对近年我国房地产泡沫的分析

【摘 要】近年来，我国的房地产业过热和结构性问题应引发全社会的关注，房地产泡沫经济现象已经成为经济发展中的一个重要问题，且呈现出愈演愈烈的趋势。

【关键词】房地产泡沫；泡沫根源；泡沫影响；泡沫防范措施

一、房地产泡沫的定义

经济学中所说的泡沫，就是资产价格严重背离基础价值而暴涨的现象。房地产泡沫是指主要由投机性购买需求的增加所引起的房地产价格持续上涨的现象。

二、房地产泡沫产生的主要原因

（1）房地产资产价格决定模式房地产归根结底是一种商品，其价格决定符合经济学一般供求原理，但又有其自身的特殊性：住房的建造离不开土地的供应，而在我国土地属于国有，受自然资源和国家政策的限制；且住房的建造周期较长，难以随着需求的增加而及时增加。（2）资源稀缺、供给弹性小。众所周知，土地是一切经济活动的载体，而土地的最大经济特征就是稀缺性，它是一种有限的、不可再生的资源。土地供给的稀缺性、垄断性与土地需求的多样性及投机性，必然会导致土地价格的上扬，而在一定时间内，土地供应量、其独特的地理位置及异质性也会影响地上的附着物房屋的价格，从而使房地产价格偏离资产的实际价值，为泡沫的生成提供基础条件。（3）银行信贷非理性扩张。由于房地产业是资金密集型行业，房地产开发必须拥有雄厚的资金，随着房地产开发规模的不断扩大，开发商仅靠自有资金是远远不够的，其开发资金主要来源就是银行贷款。房地产的高回报，使许多银行在贷款的操作过程中，违反有关规定，向开发商发放大量贷款，金融风险不断堆积，使泡沫产生的可能性加大。

三、房地产泡沫的危害

1．房地产泡沫引发的社会矛盾。（1）催生新的暴利行业，加速两极分化，激化社会矛盾。由于房地产成本相对固定，房价越高，利润空间越大，消费者为此必然付出更多，由于富人可以利用货币优势，直接介入房地产业或者从参与投资而规避涨价带来的不良后果，而暂时无力购买或者只有能力购买用以满足自我实际住房需求的广大消费者无法回避这种风险，只能无奈地面对，必然加剧社会两极分化。（2）房价一路飙升，政府平抑不力，社会矛盾凸显。首先是引发地产商与普通老百姓的矛盾。一方面是广大中、低收入百姓庞大的市场需求；另一方面是开发商漠视百姓意愿，为追逐高额利润不断开发高档商品房，造成大量商品房空置。

2．房地产泡沫引发的经济问题。（1）加大房地产金融风险。房价不可能一直处于高位，一旦房价出现转折，那么房地产抵押贷款还款违约率就会上升，而银行持有的房产抵押价值将会降低，使得金融机构不良资产不断增长，从而增加了房地产金融风险。（2）降低资源配置效率。一直以来中国的房价“只涨不跌”，导致房地产投机炒房行为严重，在许多人无房住的情况下；另一部分人却在囤积房产，而且处于闲置之中，社会资源遭受严重浪费。

四、房地产泡沫的防范措施

（1）深化房地产市场相关体制机制改革、健全相应政策法规。当前房价的稳定，很大程度上得益于限购令等非市场手段的严格执行，因此也压抑了大量需求。在用行政手段稳住市场的同时，要抓住有利时机，相关制度改革要跟上，筑牢房地产市场持续健康发展的根基。加快深化有关房地产业各项制度改革。（2）增加投资渠道，使资金分流。采取住房抵押贷款证券化、建立房地产信托基金等措施，当股票、基金、债券以及抵押贷款证券化这些投资渠道发展后，融资方式的多样化可以让投资行为转向购买虚拟房产，减少楼市的投资行为，也可以减少银行承受的金融风险。（3）严格控制信贷闸门防范金融风险。银行作为整个金融体系的核心，维持着社会再生产的资金流通顺利进行，而其在房地产市场同样是很关键的利益主体，对它的调控就显得尤为重要。金融机构要积极配合宏观调控政策，整顿住房金融市场秩序，规范住房金融业务，严格审查住房开发贷款发放条件，严格发放房地产开发贷款，切实加强住房开发信贷管理。在发放贷款时，应根据保守、真实、安全的原则来评估抵押标的物的抵押价值，并严格审查。

新形势下，我国房地产企业要想在激烈的世界市场竞争中立于不败之地，使房地产业真正成为新的经济增长点，就要保持高度的理性，宏观调控，科学决策，正确引导，适时监测，以防房地产泡沫经济的产生。

参 考 文 献

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