时间：2022-08-13 12:33:44
通州楼市从一路飙升到迅速降温，反转剧情，让买卖双方措手不及。开发商连夜开盘，受制于买房资格，二手房市场买卖双方诸多交易因此搁浅，令人意外的是，限购后商住公寓火得一塌糊涂。
新房连夜抢收
此前，受北京行政副中心的影响，持续两月之久的利好消息影响，通州楼市一直“高烧”不退。涨价与捂盘传闻甚嚣尘上。
而限购政策一出，楼市数据立即改写，根据中原地产等机构披露的数据显示， 8月份，通州新建住宅签约明显减少，签约1059套，环比7月份的1771套下调幅度为40%，成交均价为24179元/平米，环比上涨了4.6%，6月份共成交1956套，创下18个月以来新高。
在8月14日限购当晚，包括合生滨江帝景、K2玉兰湾、首开缇香郡、京贸国际公馆和京贸国际城等8个项目连夜开盘，均出现了价格上调，涨幅约为12%。
当晚最忙碌的也许是合生滨江帝景的销售员们。该项目14日晚间急急推盘，价格定在3.5万元/平方米左右，最高价格接近4万元/平方米。虽然是精装交房，但价格还是令看房人惊讶，其6月份均价为26000元/平方米，业主群里诸多询问“真的有人买吗”？
旭辉集团旗下通州项目也在当晚21点过后宣布，“今夜起不打烊”，并以“通州核心区”的口号吸引客户。当晚开盘的项目不管是否真有现场成交，8月15日上午，出现了受制于购房资格的买房人，不断退房的现象。
对限购后房价仍上涨的情况，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析，由于70年产权新房房源供应量较少，在限购令未落地前，各大项目就已经纷纷提价，而面对较少房源，即使涨价也有大批购房人抢购买单，使得新宅均价限购后仍保持了惯性上涨。
8月份通州在售普通住宅项目也屈指可数，仅有首开香溪郡、合生滨江帝景，和目前仅剩少量尾房的K2玉m湾在售，华业东方玫瑰新一期住宅产品还未开盘。胡景晖认为，由于大部分新宅之前售价较高，且有大量消费者买单，所以老项目后期未来短期内直接降价的可能性不大。但是，未来新入市项目的定价将受限购影响。限购之后，通州房价再大幅上涨的可能性将明显降低。
二手房出现砍价余地
从限购对市场的影响看，比较敏感的是二手房市场，交易量已经出现明显回落，成交均价与限购前基本持平，房价上涨势头得到遏制。
8月24日，再次见到链家地产新武夷花园店的经纪人小陈，差不多已经时隔两月，但这两月也是通州楼市发生巨变的时间。
6月30日，记者第一次出现在武夷花园链家地产的门市时，是“北京行政副中心”利好袭来时，租房组的工作人员全部出去带人看房。二手房源面临断供，一个月内房价普遍上涨了每平方米3000-5000元，基本没有谈价的可能，当场加价时有发生。
此次境况大不相同。店里的工位除了三四个外，基本都是满的，“看房人比限购前少了四成。”小陈告诉记者，现在二手住宅的价格比较稳定了，和业主谈得好总价兴许还能降五万、八万。
链家地产加华印象店的经纪人小侯也感觉到，在刚刚过去的十天，手里负责的几个项目，已经不再像限购前那样猛涨了。
由于小侯负责的项目临近运河，又有地铁6号线穿过，项目此前一直火热。今年6月前，这个小区二手房均价在每平方米2.3万元，而随着通州成为“行政副中心”的传闻落实后，这里不错的房子，达到了3.3万元/平方米左右。
在均价上涨的基础上，业主也纷纷临时涨价。“之前原本能成交的单子没谈成，多半是因为业主加价。”小侯说，限购令出台后的过去一周里，坐地涨价已经变成了可以商量着降价。
“限购令出台第二天，我们走访门市时就发现不少二手房业主有了降价意愿。”伟业我爱我家的工作人员表示，通州二手房市场正在降温，单套住宅总价降幅甚至在10万元到20万元不等。
另外，记者在采访中还发现，很多已经谈得差不多的交易中断了。“我们有很多交易买卖双方都谈得差不多了，但现在只能停止，三方坐下来谈怎么解决。”经纪人小陈说。
综合中介人员的介绍，这些流失的客户中，绝大多数是受到政策影响而无法购房。在有资质的购房者中也出现了“等降价”的观望情绪，房子仍然会买，但不急于交易。很多想换房的卖方也不卖了，因为卖了就没资格在通州买了。
中原地产研究部统计数据显示，通州8月份二手房签约1423套，环比减少28%，8月24日至8月30日这周，签约328套。而前一周，8月17日至8月23日签约343套。
“预计二手房房价会出现一定程度下调。”亚豪机构副总经理高姗表示，受限购政策影响，二手房业主心态出现一定波动，购房资格人数的减少也会导致成交周期相对拉长，业主会被迫降价，使房子尽快出手。
商住楼火爆
相比一手房的淡定，二手房的下挫，商住楼市场却火得一塌糊涂。
从8月份通州区域热销项目结构看，在售的商住项目则非常多，包括华业玫瑰SOHO公寓、通州富力中心、合生摩尔公馆、自由筑、朝北8080等。据中原地产统计，近3年通州供应的住宅土地只有8宗，其中大部分还是自住房。
8月22日，位于通州南区的不限购公寓珠江四季悦城开盘，50套房在一小时内售罄，销售金额达1亿元。
在50年产权公寓产品扎堆的通州运河核心区，保利大都汇一期艺术公寓和创意办公产品均价也在3.5万元/平方米，而华业新北京中心的公寓型产品目前售价在3.3万元/平方米-3.9万元/平方米。
另据统计，目前通州区在售的商住项目共有12个，但很多项目没拿到预售证，能够直接出售的并不多。业内预计，随着这些项目的入市，三四季度通州商住公寓市场还将持续升温。
高姗表示，虽然通州普宅遭遇“限购”，但在《通知》中，对于商住办公类项目尚未做出相关限制，对区域预期前景的认同使得商住类产品“脱颖而出”。8月限购后首周成交排名前十的项目中，通州区占据三席，其中两个项目为商住，富力运河十号更是以196套的成交高居榜首。在通州限购未蔓延到商住之前，这类产品成交热情仍将持续高涨。
中原地产统计数据显示，2015年8月通州公寓成交962套，环比7月上涨214%，接近千套的月成交量也是历史最高纪录。另有数据显示，在执行“限购令”的第一周，通州区域商住公寓成交量为282套，环比限购前一周大幅上涨了53%，成交均价为27490元/平方米，环比限购之前一周上涨12.2%。
胡景晖分析认为，由于商住项目并不在此次限购范围内，所以通州区域的商住项目将迎来一波去化高峰。“通州的商住项目大都集中在运河商圈，差不多有十几个项目都准备在下半年入市，此次限购后，不排除一些商住项目将提前入市，抓住契机，尽快销售。”
据业内传播甚广的小道消息称，不排除后续还会针对商住项目设置购买门槛的可能。
燕郊楼市再火
通州限购后，燕郊等北京周边市场开始新一轮炒作。据记者了解，位于燕郊核心区的上上城理想城，去年的价格是8600元/平方米，8月的成交均价已达1.4万元/平方米；港中旅的项目 2015年6月开盘时均价为1.1万元/平方米，8月新开盘项目的价格已在1.5万元/平方米左右。
天洋城4代是燕郊目前最火的项目之一，目前号称没房可卖。一位销售代表介绍，该项目去年还是10500元/平方米，2015年春节之前全部封盘，到3月涨到11500元/平方米卖了一批；此后，受到北京地铁通燕郊消息的影响，5月又封了一次盘，然后涨到12500元/平方米；7月又赶上通州成为北京市行政副中心的消息，当月开盘的一栋楼3小时售罄，均价达到1.6万元/平方米。
虽然燕郊楼价水涨船高，在业内看来，这是不可持续的。
来自中原地产研究部的数据显示，截至2015年8月20日，燕郊市场年内新增住宅套数高达11516套，这一数据相当于2015年通州商品房供应量的14倍；2015年全北京的商品房供应量为22655套，仅仅作为河北廊坊三河市的一个镇，2015年燕郊的供应量就相当于全北京的一半。也就是说，本来应该是买方市场的燕郊楼市，被炒作成了随着通州楼市行情水涨船高的卖方市场。
张大伟认为，随着通州限购的实行，燕郊或将成为下一个楼市重灾区。首先，燕郊价格的上涨完全依赖对通州楼市的信心，从往年市场看，一旦北京通州楼市出现观望，燕郊市场就会“感冒”，如果通州市场“感冒”，燕郊基本就开始大规模促销。
张大伟表示，在燕郊等区域买房的客户大部分都是投资和刚需，这导致市场一旦出现观望，很可能就出现需求锐减。燕郊区域的市场供应项目品质较低，除了低端自住外，大部分需求都是投资，目前燕郊二手房价格与新房的差距非常大。一旦通州市场成交降温，燕郊区域的价格可能会出现大幅度回落。