70年大限住宅土地使用权何去何从

近日，上海市一则关于国有建设用地土地使用权预申请的公告中，出现了土地期满后由“出让人无偿收回”的强硬字眼，令人触目惊心。尽管上海方面解释实际是土地续期未获批才会被无偿收回，但此事仍然引发了民众的热烈讨论。

70年大限如何得来

根据1990年5月19日开始实行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，住宅用地全国统一执行的使用年限为70年。

“在我国，城市土地是归国家所有的，因此从产权上来说，土地是不能买卖的。当时为了想办法绕过这个壁垒，才有了房屋所有权和土地使用权相结合的房改制度。”专门从事房产土地相关法律研究的上海社科院法学所副研究员王叔良分析道。

我国的住宅土地使用年限是在实践中逐步摸索得来的。1987年，我国以现在的方式出让了第一块商品房用地，当时我国还没有相关的经验和政策可以依据。于是，政府借鉴了香港的土地批租制度，即在一定期限内转让土地使用权。

至于为何把住宅土地的使用年限定为70年，是因为，一个人在成年后购买住宅地产，按照平均寿命计算，房子大约可以满足两代人居住。并且，由于当时我国民用住宅主要是砖混结构，从房屋价值来说，一般在70年后价值基本折旧到零。另一方面，如果期限太长，就存在私有化的风险。

续期到底有偿还是无偿

住宅土地使用权的70年大限问题，历来被视为悬在中国房地产市场的达摩克利斯之剑。如何处理这个问题，攸关几乎所有民众的切身利益。

在国家最初关于住宅土地使用年限到期的规定并不是无偿续期的。根据1990年实施的《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例》规定：土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。

这个规定，充分体现了对私人产权不尊重的立法指导思想。但历史总是在进步，1995年起实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，房产土地使用权到期，房产所有人必须提前一年申请续期，否则土地使用权将会由国家无偿收回。但这个法规并没有规定国家收回土地使用权时必须对地上建筑和附着物进行赔偿。

这个问题在《物权法》立法的时候也引发了广泛的争论，当时为了确保《物权法》早日出台，就选择了搁置争议、模糊处理的立法技术，规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，唯一没有明确的是，续期是无偿还是有偿。

2009年初，一份名为《土地管理法(修订草案征求意见稿)》的文件在全国国土厅局“征求意见”，其中“按照国家有关规定自动续期”替换了原来表述明确的“无偿自动续期”，这自然被广大。随后，国土资源部官员表态，“征求意见稿只是面向内部征求意见，甚至还不是向社会的公开征求意见稿，住宅满70年是否有偿续期并无定论。”

公众期待无偿续期

住宅用地自动续期已不成问题，问题在于怎样“自动”，是有偿还是无偿，若是有偿价码几何，“国家有关规定”将会是什么规定？

在焦点房地产网的舆论调查中，在回答“您赞成住宅使用70年后有偿续期吗”时，认为“公民付款购买了住宅，此住宅即是公民私有财产，应免费续期”的观点占到了79%。公众期待，尽快启动《土地管理法》的修订，并在《土地管理法》中贯彻《物权法》的法治原则和精神，明确土地使用权期限满后怎样续期。地方政府即使要“有偿续期”，也要根据当地财政状况和居民收入水平，拟定出适当的收费标准，不能因为收费造成民众巨大的财力和精神负担。

事实上，住宅用地使用权满70年后是否无偿续期，是一个迫切需要予以明确的问题，而不能等到住宅用地使用权真正满了70年后再明确。因为，每一个拥有私人住宅或打算购房的人，都迫切想知道自己所购房产实际价值几何，未来的权利几何。■