当前物业管理存在的问题和对策

摘 要： 物业管理是一个新兴行业，它伴随着我国社会经济和房地产市场的快速发展，已逐渐成为房地产经营管理的重要组成部分。物业管理在提高人们的生活和工作环境质量、推进城市化进程中都起到了积极的作用。我国物业管理在管理模式、手段等方面存在许多值得探讨的问题，作者针对将我国物业管理存在的问题谈谈看法。

关键词： 物业管理 产权界定 业主委员会 开发商

随着我国经济发展和城市开发，物业管理已形成规模，其效益也越来越明显。经济效益对地方政府而言，主要体现为：减少了大量的财政补贴，对住宅区开发企业而言，能提高物业市场竞争力，使开发企业的房产畅销，加速资金周转。同时，完善的物业管理能为开发商树立良好的企业形象，吸引更多的房地产交易商和消费者。在环境效益上，住宅区内的环境和布局、治安等与整个建设风貌融为一体，提高了房地产业的综合效益。

一、目前在物业管理的实践过程中还存在着如下问题。

1.法制建设滞后，相关责任主体之间的职责不清法律、责任不明，成为物业管理发展的瓶颈。

物业管理作为服务行业，从其一开始就沾上了建设与管理职责不清，联体经营的裙带关系，企业经营就不规范。当物业管理引入竞争机制时，多数新建住宅小区开发商和政府统建的统建住宅区仍然是延续自建自管的模式，由此带来了三大问题：一是物业管理企业遍地开花规模小，无法形成规模效益；二是“前店后场”式的业务承接，仅凭开发商单方拟定的一张“业主公约”和售房合同书中规定的物业管理“霸王”合同条款，即进入实施管理，业主毫无选择的条地，企业的资质与资格的市场准入也没有建立；三是行业队伍素质低、人才短缺。其从业人员很多是“转制、转岗、转业”及农村进城务工人员，即使是专业人员也普遍缺少应有的物业管理理论知识和实践，有的没有经过相应的管理培训。整体而言，素质较低，无论是职业道德、专业技术还是应急能力、法律知识水平等都难以适应物业管理的要求，上述问题的直接后果是无竞争力，处理问题和矛盾简单生硬，服务态度与服务质量低，还派生了巧立名目、多收费、少服务、强制服务等不良现象，导致矛盾激化，损害了物业管理的社会形象。

2.有法不依，入驻程序多纰漏

很多物业公司在入驻小区时并没有严格按照法规实施物业管理。如不按规定成立业主委员会；不按规定召开业主大会；未征求业主意见单方面制定物业合同或干脆不与业主签订物业管理合同，等等，这些都容易引发业主与物业公司之间的纠纷，而且很容易使业主对物业公司的合法性产生争议。

3.擅立项目，收费超标犯众怒

超出物价部门核准的收费标准，擅立收费项目或超标准高额收费是导致物业公司被投诉的另外一个原因。有的物业公司不经业主同意和物价部门认可，就擅自超范围收取“车位水电费”，引起小区内业主的不满而引发纠纷；还有的物业公司超过物价部门核准的收费，高标准收费，引起业主的强烈不满。

我认为产生以上反常现象的原因主要有以下几个方面：一是物业管理公司和房地产开发公司有密切的联系。有时物业管理公司本身就是房地产公司的下属机构，这样对开发单位来说至少有两个方面的好处，首先，减少了开发商的运营成本，开发商不用因为聘请物业管理公司而增加开支。其次，增加了开发商的整体受益，正所谓“肥水不流外人田”，物业管理费用仍然可以使开发单位获得稳定的后续收入。再次，提升了开发商的形象。随着人们生活水平的提高，人们的自我保护意识和追求生活品位的要求越来越高，良好的物业管理往往是楼盘的重要卖点。基于以上原因，大多数房地产开发商都会成立自己的物业管理公司进行物业的后续管理。二是对于小区的公共空间和公共设施的产权界定不清楚，这往往是物业管理公司或者说房地产开发商和业主扯皮的根源之所在，而且，从目前的许多报道来看，凡是牵扯到双方矛盾时，这些产权界定不清楚的物业往往成为双方争论的焦点和摩擦的根源。

二、加强物业管理的对策

界定和明确公共空间和公共设施的产权，明确规定房地产开发商和业主的活动权限。目前，现有相关政策法规尚不完善，开发商在与业主签订购房合同时，往往故意回避某些条款，或者对公共空间和公共设施只字不提，或者言词模糊，有意规避一些关键性的问题、由于这些准业主大都处于信息不对称的劣势一方，往往很难发现这些潜在利益可能受到的威胁。一旦问题出现，则业主在已经签订的合同面前往往无力回天。因此，政府有关部门作为公共利益的维护者和公共服务的提供者，应该从明确合同规范入手，切实使商品房的买卖双方处于信息相对平衡的位置。目前，从整体的形势来看，国家对房地产的宏观调控一直没有放松，并且近期的“两会”精神仍然预示着今后调控力度的大小。在这种大环境下，明确界定公共空间和公共设施的产权不仅有利于保护业主的利益，维护社会的稳定与和谐，而且，对于规范房地产市场也有很大的意义，起码，在明确的产权背后，开发商对公共空间的事前承诺是由法律保障的，业主的利益一旦受到侵害，就可以得到法律的保护。

参考文献：

[1]谌汉初编著.物业管理工作系统.高等教育出版社上海社会科学院出版社.

[2]蔡诗编著.物业管理实务与操作.西南财经大学出版社.

[3]郑健壮主编.物业管理经营.中国轻工业出版社.