关于地铁出入口与周边商业地产地下接驳管理的探讨

摘 要：近几年来，随着全国许多大中型城市的地铁项目（包含城市轨道交通项目）的大规模上马，有关地铁的交通接驳和地下空间利用开发日渐受到社会关注。在调研国内地铁建设地下接驳管理的基础上，以杭州地铁为例，分析地铁车站出入口设置与周边商业地产主要通过地下联络通道的无缝接驳管理问题，对其规划、建设、权属、费用分担、地下空间利用开发等进行探讨。

关键词：地铁；出入口；接驳；管理

中图分类号：F290 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）09-0209-02

绪言

轨道交通（地铁）作为城市客流运输的骨干，承担了大量客流，同时，它需要其他交通方式的有效接驳，包括地面公交、出租车、小轿车、自行车、步行等方式，以最大限度发挥轨道交通作为公交骨干的作用。在与地铁接驳上，需要考虑有关公交线路、停靠站点、公共停车场设置，以及合理布局、科学配置资源等内容，以方便乘客、最大限度疏散客流。本文主要讨论地铁车站建设中，车站出入口设置与周边商业地产主要通过地下联络通道的无缝接驳管理问题，对其规划、建设、权属、费用分担等进行探讨。

随着城市土地资源稀缺与城市发展需求矛盾日益突出，地下空间资源开发利用规模日益扩大，规范城市地下空间开发管理的呼声日渐强烈，合理和科学有效利用城市地下空间成为城市实现可持续发展的必由之路。有关城市地下空间开发利用一直是社会关注的热点。随着杭州市如火如荼的地铁建设，地铁沿线城市地下空间资源开发中如何妥善、有效解决地下空间资源浪费、协调分担地下空间开发的成本和享受收益等日渐急迫。

一、有关城市地下空间资源开发的现行政策法规

1997年国家建设部令（第58号）颁布了《城市地下空间开发利用管理规定》，作为地方政府的杭州市，在2009年出台了《杭州市区地下空间建设用地管理和土地登记暂行规定》，对杭州市区国有土地范围内地下空间建设用地项目的用地审批、供地方式、土地登记等方面做了规定。有关城市地下空间资源开发的现行政策、法规，为促进节约集约用地，引导地下空间资源最大限度利用，规范地下空间建设用地管理、保障地下空间土地权利人合法权益提供了法律依据。

（1）城市地下空间的开发利用应贯彻统一规划、综合开发、合理利用、依法管理的原则，坚持社会效益、经济效益和环境效益相结合。（2）县级以上地方人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内城市地下空间开发利用的管理工作。（3）城市地下空间规划是城市规划的重要组成部分。各级人民政府在组织编制城市总体规划时，应根据城市发展的需要，编制城市地下空间发展规划，以及具体的城市地下空间建设规划。（4）城市地下空间开发应坚持因地制宜，远近兼顾，全面规划，分步实施，使城市地下空间的开发利用同国家和地方的经济技术发展水平相适应，实行竖向分层立体综合开发，横向相关空间互相连通，地面建筑与地下工程协调配合。（5）地下工程设计应满足地下空间对环境、安全和设施运行、维护等方面的使用要求，使用功能与出入口设计应与地面建设相协调。（6）地下工程应本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或依法进行转让、租赁。地下空间用于商业、办公、娱乐、仓储等经营性用途的，应依法办理有偿使用手续（缴纳土地出让金）。

二、地铁站出入口接驳的现状及分析

1.城市地下空间规划的地下接驳规划粗略、滞后。按照《城市地下空间开发利用管理规定》，城市地下空间规划是城市规划的重要组成部分。各级人民政府在组织编制城市总体规划时，应根据城市发展的需要，编制城市地下空间发展规划。实施城市地下空间规划，有关建设单位应根据城市规划行政主管部门提供的规划设计条件，编制具体的城市地下空间建设规划。坚持因地制宜，远近兼顾，全面规划，分步实施。

笔者调研国内主要的地铁建设城市，基本都存在已建地铁线路的沿线地块的地面开发建设已成熟，导致商业地产与地铁车站出入口的地下接驳条件非常有限；待建线路规划重点主要关注交通疏解和地面开发，对地下接驳的规划较为粗略、滞后。

2.地下空间有限资源集约化建设程度不高，造成资源浪费。城市地铁不仅具有缓解城市交通压力、人民防空的功能，还具有城市地面、地下空间商业开发的功能。各城市的后建地铁线路都比较重视地铁站点出入口与周边建筑的接驳，注重地铁的地下空间商业功能。杭州地铁一期工程，也规划了地铁站点出入口与周边建筑的接驳或接驳条件预留，但因为多数地铁站点周边土地的开发在前，极大部分商业地产的地下室都作为地下停车场使用，对与地铁的地下接驳积极性不高；又因部分后建商业地产的规划缺乏前瞻性，对地铁周边尤其是地铁出入口地下接驳的商业价值认识不够等原因，导致地下空间有限资源集约化建设程度不高，造成资源浪费。

3.缺乏协调机制，地下接驳难以同步建设完成。杭州地铁建设中，有关地铁站点地下接驳，主要由周边商业地产自主提出，按照地铁建设的工期及施工条件考虑接驳问题，缺乏必要的协调机制和管理规定。周边商业地产由于管理权和所有权的分离，导致接驳申请不积极，以及在接驳建设成本分担、商业开发的收益分配等等缺乏必要的配套管理办法，现杭州市地铁出入口与周边商业地产的地下接驳率非常低。在部分地铁站点虽然作了接驳条件预留，但如在地铁运营后再进行接驳建设，必将增加建设成本，并影响地铁运营。有关地铁接驳管理问题，现尚无全国性或地区性的地铁接驳配套管理办法。

三、完善地铁站地下接驳管理的具体举措

1.完善地下空间发展规划，尤其是待建地铁线路沿线的地下空间发展规划。以杭州地铁为例，根据杭州市政府2011年6月批复同意的《杭州市轨道交通线网规划（修编）》，未来杭州的轨道交通线网由10条线路组成，总长约375.6公里。待建线路长、范围广，相当数量地块的商业开发还不成熟，非常有条件因地制宜，远近兼顾地进行统一规划，分步开发，为后续地铁线路的作地下接驳的条件预留，并提升地块的商业价值。

2.适时制定地铁车站出入口地下接驳的管理办法。进行地铁周边地下空间开发的管理制度研究，尤其是制定地铁车站出入口地下接驳的管理办法，比如产权归属、建设实施范围、建设成本分担、维修维护责任等等，依据“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”，地下空间开发有偿使用的原则，协调各方的责、权、利，落实配套管理制度出台，努力实现地铁出入口与周边商业地产的地下接驳，开发地铁边际社会效益和经济效益。

3.在后建地铁地产开发中，提前规划，积极建设城市地铁上盖物业综合体。香港地铁成功盈利主要依靠“地铁和物业综合发展经营”模式，与香港轨道交通为先导的城市开发不同，杭州地铁线路规划较晚，政府又没有对沿线土地进行预控，到地铁动工建设时，沿线可交给地铁开发的土地已经非常有限。后期地铁开发中，对土地尚未被瓜分的郊区地铁线路，急迫需要提前规划，积极建设城市地铁上盖物业综合体，学习香港地铁“地铁+地产”模式，即以地铁为核心，沿线开发新的商业综合体及购物中心，相互配合，在提升地块价值的同时，又能积聚更多的客流，增加地铁运营的票务收入，形成一种良性循环。建设城市地铁上盖物业综合体，实现地铁出入口与商业地产的无缝对接，最大限度发挥地铁建设带来的区域性商业价值。

4.统筹规划，有序开发，努力做到地铁建设与商业配套同步建设，以节约建设成本和满足系统兼容要求。地铁建设与商业配套开发，应坚持因地制宜，远近兼顾，全面规划，分步实施。尤其是杭州地铁后续线路的建设，在与相应的商业配套开发上，努力使地下接驳联络通道同步建设完成，并由地铁建设单位在有偿使用原则下进行统一建设管理，以节约建设成本和满足空调、通风、消防、应急疏散、控制系统等的兼容要求。

结束语

有关地铁车站出入口设置与周边商业地产主要通过地下联络通道的无缝接驳管理问题，涉及规划、建设、权属、费用分担、地下空间利用开发等等方面，急迫需要进行地铁周边地下空间开发的管理制度研究，制定地铁车站出入口地下接驳的管理办法，以便远近兼顾地进行统一规划，分步开发，为后续地下接驳预留条件，最大限度开发地铁建设的边际社会效益和经济效益。

参考文献：

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