走出房地产调控的误区

【前言】走出房地产调控的误区由文秘帮小编整理而成，但愿对你的学习工作带来帮助。在密集性的调控政策作用下，房价呈现出如下特点：一是无论是抑制性还是刺激性的房地产调控政策，它们都没有一致性地降低或提高住房价格，在有些城市是住房价格的上涨，而在有些城市是住房价格的下降。例如，在2008年12月20日《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》...

不能只根据房价的降或升得出简单结论。政策调控的最终目标是房地产泡沫而非房价上涨

过去二十年，房地产业的市场化改革和快速发展提供了大量的住宅面积，改善了居民居住环境。但是，与房地产业快速发展相伴的是房价上涨。分地区来看，1999年北京的房价收入比是20.85，2005年下降到11.2，2011年又上升到18.87；以中部地区的河南为例，1999年房价收入比为8.46，2008年下降到6.46，2011年则反弹到6.87；以西部的贵州为例，房价收入比从1999年的9.0下降到2005年的6.42，2011年又回升到8.46。可见，中国房价收入比偏离了4～6的合理标准。

对此，自2003年以来有10余个部门共计出台了70余项房地产调控政策，但是多数政策推高了房价而不是抑制房价。据此，“唱多方”认为，中国的房价上涨是必然的，甚至认为全国商品房均价将会上涨每平米9万元；而“唱空方”则从十年前就断定，中国房地产业的冬天已经来临，房地产泡沫将在数月内破灭。从事实来看，唱空方在过去十年节节败退，而唱多方大获全胜。但是，唱多方至少存在三个难题：一是过去的正确预期在多大程度上是基于对客观经济的准确把握，而不是单纯的靠运气？二是从世界范围来看，主要发达国家的房价上涨都是不可持续的，中国何以成为例外？三是从国内来看，改革开放以来的经济高增长支持了过去的房地产市场繁荣，那么在未来，这种高增长能否持续？

房地产调控政策的特点及影响

在2003-2013年期间，中国房地产调控政策有如下特点：一是数量多，调控频繁。在这十余年间，10多个部门至少出台了70项房地产调控政策，年均出台约7项调控政策。当然，调控政策在各年度存在差异，如有的年份是抑制房地产投资，有的年份是刺激房地产市场。二是市场和行政手段双管齐下，多种调控工具并用，如运用利率、个人所得税、户型比例、新房首付比例、房地产税、土地政策、住房供应结构、房产信托和限购令等中的某种或多种组合进行调控。三是在中央和地方两个层面，涉及多个调控部门，包括国务院办公厅、建设部、人民银行、税务总局、发展改革委、国土资源部、银监会、国资委、财政部、商务部、工商总局、外汇管理局和监察部等。

在密集性的调控政策作用下，房价呈现出如下特点：一是无论是抑制性还是刺激性的房地产调控政策，它们都没有一致性地降低或提高住房价格，在有些城市是住房价格的上涨，而在有些城市是住房价格的下降。例如，在2008年12月20日《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》的刺激性政策下，70个大中城市中只有20个城市的房价出现上涨，其余50个城市却出现了下降；在2010年4月17日《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》的抑制性政策下，62个城市出现了房价上涨，只有4个城市出现了房价下跌。二是在调控政策之后，房价上涨的城市数多于房价下降的城市数，而在房价下降的城市中，其随后的房价上涨超过了之前的房价下降，所以房价总体上维持了长期的上涨趋势。三是不断上涨的房价表明，政府宏观调控政策并没有有效地遏制房价上涨，但是比较2009-2011年各月份的房屋销售价格指数发现，全国范围内的房价上涨率在逐年逐月地降低，甚至出现了下降。在2011年1月20日出台《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》之后，在70个大中城市中实际上有45个出现了房价下降。

可见，在一些地区有效的房地产调控政策，在其他地区可能失灵；在一些年份或季节有效的调控政策，在其他年份或季节甚至可能适得其反；有些调控工具的效果非常明显，而有些调控工具不怎么有效。因此，需要根据不同城市或地域、不同经济条件和不同调控内容，对房地产调控政策的效果差异进行分析，而不能只根据房价的降或升得出简单结论。

房地产调控政策效果

从调控政策和房价变动之间的关系发现，房地产调控政策的影响方式具有不确定性。在短期，它既可能抑制房价，也可能推高房价。在长期，房地产调控政策并不像人们所期望的那样抑制房价上涨，但是调控政策与房价上涨率之间的确存在相关性。

1.短期内调控政策的不确定性。在短期，调控政策与房价波动之间缺乏稳定的联系方式。由于外部冲击的随机性和信息缺乏，政府无法确定这些冲击与房地产市场的内在联系及其紧密程度，所以即使政府能够出台针对这些问题的调控政策，它们既可能强化外部冲击的影响，也可能抵消外部冲击的影响。

按照理性预期理论，不可预期的政策或预期错误是政策有效的前提，但是当政策过于频繁，如在过去十余年所做的那样，那么人们就会形成如下预期：即使某种干扰因素与房地产市场缺乏内在关系或者联系程度不是很紧密，如“非典”、民工荒、钱荒和遏制房价的社会舆论压力等，人们也会经验地认为，政府会出台相关政策以调控房地产市场。因此，在政府出台调控政策之前，开发商和投资者已经将政策影响考虑在内，而稍后出台的政策只不过是兑现这种预期。此外，房地产调控政策的有效性不仅取决于它与房地产之间的内在联系，而且取决于其影响房地产开发商的成本和收益的方式和力度。如果政策达不到应有力度，不能改变企业的成本收益结构，即使出台再多的政策也无济于事。所以就会发现，虽然政府出台了各种各样的调控政策，其结果不是收效甚微，就是适得其反。

尤为重要的是，在短期，经济当事人难以确定外部冲击的持续时间，对于有些短期性的冲击，企业或者投资者完全没有必要采取价格调整等应对措施，因为这种价格调整所引起的菜单成本可能高于价格调整带来的收益；而对于某些长期的外部冲击，企业或投资者必须实施价格调整，以把外部冲击的影响最小化。也就是说，在外部冲击与采取行动之间应该存在一个合理的时滞，而价格波动本身就是一种市场的调试过程。此时，如果政府把价格波动看作是房地产市场出现泡沫或衰退的迹象，继而出台相应的调控政策，不但起不到应有的调控作用，反而会扰乱价格信号，扭曲房地产市场供求机制及其资源配置效率。

2.调控政策的长期性作用。从长期看，调控政策有两方面的贡献：一是频繁的房地产调控政策构筑了一个政策组合，这个政策组合不同于某项调控政策的作用，它通过一系列在短期基本无效的利率、信贷等政策，增加了开发商尤其是投机者的成本，从而促使开发商或投资者意识到政府遏制房价爆炸式上涨的决心，并形成一种稳定预期，最终将房地产市场引导到健康发展的轨道上来。二是它有效地遏制了房价上涨速度，有效地降低了房价上涨基数，使房价在一个较低的水平上上涨，或者以一种温和的形式而不是以一种爆炸式的方式上涨。例如，在2003-2008年期间，房屋销售价格指数总体上保持上涨趋势，但是上涨幅度明显降低。同时，2010年相较于2009年的房价上涨率明显降低，而2011年相较于2010年的房价上涨率也明显降低。

但是，人们更多地关注调控政策在遏制或降低房价方面的作用，而不是其挤压房地产泡沫的作用，就此而言，不断上涨的房价的确证实了房地产调控政策的破产。不过，在笔者看来，调控政策的首要目的是稳定房地产市场、防止出现房地产泡沫，而不是简单地打压房价。这是因为，房价上涨和房地产泡沫完全是由不同因素引起的，前者是由一个国家所处的发展阶段、城市化水平、人口结构、收入水平、土地资源、住房保障制度和金融体制等现实因素决定的，它是房地产市场持续发展的一个必要条件；而后者纯粹是一种非理性繁荣或投机的产物，严重影响房地产市场的有序运行，并冲击宏观经济的稳定。

具体而言，当前中国房价上涨主要源于三方面的不一致：一是中国的经济改革进程与住房制度改革的不一致。中国的经济改革始于1978年，而住房制度改革始于1998年，二者之间存在20年的时间差，所以当长期受到抑制的住房需求获得释放时，20年经济改革期间的收入积累将足以支撑巨大的住房需求，这是房价持续高涨的深层次原因。二是城市化进程与农村富余劳动力转移的不一致。相较于发达国家，中国在改革开放之初的城市化率很低，目前仍有17个省市的城市化率低于全国水平，甚至还有部分省市的城市化率不足30%。与此同时，中国城乡收入、福利和教育差距促使农村富余劳动力流入城市，由此形成新的住房需求。三是国民财富增加与收入分配均等化的不一致。目前，中国国民收入初次分配和再分配的分化，使得基尼系数超过了国际警戒线，这种非均等化的财富分配格局将有利于富人凭借个人财富和金融体系进行房地产投机，从而造成房价的非正常上涨。

政策选择

综上，调控政策的作用在于确保房价维持在基础价值上，而不是向上偏离太远。在市场需求没有得到根本缓解的条件下，它无力改变基础价值，即使政府试图把价格强行管制到基础价值之下，而且在短期内凑效，在长期最终将以房价上涨收尾，而且房价上涨通常要快于人们所期望的水平。根据这些研究结论，我们提出如下建议：

第一，政策调控的最终目标是房地产泡沫而非房价上涨。房地产泡沫直接威胁房地产市场的健康运行，而房价上涨则是刚性需求和供给不足共同作用的结果。因此，政府不仅要打压房地产市场中的投机行为，遏制房价的非正常上涨；也要防止矫枉过正，使房地产的价格出现相反的变化，以致出现房地产业的萧条。

第二，政策调控的中间目标是盯住房价而非外部冲击。过去的经验表明，政府往往是针对暂时性的外部冲击采取紧急的应对措施，而这些调控政策在刺激或抑制房价方面并没有达到预期效果。因此，对政府来说，一个简单的调控规则是，制定房价的波动区间，只要外部冲击引起的房价波动没有超出预期范围，都不应采取相应的调控政策。

第三，制定有限的长期性调控政策及其目标，减少临时性的调控政策。过去十年的调控政策效果表明，只要采取长期性的稳定调控政策，促使人们形成稳定预期，它也能够实现一系列短期性政策的效果，而且它有低信息搜寻成本和价格调整成本的优势。

第四，减少房地产调控部门，形成统一的调控政策制定和实施主体。多部门调控格局的不足是：政策效果相互抵消、利益相关者问题和互相推诿责任问题。因此，将调控政策权授权给某个既能够通过自身的政策工具有效稳定房价，又能够保持相对独立性的机构，而不是多个部门的制度安排可能效果更好。

（作者单位为北京大学经济学院）