“国五条”转折

北京、上海等一线城市二手房市场进入冰封期。

4月以来，北京二手房交易跌幅已近九成，日均成交量仅百余套，这与3月日均交易千余套的盛况形成鲜明对比。“未来的数月内，二手房成交都会减缓。”仲量联行北京及华北区市场研究部负责人陈锦平预测。

“每一次调控，都是因为房价上涨太快，引起了民众不满，出发点都是维稳。”燕京华侨大学校长华生说。2月20日出台的“国五条”亦不例外。

从政策细则来看，此次“国五条”除再次强调房地产调控，重申20%所得税更是一记重拳，此举意在冻结二手房市场，阻止房价继续快速上涨。

但是最终的效果与初衷背道而驰，虽然在经历了3月的暴增之后，一线城市二手房市场交易量大减，观望气氛加剧，但是房价却依然坚挺。

在北京大学国家发展研究院院长姚洋看来：“对持有环节征税可能会降低房价，但是对交易环节征税只会推高房价。同时，二手房的交易量下来，然后新房的交易量会上去。所以政府在出台政策的时候，缺少一些基本的考量，会造成不必要的扭曲。”

事实印证了姚洋的观点，国家统计局刚刚的3月全国70个大中城市新建商品房房价中，有68个城市上涨，上海最高上涨3.2%，深圳和北京分列二三名。此外，在二手房市场，70个城市中有66个上涨。 在种种调控政策终告无效的情况下，中国房地产市场需要新的药方。

接下来的房地产调控仍是道路漫漫。在经过了2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9·29新政”、2011年1月的“新国八条”，以及现在的“国五条”，调控手段似乎已经用尽。

华生认为，此次“国五条”为新旧转折之物。旧者，乃行政调控老思路；新者，是重塑市场调控方向。 “国五条”软着陆

由于限购多年，且一线城市供给不足，2012年下半年，楼市数据上升势头明显。尤其是进入2012年12月，全国商品房销售面积达到2亿平方米，创全年单月新高，占全年销售面积的两成左右。房价也随之攀升。进入2013年，全国的销售均价从2012年的每平方米5800元，增至每平方米7000元。尤其是北京、上海等一线城市，房价增速明显，先后创下限购以来单月上涨最高值。

“从10月开始，国务院常务会议就开始吹风。12月16日，中央经济工作会议指出要继续坚持房地产调控。12月25日的城乡工作会，也提出来调控政策不动摇。”京汉置业集团董事局主席田汉说：“在喊话无效的情况下，‘国五条’出台了。”

各地对“国五条”的反应松紧不一。在已出台的各地方政府细则中，大部分都较预期更为温和。海南省、广东省佛山市甚至表示，将不会出台专门的细则。

这与房价上涨的地区性差异较为统一。据田汉介绍，去年底出现的回暖大多是在东部地区市场，特别是一二线城市，部分中西部地区的市场还没复苏。

尤其值得一提的是，东部地区的北京、青岛、上海等16个城市，均价皆超过每平方米1.6万元。“如果剔除这16个城市，东部地区均价就从每平方米7200元变成5600元，全国销售均价由每平方米5800元下降到5000元。”田汉说：“但中央的政策从来都是‘一刀切’。”

正因此，房价增长速度凶猛的北京、上海选择偏紧的政策实在情理之中。

对于备受关注的交易环节，北京、天津、上海皆重申，在能核实房屋原值的前提下，将严格按照20%征收房产交易个人所得税。北京还出台了商品房、自建住房、经济适用房、已购公房、城镇拆迁安置住房五类房屋原值计算方法。是否能获得房产原值数据，是20%个人所得税能否从严执行的关键。

北京市房屋的网签系统自2005年3月15日起开始运行，上海市的网上房地产备案登记系统于2004年4月30日起正式开通。这意味着，北京和上海在此时点之后交易的商品房、经济适用房和已购公房，理论上都具有房屋交易价值的信息记录，再交易时都需要征收20%的个人所得税。

相较于上述大城市而言，其他地区则较为含糊，只提到严格按照国务院办公厅文件的要求征收个税，未提及免税条件，甚至征收办法也未提及。

“控制房价应该是‘国五条’中最重要的一条。”刚卸任全国工商联合会房地产商会会长的聂梅生认为。

北京出台的“国五条”细则明确要求，2013年“进一步降低自住型改善型住房价格”，从而成为唯一提出“降低”房价的城市。一位业内人士分析称，政策的结果可能导致北京的高端楼盘将被限制入市，比如停发预售证或停办现房销售备案，等等。但是这位人士对相关措施的作用并不乐观：“因为今年一季度北京的房价已经上涨了很多，要达到‘稳中有跌’的目标恐怕并不容易。”

上海紧随其后，提出的目标是保持房价“基本稳定”，但在地产界人士看来，何为“基本”，依据并不明确，也就难以采取后续调控政策。

其余城市，诸如武汉、厦门、济南、大连等地，多是以可支配收入增速设定房价涨幅上限。换言之，这些地方政府默认今年的房价将会上涨6个至7个百分点，这与年初美林、摩根等多家投资机构对中国房价走势的判断基本一致。 “细则不细”为哪般？

对于纷纷出台的各地方政府细则，房地产业内另一个共识是，这些细则的可操作性不强，甚至可能使得政策严肃性受损。“‘国五条’最大的问题是地方政府的细则不细。”住建部政策研究中心主任秦虹在博鳌论坛上表示。

“不细”最典型体现在20%的交易个人所得税上。这类涉及到广大民众切身利益的条目，理应在房屋数量、居住年限或者住房面积等方面有一些制约条款，但因细则中没有具体阐明，市场将之理解为普遍征收。

一位参与政策制定的地方官员在提及“国五条”和本地的细则时，一个劲地摇头，直言这是“扰民”的政策。据知情人士透露，住建部正在对地方落实“国五条”细则的情况进行“摸底”和调研，初步结果显示，对有些城市执行得“比较满意”，有些城市则“持保留意见”。

细则的粗糙，不仅使相关条款丧失执行力，更导致公众的预期在混乱中发酵，进而引发诸如“离婚潮”等负面影响。

然而，有市场人士推测，地方细则的过粗，其实是“有意为之”。因为市场方面给地方政府算了一笔账之后发现，他们根本缺乏抑制房地产的动力。

国信证券的研究报告中称，中国经济目前至多处在弱复苏阶段，而且这种弱复苏很大程度上依赖于2012年下半年以来的地产复苏。2013年1月-2月，全国公共财政收入累计同比仅增长7.2%，大幅低于去年同期13.11%的增速，其中中央财政收入同比仅增长1.6%。相较而言，2013年财政预算案对土地出让金的依赖度将比2012年增加，2012年预算中土地出让收入的期望降幅是18.6%，而2013年这个降幅则调整至3.9%。

可以对照的是，2月底国务院办公厅出台“国五条”细则后，除了极个别的大宗地块交易，3月土地市场整体出现趋冷苗头，加重了各地政府对调控投鼠忌器的心理。根据中原地产市场研究部统计，3月，万科、远洋、融创中国、保利、金地等12家标杆房企拿地金额仅为130亿元。

高策地产总裁李国平认为，新一任政府的目标应该要找到地产可持续发展的健康模式。

“国五条”和细则出台在时间上间隔大半个月，但从本质来看，却是隔了一届政府。市场普遍认为，“国五条”是上一届政府为自己的调控定了一个尾音，姿态大于实质，因此地方政府的细则也是“做做样子”。

而新一届政府的调控思路，现在仍不十分确定。新任总理首次提地产调控，是在3月27日召开的国务院常务会议上。他在会上提出，要继续搞好房地产市场调控，加快建立房地产稳定健康发展的长效机制，加强保障性安居工程建设。

“如果是以‘稳定健康发展’房地产市场为主，地方政府不会为打击房地产，把经济拖下水。”一位地产界人士表示。 经济调控空间

“国五条”的影响集中在二手房市场，房地产开发商们因此并没有太多抱怨。多家开发商负责人表示，公司产品大都以刚需改善为主，不在调控的范畴。同时，他们由于销售回款充足，也没有太多资金压力，所以没有调低楼盘销售价格的意愿。

京汉置业集团董事局主席田汉表示，政府控制房价目标并没有实现，但调控政策对房地产影响甚大。“这次国五条后出现的最不可思议的地方政策是，开发商要开发项目，需取得预售证、销售证，就要给政府报房价，这个房价不能超过同区域其他项目的成交价，也不管同区域的项目档次如何，也不管什么时候供应和开盘，非常简单粗暴。”

“目前推动房价最重要的是投资需求、投机需求和超前的奢华性需求，自住需求并不是主要原因。”华生说。而在北京大学国家发展研究院教授宋国青和世界银行常务副行长英卓华看来，日益增加的中产阶层将储蓄投资定在房地产市场，是一种无奈之举。

另外，中国人民大学经济学院教授陶然分析，目前房地产需求如此旺盛，关键原因是地方政府在目前体制性限量少供、试图通过饥饿疗法来最大化商住用地出让金。一味通过限购、征税等措施压制需求，不是真正有效措施，甚至还会给本不乐观的宏观经济雪上加霜。

那么，在种种调控政策终告无效的情况下，中国房地产市场需要什么样的药方？

在华生看来，“国五条”重申20%个税，意味着新一届政府或许将转向采用经济手段对楼市进行调控：“诸如征收房产税，我认为新政府是应该要干的。”

信达资产管理公司研究员沈洪溥也认为，行政手段已经用尽的情况下，房产税等经济手段可能会提前来临。

近日，有市场传言称，第二批房产税试点城市会在近期公布，其中包括杭州。此后国家税务总局对传言给予否认，但杭州不少房地产开发商的销售负责人已频繁碰头商量对策。

“虽然还没有听到房产税提前出台的消息，但从逻辑上来说，新政府的楼市调控是要加强经济手段。”财政部财政科学研究所所长贾康说，“经济手段”不仅包括房产税，还要对开发、交易、保有等各个环节都进行合理的税费安排。

实际上，2月26日国务院办公厅出台的“国五条”细则中，也提到加快推进房产税的试点，以及到“十二五”期末，所有地级以上城市实现城镇个人住房信息系统联网的目标。

在田汉看来，个人住房信息系统联网和开征房产税，比单纯控制房价容易得多，“但征收房产税，‘官老爷’‘房大爷’不干，恰恰他们都是有话语权的人”。

对于征收房产税呼声日盛，市场已经有所反应。链家地产董事长左晖透露，北京二手房3月网签量超过4万宗，环比1月的1.9万宗增长超1倍。但是市场的实际成交量环比仅增长40%，即2.7万宗。出现这种现象的一个重要原因，3月有比较多的亲属过户而非实际交易。

一位北京本地的开发商亦透露，“现在就有很多购房者要求把房子更名成女儿或者亲属的。政策肯定会给这批既得利益者一个处理的时间。”

在市场人士看来，在持有环节征税可以较好地打击投机需求，平衡和稳定市场价格。但是制度设计需要经过严谨的安排，例如第一套房免税，第二套、第三套逐步递增税额，等等，以免打击到合理需求，或使得房产税成为政府创收工具。

国家税务总局原副局长许善达等人士则认为，短时间内开征房产税并不现实，“现在关于房产税的事情还在争论，没听说要出台”。

许善达表示，对于地方政府来说，现阶段房产税的征收并不能完全抵消土地出让金。“中央政府明知道地方政府靠土地出让金过日子，不解决这一问题，什么政策都只能被当作废纸。”

许善达同时指出，没有供给方面的政策，特别是对低收入群体住宅的供给方面的政策，仅仅使用税收政策抑制住房需求从而抑制房价是不可能成功的。

对此，陶然的建议是，赋予城市郊区的本地农民一定的土地开发权利，通过集体建设用地入市，为城市创造多个供地主体。通过逐渐提高供给来降低房价，才是一条更加现实的路径。”