论开征个人住房房产税的意义和存在的问题

【摘要】房产税于2011年1月于重庆、上海两地开征。文章认为，开征房产税对于调整收入分配、健全我国税收体系和抑制高端住房消费有一定的帮助。但同样存在着局限性和问题，主要表现在其调控房价能力微弱、其法律问题尚未理顺以及设计上的不足。文章最后给出了一些有益的建议。

【关键词】房产税；房价调控；合法性；征税设计

一、开征房产税的意义

尽管从某种意义上说，两地房产税率并不高，但其开征的意义却不可小觑，主要表现在：第一，起到了一定收入再分配的作用。无论是上海还是重庆，都根据房价制定了差别化的税率标准。且根据两地公布的税收用途来看，都明确将房产税用来建设保障房。第二，对房产税市场有一定的调控作用。假设炒房的资金成本大致7%左右，房产税和其他费用为1%，一年的持有成本为8%左右。9年后房子即使以翻倍的价格出售也没有任何盈利。第三，有利于健全我国的税务体系。此前，我国的房地产税赋，往往集中于生产与流通环节。而房产税属于财产环节持有税，开征房产税是对整个国家的税务的体系起到了完善的作用。

二、房产税的局限性和存在的问题

1．长期来看房产税不能起到调控房价的作用。分析可知，各大中城市新建商品房房价走势基都在三月份开始出现并维持稳定的上升势头，而且试点城市表现没有明显的不同之处。可见房产税与部分专家的预期不同，在调控房价方面显得无能为力。其原因在于：（1）土地供应存在垄断性特征、城市化进程加快导致的城市人口激增、地方政府土地财政形成了土地和商品房的长期稀缺性。（2）房产税无法形成对投机炒房者形成更有效的成本压力。上海、重庆的税率范围是0.4%～1.2%，此税率甚至不及CPI连创新高的速度，也就无法动摇房地产成为良好保值工具的地位。可见，房产税对房地产投机的实际作用远小于心理影响，但是如果税率过高，则可能误伤改善型的购房者。因此房产税难以成为调控房价的有效工具。

2．房产税的征收存在合法性的争议。我国土地是国有的，房价中已经包含了土地出让金，因此土地出让金和房产税存在重复征税的嫌疑。房产的增值是土地区位价值的增值，而房屋本身却会折旧而贬值。然而土地和房屋本身的价值要想分开也缺乏可操作性。

3．房产税存在设计缺陷。（1）以房屋均价的倍数来划分税率操作上存在问题。以重庆、上海两地为例，其各区域房屋价格差距可达数倍。不同时期各种档次的住宅加权数变化也很大，市场平均价格很难得到一个准确的数字。现阶段国内的统计数据公信力普遍不足，容易造成公众的不满。（2）征收形式上存在问题。房产税是是个人自行申报并到税务部门缴纳的。很有可能出现该交而不交的情况。根据官方统计，截至2011年4月27日上海市税务机关认定的应征税住房2306套中只有约20笔已经缴纳。即使按照每套住房平均交纳5万元计算，上海房产税试点三个月的入库税款只有百万元左右。重庆的情况同样惨淡，有媒体报道的数据是前三个月合计79万。（3）房产税投入保障房建设以及使地方摆脱土地财政的作用似是而非。本次试点房产税的本意是抑制房地产过度投机，抑制奢侈商品房的过度消费。如果这一目标实现，就意味着高端房产消费萎缩，那么地方政府收不到房产税就无法摆脱土地财政并投资建设保障房。相反的情况是，房产市场持续火爆无法抑制，地方政府也没有理由摆脱土地财政。

由上述的分析可以看到我国试行征收个人住房房产税具有一定的积极意义。但依然存在局限性和缺陷。对此应该从以下角度加以改进：调整房产税的定位。从实际效果看房产税在调节房价、建设保障房、帮助地方政府摆脱土地财政上的作用微乎其微。因此，有必要对其定位做出重新的评估。理顺其法律上问题。有专家认为应该改“房产税”为“土地使用税”，以解决其合法性问题。从单一以房屋均价来衡量变为以价格为主，参考人均面积来衡量。因为面积、人口是不易改变的硬性指标。这一点在公信力上有保障。加大对应纳税人群的监管，约束其主动纳税。保证房产税的足额征收。

参考文献

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