老吾老,以房养老

2亿，根据不久前中国社会科学院的《中国老龄事业发展报告（2013）》预测，中国老年人总数将于 2013年突破这一大关。而在刚刚出炉的政府工作报告里，“养老”和“房地产”也被反复提及：让老百姓住上放心房、满意房；今年企业退休人员基本养老金继续提高10%；要坚决抑制房地产市场投机、投资性需求……当老龄化日益严重，其背后的商机也开始浮出水面，养老地产就是商机中的典型。

2013年 2月 4日，一家养老产业的新锐——中投发展有限责任公司（以下简称“中投发展”）以总价 4.62亿元成功中标北京密云县一宗包含养老功能的居住用地，打破了养老用地多年“难产”的局面。这也是全国率先将养老设施用地纳入年度国有建设用地供应计划的破冰之举。据悉，该地块位于北京市密云县溪翁庄镇京密引水渠调节池东侧，面积 519965平方米，土地使用年限是 50年。楼面价为 888.5元 /平方米。

继北京首开先河出台相关政策推动养老综合用地招拍挂制度后，广东省也将对养老综合用地实行招拍挂制度，通过政策推动养老服务事业发展。而计划采取这一形式的还包括四川省、吉林省、山东省等省份。

据中国社科院的一份报告显示：预计截至2050年，中国将进入深度老龄化阶段（即每3个人中有1个人需要提供养老服务），届时中国老年人的消费需求将达到年均 5万亿元。那么，此番养老地产用地破冰，对于养老地产市场来讲意味着什么？对于企业来讲，又会带来哪些市场机会？

中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰就表示，房地产企业必须加快转型：一是选择商业地产，二是选择旅游地产，三是选择养老地产，四是选择文化地产。总之，都转向产业地产。他同时给出一组数据：中国 60岁老年人口达 1.77亿，这是《2010年度中国老龄事业发展统计公报》上的数据，占总人口13.26%；65岁及以上老人 1.1883亿，老年抚养比11.9%；城镇基本养老保险参保人数 2.57亿人，参加新型农村社会养老保险人数 10277万人，其中领取待遇人数 2863万人。

事实上，有不少开发商已经意识到老龄化的逐步到来，社区养老是必须未雨绸缪的问题。以北京、上海、台湾桃园三地四家养老项目为例，各自模式不一：北京东方太阳城现金流为王；北京太申祥和以养生带动养老；上海亲和源提供足够个人空间的高端秘书式服务；台湾桃园长庚文化养生村依托台塑集团医疗资源，提供“保险 +预防保健 +临床治疗 +后续治疗 +持续照护 +临终照护”全价值链服务。

对于养老地产的定义，坊间认为，按照其盈利模式大致有三种类型：进入债券式养老院地产，此类地产物业要求住户搬进养老院须缴付进入债券款项，价格通常相等于该物业的市值；收取租金的老年公寓和养老院，这种物业开发会采用居家养老和社区服务相结合的模式，以收取租金为盈利手段，服务于老年人群，是一种社会投资按照市场化运作的商品住宅；老年类住宅物业，它是针对老年人开发的出售住宅物业，这种项目社区通常配有老年人活动中心和医护设施中心，入住者主要为老年人。

而对于养老地产开发持续走热，业界普遍认为，受传统观念的影响，现在绝大多数老年人还是更愿意在自己家中养老，所以养老地产的客群看起来很庞大，但实际上却有着很大的不确定性，家庭式居住仍占据主要地位。

有专业人士则认为，之所以目前社区养老不能普遍开展，是因为养老地产已经成为一个新的地产刺激点，开发商看好的是以养老名义拿地进行商品房开发，而懒于对社区养老进行深层地探讨与挖潜。

文章至此，只希望养老地产有规可循、有法可依，不要让养老地产风光的背后，是空巢老人老无所依的身影……