稳字当头领涨西部地区

一直稳步发展的重庆楼市未来上升空间将会增大。有业内人士甚至乐观地断言，重庆将会扮演西部楼市的“领涨者”。

有业内人士断言，未来3年内，重庆楼市将领涨中国西部。

也许，这样的判断难免有些过于乐观，但在国家培育西部新增长极的战略布局背景下，重庆的经济将得到迅猛发展。而重庆楼市目前仍然以内需为主，随着各项产业的发展，带动高收入人才的聚集，外向型需求也会逐步旺盛起来。基于这种判断，重庆楼市未来确实存在不小的上升空间。

重庆楼市“稳”字当头

如果说宏观调控让北京、上海、深圳等房价过快上涨地区“患了重感冒”的话，那么重庆楼市仅仅只是“有点不舒服”。

7月9日上午，记者来到位于渝北区新牌坊卜蜂莲花超市旁的新盘会购房超市。这个购房超市是重庆第一家专门用来展示新楼盘的场所，近期集中了20余个新盘，营业面积足有一个室内篮球场大。

置业顾问彭兴琴告诉记者：“在调控政策颁布之前，平均每天可接待8组购房者，近两个月每天的接待量也有6组左右，区别不是很大。”最关键的是，北京、上海等地的房价开始出现松动，但重庆房产超市内展示的楼盘，无一主动降价促销的。

根据中国指数研究院7月初的“2010年上半年中国主要城市住宅市场交易情报”，重庆上半年商品房成交面积达984.41万平方米，与去年同期相比下降12.5％。而这与北京、上海、深圳等地相比，降幅并不算大。

同时，重庆的房价今年上半年运行趋势也比较稳健。重庆市房管局提供的数据显示，上半年主城区商品住宅成交建筑面积均价为5300元／平方米。根据领域机构提供的监测数据显示，主城区均价2004年为2163元，平方米，2009年为4311元／平方米。也就是说，在过去6年时间里，房价仅上涨一倍。余波表示，对比北京、上海等城市的同期涨幅，重庆可用“缓慢爬行”来形容。

重庆楼市的发展空间有多大?在业内人士看来，未来数年内有可能领涨中国楼市。

记者在采访中也了解到重庆楼市投资性需求比例不高，泡沫成分较少，这也为未来的发展留有了空间。一位从业经历已有4年多的二手房经纪人江先生告诉记者，他很少见到外地人在重庆购房投资。领域机构市场研发中心总监余波也持同样的观点，他表示重庆投资性购房比例并不高，即使在房价高涨的2009年，外地人购房比例不超过3成。

投资房产费用几何

在重庆投资房产，需要留意的是交易成本和持有成本。

就交易成本而言，购房时需要支付契税和少量交易费用，购买普通住宅契税为总房价的1.5％，非普通住宅为3％，如果购买二手房，需要支付佣金，这与全国其他地方大致相似。唯一有些不同的是，如果购买二手房时需要办理贷款，则需向中介公司支付一笔相当于按揭款1.5％的服务费用。

如果出售房产，按照国家相关政策规定，需要缴纳营业税、二手房个税等。其收费标准以及免费条件与国家政策一致。如对于出售不满5年的普通住房，按照差额征收。

另外还需注意的是，要留意持有成本。重庆是最早传出征收“房产保有税”的城市，其征收对象主要为超过140平方米的非普通住宅。而与此同时，重庆租赁市场平淡却是不争的事实。记者在采访过程中了解到，重庆的中介公司对租赁业务兴趣不大。租赁市场发展缓慢，租金升幅缓慢。因此万一开征“房产保有税”，则应该充分重视租赁管理。

投资关注热点板块

重庆哪些热点板块值得关注?

有产业支撑的板块，房价走势往往比较稳健，而轨道交通便捷板块也一直是购房者所热衷的区域。在重庆，轨道交通也是城市捷运重点。规划有7条轨道交通线，总体布局为九线一环，线路总长513公里。因此本刊特地选择了部分靠近轨道交通的新兴热点板块。当然，传统的核心商圈也值得关注。

洪恩寺板块：新兴高端楼盘聚集区

鸿恩寺板块紧邻观音桥商圈，是重庆市中心区域新兴高档楼盘聚集区。占地面积1000余亩的鸿恩寺公园，是目前主城最大的湿地公园。此外，板块占据了江北最优势的交通地位，到达观音桥、解放碑、杨家坪、沙坪坝等均可控制在15分钟之内。未来轨道交通5号线也经过该板块，交通状况将得到进一步改善。另外。由于鸿恩寺公园紧邻观音桥商圈，教育、医疗、购物都非常方便。

近期板块内房价保持平稳态势，目前售价已整体越过8000元／平方米关口。

二郎板块：重庆城市西部新高地

二郎板块是重庆市西部新崛起的大型居住板块，被沙坪坝、杨家坪和大渡口三大商圈环抱，区域位置得天独厚。近年来，二郎园区投入40亿元用于基础设施建设，使得交通状况异常便捷。

目前板块内楼盘售价主要集中在6500-8500元，平方米之间，与半年前相比，均已上涨，涨幅5％-10％不等。该区域后期将陆续面世香港恒基兆业旗下恒基翠庭项目(小高层)、渝高集团旗下渝高翠微花园(花园洋房)。

大学城板块：教育配套让人心动

大学城虽然区位上距市中心较远，但目前已有多辆直达主城的公交线路，到沙坪坝、渝北等区域都非常方便。与此同时，轨道交通1号线也通往大学城，未来交通便捷程度会进一步加强。另外，大学城内已入驻多所知名高校，教育氛围非常浓厚。同时也有几所重点中小学的分校入驻，基础教育配套完善。不过需要注意的是，区域内医疗和商业配套尚未成熟。

板块内在售项目多为别墅，如龙湖东桥郡、融城华府等，目前别墅项目售价在12500元／平方米左右。此外，公寓项目售价在5500-7500元，平方米左之间。近半年来，板块内别墅项目涨幅较大，如龙湖东桥郡涨幅超过10％。

该区域是开发热土，后期将入市的新项目较多，包括金科廊桥水岸、龙湖u城和首创大学城项目、中渝大学城项目以及协信大学城项目。

茶园板块：即将崛起的综合新城区

茶园新区位于重庆市南大门，是重庆市规划的离主城区最近的中心组团之一，是重庆市近期重点发展的综合新城区。

目前板块内在售的项目主要为别墅或者花园洋房，公寓项目较少。独栋别墅单价在13000-18000元，平方米，洋房约7000元／平方米。近期板块内房价变化较小，每平方米上涨约300元。

四大中心商圈：投资价值依旧存在

房产投资永远离不开地段。在重庆这个讲究组团式发展的山城，已经成型的核心商圈，其地段价值自然要高于普通板块。在此，特地推荐观音桥、南坪、解放碑和江北嘴四大成熟板块。、

这四大板块是目前重庆配套设施最为成熟的区域，也是目前重庆房价高地，公寓价格普遍超过8000元／平方米，最高达到18000元／平方米。

房产投资者王峰

投资新城区收益更大

在重庆投资房产，投资成长区域收益或许更多。一位重庆本土的投资者王峰是这么认为的。

去年5月份，王峰看到有一些外地投资者来重庆置业投资，他也很心动。其时他刚刚抛出股票，手中有闲钱，于是想到了投资房产。

对于重庆楼市的投资前景，王峰是深信不疑的。虽然当时还无法判断两江新区何时挂牌成立，但他预感到，两江新区成立是迟早要发生的事情，而这对楼市来说，绝对是个天大的利好。投资也要讲究“潜伏”，在股市摸爬滚打多年的他知道，如果潜伏时机把握得准确，肯定会获得更高的回报。投资房产也是一样，如果能够在消息宣布之前就潜伏好，肯定能够享受到房价快速上涨带来的投资乐趣。

选择哪个区域来进行投资呢?这让王峰颇费功夫。投资房产有一条铁律，即地段、地段、还是地段。这在重庆适用吗?王峰发现，北京、上海、广州、深圳等城市有个共同的特点，即以主城区的中心为圆心向外扩展，处于圆心位置的中心城区更具有地段价值。因此在这样的城市里，地段的确是第一位的。

但重庆却不一样。他说：“山城重庆是组团式的发展模式，解放碑是传统的中心，但这并不是唯一的中心。”事实确是如此，目前重庆还有观音桥、杨家坪、沙坝坪多个中心，呈“章鱼式”发展，一个大头八条腿，一个主城，多个卫星城。在这种发展模式下，选择现有的成熟城区，并不一定能够获得更好的投资收益。

于是王峰选中了彩云湖板块，虽然这里已经开发多时，也具有相应的知名度，但发展空间依然不小。他以5000元／平方米的价格买进一套三房，目前区域内同等品质的新房协信天骄城售价已经达到7800元，平方米，以此估算，价格涨了56％。而观音桥、杨家坪等地的公寓，价格涨幅没有这么大。

王峰认为，两江新区挂牌成立之后，重庆北部区域仍然还有一些板块具有投资价值，特别是品牌开发商云集的区域，会率先完成城市配套建设，如交通、商业、医疗、教育等，而且刚刚开发的区域，为了聚集人气，开发商不会将售价定得太高。