的房产税。如果任何人在买卖组屋时被发现弄虚作假,政府将对当事人处以可能高达5000新元(约合2.5万元人民币)的罚款或6个月的监禁。这些规定的制定和实施,无疑有效地避免了公共住房市场出现混乱、弱势群体权益得不到保障等问题。

有人拿新加坡的组屋跟我们中国的经济适用房相比较,其实二者根本不是一回事儿。新加坡的组屋是政府为每一个国民家庭(结婚后)所建造的保障性住房,也就是说,只要你是新加坡的公民,并已经通过合法婚姻组成了家庭,那你就有权利以政府保证价格购买(拥有)一套由政府补贴的组屋。而中国的经济适用房,则是政府为低收入国民家庭提供的价格低于商品房的住房,而且还不可能保证每个低收入家庭都能享受到这种待遇。另外一个不同之处在于,中国的经济适用房基本上都是“裸房”,许多人住进去以后一般都要重新来一遍“大兴土木”。而新加坡的组屋都是经过精装修的,带全套家具和电器,老百姓只要拎着行李即可入住。

另外,新加坡政府还十分重视旧组屋的改造和开发利用,政府建屋局每年都会拿出一定的钱来翻修、改造和重建一部分公共组屋。在1989年之后展开的大型翻新工程,为老旧组屋区注入了新鲜活力,使它们能够同新建组屋区相媲美。20年前的公共组屋电梯是隔一层才能停,现在都重新进行了翻修,使电梯可在每层楼停留,以方便上了年纪的居民出入。为适应近年来人口不断老龄化的需要,组屋区内还逐渐增添了更多的人性化设施,以打造无障碍环境。

新加坡建屋局在建造房屋的同时,还扮演着促进社会和谐的角色。他们为了保留和发扬具象征意义的新加坡“甘榜精神”(邻里之间团结互助的精神),在建造组屋的同时, 在每一个组屋区还辅助建造了邻里商店(超市)、湿巴刹(菜市场)和小贩中心(小商品市场)以及各种食阁(吃饭的地方)等,不仅方便了组屋区的民众生活,而且促进了居民之间的交往。

新加坡也是个多民族的国家,主要有华族、印度族和马来族以及其他少数族裔。为了促进族群之间的融合和生活和谐,新加坡政府规定凡是迁居到组屋区的各族居民必须采取抽签制,以确保每一座组屋都有比例均衡的各族居民。从1989年开始,新加坡政府在组屋区更是实行了种族限额制,规定每个组屋邻里和各座组屋的各族群居民必须达到一定的比例,以鼓励各族居民之间互相交往,避免出现单一族群聚居的现象。每座组屋都有大小不同的面积,让不同收入的各族家庭生活在一起,共同使用儿童游乐场和健身园地等公共设施。

新加坡的组屋区从1978年起开始设立居民委员会,他们同建屋局和各区的市镇理事会紧密合作,不断改善区内的各种设施以迎合居民的需求。

据了解,在目前居住组屋的人口中,有95%在政府“居者有其屋”的计划下购买了房子,其余一些收入过低、处在社会底层的低收入家庭,则选择租赁组屋居住。

新加坡政府建屋局特别针对收入过低的家庭制定了相应的租赁组屋计划,由政府提供大量津贴,帮助他们找到安居之所。例如,月收入少于1500新元的家庭,可以申请租赁一房式(实用面积约33平方米)或者二房式的组屋,政府最低以市场租价的10%来收取租金。如果家庭月收入不超过800新元,一间一房式组屋的每月租价仅有26～33新元左右。

新加坡目前有85%的人口住在政府提供的公共组屋里,只有15%的人口住在开发商开发的房子,这其中一部分人还包括一些外来投资者。目前新加坡的组屋达90多万套, 按照未来650万人口来计算,公共组屋预计要达到100多万套。

很多早年用低廉价格买下组屋自住、如今手里有点闲钱的新加坡人,也会考虑给自己的房屋“升级”,即卖掉小房换大房,甚至购买商品房以用作出租等投资用途。一手组屋的价格非常低廉,即使是二手组屋的转售价,与商品房价格相比,差价也在4、5倍左右。所以新加坡政府一般不鼓励国民出售组屋,因为这是政府给每一个家庭的福利住房,等于是一份保值的固定资产。

新加坡总理李显龙今年初在出席新加坡建屋发展局成立50周年纪念晚会上承诺说,政府将确保组屋价格继续保持在多数国人能够负担得起的水平,并按照人口增长速度适时增建组屋,以满足人们不断提高的住房需求。

李显龙说,组屋作为维持社会稳定的基石之一,其重要性不言而喻。在过去的半个世纪里,新加坡的组屋已经养育了两代新加坡人。公共住房不仅塑造了新加坡国民独特的国家身份认同感和作为公民的共同记忆,同时也塑造了新加坡的公共社区,为国家的社会稳定和经济繁荣奠定了基础。

李显龙说,国人的期望值随着国民经济生活和居住环境的变化而大幅度提高,现在对许多人来说,找个地方栖身已不再是迫切的需求,组屋已不仅仅被视为一个住所,而是更多地是承担了作为人们一项重要资产的投资。因此,大众在选择组屋时就有了更多的考虑,不仅要找到自己理想的住房,而且还要在居住环境、落成时间以及价格方面全面衡量。李显龙认为人们对组屋有如此高的期望是可以理解的,尤其是对那些准备组织家庭的青年男女来说,购屋更是彼此重大的承诺。因为组屋的价值与国家经济的总体发展情况是密不可分的,所以就长期利益而言,只要新加坡经济能够继续保持稳定的发展,组屋也一定能够保值,而拥有这一重要资产的国人也一定能够从中受益。

对于人们对转售组屋价格上涨的抱怨,李显龙总理希望国人能够明白转售组屋价格并不在政府能够完全掌控的范围内,多数是在房主与买主之间你情我愿的基础上协商而定的,同时也受到整体经济形势波动以及私人房地产价格走势的影响。因此,组屋转售价也会随市场出现一定的波动,这是正常的商业行为。但是政府建屋发展局在为新组屋定价时,一定会确保80%左右的国人都有能力购买。

有资料显示,新加坡每10个人中就有超过8人住在组屋区,而这些人中又有超过九成者都拥有自己的组屋。

有人说,新加坡的住房经验没有实际参考价值,因为国家太小,国情与中国没有可比性,所以新加坡政府解决住房问题的思路也是不可复制的。这样说也不是完全没有道理,但是新加坡政府以民为本,保证“居者有其屋”的思想却是值得借鉴的。在中国,政府一直强调最大的人权就是生存权。既然要生存,除了吃饱肚子以外,就一定要有立身之地,安身之屋,这样才能体现人的尊严。

新加坡作为一个国家固然很小,但是我们中国人常常说“麻雀虽小,五脏俱全”,新加坡实际上就是一个和谐社会的缩影。我们如果能放下一个大国的心态,认真地研究一下小国的经验,许多东西还是令人深思的。况且,新加坡每平方公里的人口高达6430人,是世界上人口密度最高的国家之一,能在人口如此集中的城市解决了“居者有其屋”的问题,这本身就是一个值得我们深思的问题。