赣州市棚户区现状研究

［提要］ 棚户区（危旧房）综合改造是改善群众居住环境，提高居民幸福指数的民生工程。而对棚户区现状的研究是棚户区改造顺利进行的首要工作。

关键词：赣州市；棚户区；改造；现状

中图分类号：F29 文献标识码：A

收录日期：2012年11月30日

棚户区在不同的地方具有不同的含义，中国科学技术名词审定委员会审定公布：棚户区为在城市中个人或群体以非常规方法占用空地及空房而造成某一区域的发展。从2005年开始国家就努力对棚户区进行改造。江西政府制定的《赣州市土地利用总体规划（2006-2020年）》明确提出，要进一步完善城镇体系，至2020年城镇化水平为52%。

一、赣州市概况

赣州位于江西南部，赣江上游，东接福建省三明市和龙岩市，南临广东省梅州市、河源市和韶关市，西靠湖南省郴州市，北连本省吉安、抚州地区。处于我国东南沿海地区向中部内地延伸的过渡地带，是内地通向东南沿海的重要通道之一。国土面积3.94万平方公里，约占江西土地面积的1/4；人口897万（2010年），其中常住人口830万，约占江西总人口的1/5。目前，中心城区国有土地人口74.26万，建成区面积81.2平方公里。

二、当前棚户区现状研究的迫切性

1、棚户区改造的矛盾。由以上数据可以看出国家和各级政府对棚户区改造的高度重视，然而由于土地征收具有公共目的性、强制性、属权转移性和补偿性，加上协调不一致等原因，政府和农民的矛盾锐化，频频出现由于棚户区征收产生的事故。随着赣州市大规模棚改工作的启动，如何更好地维护被征收人的合法权益，尽可能地赢得群众的支持配合，是棚改推进组必须考虑的问题。

2、评估方法。目前，赣州市各评估机构主要是用市场比较法、成本法和收益法等三大基本方法对棚户区的房地产进行评估。尽管这三大方法应用非常广泛，但却有它的缺陷，如一个评估师在有限的时间内只能对少量的房地产进行评估，这就导致效率低下，浪费社会财富。不同房地产评估机构甚至不同时间对同一房地产或同一类型房地产的评估结果可能会不同，因为他们所选取的指标、权重等会有所差异，这就导致了不公平性，加重社会矛盾。

3、当前棚户区现状研究的迫切性。可以看出，赣州市当前棚户区改造的突出问题不仅是赣州市棚户区的问题，而是全省乃至全国都存在这样的问题。究其根本原因，就是没有对棚户区的现状进行一个全面、详细的研究，如实地掌握棚户区的各方面资料。要掌握的棚户区资料不仅仅是各个片区中棚户区的分布情况，更要拥有大至各片区、小至各家各户的户数和人数，等等。只有全方位地了解定位研究对象的情况，我们的研究才有意义，从而制定出准确、有针对性的政策和方针。

三、赣州市棚户区现状研究

1、改造现状。2011年江西省政府给赣州市下达的城市棚户区（危旧房）改造需完成数为16，811户，结合赣州市实况，市政府将改造需完成数追加至29，060户。如此赣州市的棚户区（危旧房）改造总数达到江西省总数的30.91%。2011年以来赣州中心城区棚户区（危旧房）和城中村综合改造工作稳定有序地进行，并取得了初步成效。截至2011年12月，已全面启动了水泵厂、赣南造纸厂、章江新区、潮泥湾、藕塘里等综合改造地块征收工作，共完成征地6，358.57亩，达成拆迁协议18，189户，征收（拆迁）房屋面积约4，104，000平方米。

2、赣州市棚户区概况。为了保证数据的真实性，本文结合赣州市国土资源局提供的资料，在赣州市范围内做了全面的调查。赣州市棚户区主要分为5大片区，包含的镇、街、需改造地块、单位个数、涉及户数和涉及人口如下：

河套老城区：解放包含的改造地块有新赣南路区域，涉及村（居）有新赣南路居，涉及户数2，908户，人口8，353人。赣江包含的改造地块有东桥路、东郊路等和东郊路区域，相关企业、单位个数分别有0和6个，涉及户数分别有1，036和303户，人口分别有4，112和1，061人。赣江解放包含的改造地块有历史街区，相关企业、单位个数0个，涉及户数3，445户，人口12，058人。南外包含的改造地块分别有西郊路、气压机厂潮泥湾、红旗村蔚蓝半岛东侧城中村、红旗村杉木树下城中村、冶金汽修厂西侧、稼轩路棚户区，相关企业、单位个数分别有0、3、1、4、0、1个，涉及户数分别有160、747、357、1，238、35、820户，人口721、2，980、1，608、5，498、156、2，240人。东外包含的改造地块分别有文明大道东延、肉联厂周边地块、赣州酒厂周边地块、黄屋坪路至营角上路、黄屋坪路、赣州水泵厂周边地块，相关企业、单位个数分别有8、1、4、0、0、1个，涉及户数分别有1，294、242、583、178、134、135户，人口4，249、811、1，957、535、402、540人。拆迁总面积约为209万平方米，土地面积约为2，340亩。

章江新区：水南包含的改造地块有章江新区B、G、J、K、H地块，涉及村（居）有长塘、高楼、腊长、南桥，相关企业、单位个数1个，涉及户数2，508户，人口8，825人。拆迁总面积约为226万平方米，土地面积约为4，300亩。

水东片区：水东包含的改造地块有东河大桥—和谐公园（赣储路以西）、虔东大道两侧，相关企业、单位个数分别有16和23个，涉及户数分别有2，001和1，385户，人口分别有6，498和4，880人。拆迁总面积约为167万平方米，土地面积约为9，430亩。

开发区、水西片区：水西包含的改造地块有西河桥至橡胶坝（八境台可视范围），该区域涉及村（居）有水西、水西居，相关企业、单位个数5个，涉及户数981户，人口3，336人。湖边包含的改造地块有锦江国际至西河大桥、杨梅渡公园至理工大学，相关企业、单位个数分别有2和0个，涉及户数分别有285和384户，人口分别有990和1，200人。拆迁总面积约为60万平方米，土地面积约为1，840亩。

峰山片区：沙石包含的改造地块有火车站至楼梯村，该区域涉及村（居）有吉埠，相关企业、单位个数5个，涉及户数1，100户，人口4，100人。拆迁总面积约为62万平方米，土地面积约为3，550亩。

四、结语

棚户区现状研究是棚户区改造的首要任务和基础性工作。为缓和棚户区改造过程中遇到的各种矛盾，本文在纵观赣州市概况的情况下，对赣州市棚户区现状进行研究。为选择更好的棚户区征收补偿评估方法做准备，为政府制定相关的政策和措施、科学地规划棚户区改造工作提供基础性研究。

主要参考文献：

[1]董成珍.棚户区改造建设的项目管理[J].中国城市经济，2011.12.

[2]江西省土地利用总体规划（2006-2020年）[S].江西人民政府，2009.10.

[3]王伟星，楼江.房产税税基批量评估方法研究[J].上海房地，2011.8.