对进一步完善房产税的几点思考

摘要：本文首先论述了全面改革房产税的几个关键作用，然后提出全面推行房产税所遇到的问题及挑战，相对应的本文在借鉴国际经验和结合我国国情的基础上也给出了改革房产税的相关建议。

关键词：房产税；房价收入比；税制公平

近日，随着以深圳、上海为首的主流一线城市的住房价格一路飙升，国内各地一线城市、一线城市周边的城市还有热点二线城市的房价一路高企，许多居民开始透支收入和信用用于住房投机。大量的用于发展实体经济的钱都从不同的角度流到了房地产行业中，这更加剧了住房的泡沫程度，居民的房价收入比达到了美国爆发次贷危机前的2.71倍。房产税的改革已经势在必行，但改革中我们仍面临着几个问题需要攻坚，本文也相对应地提出了自己的几点思考建议。

一、进一步完善房产税的作用

（一）抑制住房投机

就最新数据显示，在住房供给不断增加的同时，每年新增的住宅面积所能安居的人口能超额满足年城市化包括农民工在内的全部城市人口，也就是能满足我国住房的刚性需求，且就中国社科院2015年的《住房蓝皮书》来看，我国户均住房已经超过了1.05，也就是说我国现行城镇化过程中住房的改善性需求并不能得以长期维持。而近两年多个主流一、二城市“地王”“日光盘”的频频出现，似乎只能用“马斯洛需求层次”中的关于居民更高层次的需求来解释，也就是说住房已经超越了人们的基本生存资料和享受资料而存在，而是作为居民的一个“发展资料”而被投机持有。现阶段我国居民住宅的持有成本非常低，紧紧限于一个物业管理费的缴纳，而这个物业管理费相较于囤积住房而带来的巨大收益来说，几乎是可以忽略不计的，由此，房产税的改革似乎更显迫切，它能直接加大住宅的持有成本，从而起到抑制投机性需求的作用。

（二）增加地方财政收入，完善地区配套

地方政府对辖区内的地产进行房产税的课征，同时又将筹集到的资金用于外溢性很小的公共基础服务，使得纳税人的付出和受益能得到较好的关联。这样地方政府推行房产税的反对成本相对会小很多，同时也能给当地纳税人提供多种选择：高税负，高公共服务，低税负，低公共服务，以最终实现有效的群众满意度较高的公共服务供给。

（三）有利于缩小贫富差距，调节收入的分配结构

将房产税设计成超额累进税率可以房产税起到减小收入不均等的作用，适当免征额的确定，既可以使得房产税的税基较为宽泛，达到普遍征收的目的，也可以使房产税在我国现行税制中起到第二个个人所得税的作用，同时对居民的收入分配结构也起到了间接的调节作用。

二、全面推行房产税所遇到的问题及挑战

（一）征管难度大，征管成本高

现行上海市和重庆市公布的房产税改革试点方案是以房产的交易价格为计税依据，但各成熟的市场经济国家是推行的更为合理的房产的评估价值作为计税依据，原因是随着经济条件的变化，房产周边的配套设施的逐步成熟和通货膨胀的存在，一个客观合理的评估价值可以起到实时反映房价动态调整的作用，而历史的成交价格却不能反映房产的市价变化，自然也不能起到对房产增值部分征税的目的。但房产评估是一个长期性的基础性的工作，还有大量的基础性的信息需要采集、完善和定期更新，但就国内现阶段的实践来看，这部分的信息当前缺失严重，各省市地税部门并没有和当地的不动产登记中心实现信息共享，光房产产权的信息收集和房产合理的评估价值的确定便是一个十分棘手的问题。由此带来的税收征管成本很有可能高于其所带来的收入。

（二）房产评估人才缺乏，房产评估制度缺位

房产税的计税依据是房产的价值，所以对房产税基的公平评估无疑是保障税收公平性的必要条件。没有一个客观合理的计税依据，便很难保证税负的公平性，也加大了推行房产税的阻力。所以这就要求我国无论是从立法的角度还是各省市自治州出台相关征管条例的角度，尽快出台相关的房产评估制度。在借鉴国际经验的基础上引进适合我国国情的评估方法和技术，加快培养相关人才，建立行业自律协会，才能保证房产税改革的“软着陆”。

（三）房产税的税收优惠不科学

目前我国现行的房产税和发达国家房产税制度最大的区别在于，我国针对个人所有的非营业用的房产给予了免税待遇。在现行税制下，居民纳税人持有房产的过程中几乎是不用涉及到任何税收成本的，只是在购置环节才需要缴纳相应的税金，如契税，印花税等。这就直接引导居民不仅仅满足于将房产作为生活的必需品用于基础生活，反倒是将其视为最好的投资品，不仅能抵御通货膨胀，而且持有房产来待价而沽，来攫取其增值部分所带来的收益。

（四）短期内可能会引发家庭税负承受度的不均

始于20世纪80年代的城镇住房制度的改革，使得居民在选择房产时并不需要将持有房产相关的税负成本考虑进去。我国改革的房产税是希望针对房产的公允合理价值计征的，这就导致相应的房产税的税额会提高。而拥有这些房产的家庭的收入可能并未得到提升，这一“不匹配”势必会带来家庭收入和拥有住房所要承担的税负之间的一个不对应，从而冲击税制的公平性。

三、改革房产税的相关建议

（一）改革现有的税收征管机制

我国现阶段的主要税种都是针对企业或者单位纳税人进行征收，即便是针对居民纳税人的个人所得税也是交由扣缴义务人代扣代缴。但随着个人的收入水平和财富的增加，这种征管形式不能很好地将分散的税源予以征收，这又直接导致了税款的流失。为了更好地推进房产税，我国的税收征管机制要思考如何将间接的税收征管模式过渡到直接的税收征管。在这个过程中，我们无疑要尽快健全个人的基本纳税资料，针对居民个人的房产在建立财产登记制度的同时，也要建立房产的使用登记制度。同时，随着“金税三期”的上线，我们要逐步消除不同部门之间的信息孤岛，争取使得税务、不动产登记、城市规划、工商、公安和银行之间形成信息的有效联网，对涉税信息实现动态全面地监控和管理。

（二）建立完善的税收评估体系

例如英国为了有效保障房产税的征收，专门有设置独立于政府和征税机关的地产评估机构和专业的资产评估师，美国则是在各个州设置了独立的评估官员，同时配有专用的房地产评估软件能迅速呈现出附近地块的房产交易记录所形成的应税财产的市场价值。在借鉴国际经验的基础上，我们可以考虑把编制整理好的房产信息挂在网上，主要提供房产历史成交时间、价格、房产合理的评估价值、房屋的类型和鸟瞰图等，供纳税人查询和比对判断，若纳税人对自己的财产价值有所疑虑，可以提请重新评估。

（三）合理确定房产税的优惠政策

针对现阶段的“有人没房住”“有房没人住”的不合理现象，为了有效打击炒房、囤房资金大量从实体经济中抽血的情况，及时取消居民拥有的非营业性住房免税的税收优惠势在必行，以结束长期在房产保有环节无税收成本的状态。但对于低收入阶层家庭自用的房a，我们仍需要保有一定的减免政策。

（四）短期内据各地区实际情况设置级差税率来调整不同家庭的相对税负

尽管住房的价值大多数情况下是受家庭收入的影响，但影响住房价值的因素太多太多。“从高收入者都持有高价值房产”并不能直接推演出“高价值房产都被高收入者持有”。于此所引发的税负的公平性问题，在房产税的改革初期我们可以通过设置级差税率来进行调节。通过引入“房价收入比”这一指标，我们可以设计分段的累进税率，低的房价收入比从高适用税率，高的房价收入比从低适用税率，以达到保障税负公平的目的。

（五）将筹集到的税收用于外溢性很小的公共服务

若房产税的改革真的能做到“取之于民，用之于民”的作用，相信全面推行房产税的阻力也会相应地减少。地方政府可以建立专项税收筹集和使用登记簿，并将其向公众公开，详细列明房产税所课征的收入的来源和去向，严格限定税收的使用用途，力争专门用于外溢性很小的本地区的居民生产生活公共设施和公共服务的改善，争取做到房产税改革的“软着陆”。

参考文献：

[1]张永健.我国房产税改革的思路与对策研究[D].山东大学，2015.

[2]李妍.武汉市个人住房房产税征收利弊分析[D].华中师范大学，2015.

[3]秦欢.试点改革背景下我国个人住房房产税征收问题研究[D].中国石油大学（华东），2014.

（作者单位：深圳广播电视大学龙岗分校）