浅议商品房房产面积预测算

摘要：为确保商品房预售工作的顺利开展，商品房面积预测算是关键。对商品房面积预测算基本工作进行了分析，阐述了商品房面积预测算的主要工作步骤，最后总结工作方法和经验。

关键词：商品房预售；房屋产权登记；房产面积预测

根据《城市房地产开发经营管理条例》，商品房预销售实施许可备案制度。开发商申请办理预售许可证应当向市、县人民政府房地产管理部门提交的证件及资料中必须要有商品房预售方案，预售方案应当包括预售房屋套数、面积预测及分摊情况等，并附商品房分层平面图。按照我国现行的有关规定，房屋权属登记中对房屋的面积按建筑面积进行登记，商品房预售一般按预测的建筑面积计价，如果按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，商品房预售合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。所以预测算面积准确与否，直接关系到买房者与开发商的利益，对受委托的测绘公司而言，有很大的法律风险和社会责任。笔者结合实际工作，介绍了在商品房房产面积预测中的工作方法和经验。

1 商品房房产面积预测算的基本过程

1.1 资料的收集与存档

由于商品房预测算面积是签订商品房买卖合同和网上备案的重要依据，因此开发商提供给测绘机构的资料必须是合法有效的。为了规避风险，减少矛盾，测绘机构应收集和存档如下资料：1）房屋面积预测任务委托书；2）建设工程规划许可证；3）国有土地使用证；4）核准备案的总体规划平面图和单幢建筑施工平面图等全套建筑设计图纸一套（含匹配的电子图及文档），如有变更，还需提供变更通知单原件和变更后的设计原图（含电子档）。以上图纸必须是加盖设计单位出图专用章的正式纸质建筑图；5）房屋的分摊协议和其他合法分摊文件或约定；6）户籍管理部门批准的门牌和房号证明文件；7）人防办批文。

1.2 图纸的初审与预测算方案的确定

测绘公司接到相关资料后，依据国家测绘局的GB/T 17986-2000《房产测量规范》和各省市房屋面积测算技术规程等规范文件，结合项目的实际情况，由项目负责人会同作业人员进行图纸初审。首先打印出项目的平面总图、地下室及各幢的分层平面图，对照设计原图进行分析；确定各幢的范围和组成功能区，用不同颜色的彩笔勾画出不同功能区、不同套房屋之间的权属线，标识好每个部位的名称和专业术语，如果对设计图某个部位的定义有疑惑或不清楚，要通过咨询设计人员来确定其功能和定义其名称，初审后应该初步确定好房屋的自有面积和共有面积的范围，哪些是全算、半算及不算建筑面积的部位，哪些共有面积是要参与分摊还是不参与分摊，要参与分摊的共有面积是整幢共有、功能区间共有、功能区内共有还是层共有。然后项目负责人进行情况汇总，对有争议的和现有规范中没有明确的面积计算内容要结合相关资料进行情况说明和给出解决方案，以确认函的方式及时反馈给房产开发公司确认，并在以后的预测算报告中备注该情况。最后制定出一套完整详细的面积预测算方案。

1.3 数据采集

由于房屋预测算和房屋竣工实测不同，它主要依据施工图纸、有关房产测量规范、规程对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，一旦疏忽，就会预测算错误，造成的影响和损失将是巨大的。房屋面积预测的数据采集应根据“建设工程规划许可证”及依法核准备案的正式纸质建设工程施工图和匹配的电子图结合起来进行。

在数据采集过程中要重点校核正式纸质图纸的标注尺寸和用AutoCAD量算电子版图形的尺寸是否一致，如有不符应返回设计单位进行修正；从纸质图上采集房屋边长数据时，应对分段边长标注之和与总长度标注进行校核，并与电子版量算尺寸对照，校核不符时，应返回设计单位进行修正；若遇特殊情况时，需在计算成果的附记中记录或作详细说明。仔细校核后，可以利用AutoCAD打开设计图纸，按照初审的面积预测算方案框画出套房屋之间、套房屋和共有面积之间的权属墙中线，除此之外，单体每层还应框画出每层的墙中线，然后对各个部位的线段进行多段线的合并和闭合。

由于房屋预测算的是一个虚体，因此除了审阅建筑平面图外，更要充分查看外立面图、剖面图、钢筋基础图、大样图等，详细阅读建筑设计图纸的施工总说明，这样才能把这个虚体的每个细节考虑进去。例如：通过楼层剖面图判定层高是否足2.2米高；通过飘窗的大样图判断飘窗的高度和投影线；通过钢筋基础图判断柱子是结构柱还是装饰柱。

建筑工程规划许可证上的报建面积是依据《建筑工程建筑面积计算规范》测算的，一般说来，依据《房产测量规范》预测算出来的房产面积是不能超建筑工程规划许可证上的报建面积的。如果超出，应及时与房地产开发企业进行沟通，分析是因为计算规则不同引起的，还是确实有超出报建部分。确实超出报建部分的面积，如果开发企业没有进行补报建，就不应计算面积。

1.4 面积测算

面积测算可以采用AutoCAD和Excel软件相结合的办法进行，南方数码公司开发的房测之友BMF软件以AutoCAD为平台，关联SQL数据库，可以实现日常管理，操作起来更加便捷可靠，这里简单介绍BMF的操作过程：1）在测绘信息里新建和编辑项目信息、幢信息、楼层户室信息，打开经数据采集框画的权属墙中线图。2）提取公用和非公用的面积线，产生外墙体。3）功能区和共有区划分。4）指定分摊关系和分摊计算。5）分摊检查和面积检核。6）生成幢报表和分层分户图。

2 预测算面积变更

依据《商品房销售管理办法》，商品房预售后，开发商不得擅自变更规划、设计。预测算面积的变更，测绘公司要引起足够的重视；有的房地产开发企业为了更好的销售，甚至是为了风水、门牌的吉利号码，擅自变更规划、设计，在这种情况下，受托的测绘机构不能一味迎合，应在审批手续和书面材料齐备的情况下，才能根据变更通知单进行变更预测。

3 成果资料的检查和验收

房产预测测成果也实行二级检查一级验收制。检查的内容应包括：检查采用的标准应保持有效性与合法性；检查房屋建筑面积的计算方法是否正确；检查共有共用面积的测算和分摊计算是否合理、正确；检查提供的分摊协议和其他分割文件或约定是否合法有效。各级检查中发现的问题，必须做好记录并提出处理意见，并及时反馈作业人员进行修改。成果报告提交给开发商后，开发商应对其用途、结构、层次、建成年份、阳台封闭情况与分层分户图上标定的共有面积部位及分摊状况等内容进行验收。

4 结语

商品房房产面积预测算的从业人员既要掌握房产测量规范和规程，也必须熟悉有关房地产的法规、条例，秉承“公正、公平、公开”的原则，担当好购房者与开发商之间的天平作用，保障购房者的合法权益。随着房地产市场的不断发展，样式多、综合程度高的房地产项目不断涌现，因此房产测绘机构应在工作中不断总结经验、才能适应新形势下对房产测绘工作的要求。

参考文献

[1]中华人民共和国住房和城乡建设部.《城市房地产开发经营管理条例》[Z]，中国建筑工业出版社，1998

[2]国务院法制办公室.《城市商品房预售管理办法》[Z]，中国法制出版社，2004

[3]GB/T 17986-2000.《房产测量规范》[S]

作者简介

第一作者简介：易宾，男，1979年 月出生，工程师、注册测绘师，注册房地产评估师，主要从事测绘技术与质量管理工作。工作单位：南通市现代测绘工程院