张宝全 穿越体验度假地产

“中国的房地产市场，早晚要被‘打回原形’，商品住宅也会回归它的本性，也就是居住价值，而不是投资增值价值”，今典集团董事长张宝全的访谈，是以对房地产业的宏观大势判断开始，一如既往，他在全国70个大中城市房价普遍上涨、北京领涨、天价土地接连拍出的当下，发出冷静的声音。“现在整体经济环境大家都明白，对于住宅地产市场，今年下半年到明年上半年，‘打回原形’的趋势会开始显现”。

毕业于北京电影学院导演系的张宝全，曾经是记者、导演、书画家，他在2002年创办的今典集团曾是京城首屈一指的地产企业。然而，2007年他却毅然离开炙热的房地产住宅业务，将今典转型投入旅游产业和文化艺术产业之中，在全国多个旅游目的地城市大手笔拿地，全力打造红树林度假世界的品牌，并开创了“买房做股东”、“一房在手，全国度假、年年分红”的红树林酒店投资模式。

五年之后的今天，融合着房地产、度假产业、艺术产业和电影产业的红树林品牌正在布局全国10个城市，在三亚、青岛、丽江、杭州、甚至拉萨都将出现一座具有浪漫艺术气质的红树林度假目的地。

“旅游地产的核心，是懂得如何去经营人们的度假需求，提供差别化的度假体验。人们渴望从当下逃离、从日常生活中超脱出来，度假体验其实就是‘穿越体验’。”张宝全对旅游地产的独特理解，让他的产品显得与众不同。红树林实现了度假消费从功能消费向文化消费的转型。

从经营角度而言，红树林的创新投资模式上也收获了。“今典转型是成功的，在今年全国旅游度假市场下滑的大势中，红树林度假世界站稳了脚跟。”今年9月，是今典三亚湾红树林度假世界一期开业经营满一年的时间，这个“股权式”酒店正式公布了预分红公告，首个经营年度每标准客房的预分红额为11700元。

“娱乐吧”绝非

房地产世界：今年初，三亚湾红树林酒店的“娱乐吧”发生被查封停业的事件，目前“娱乐吧”运营情况如何？

今年“两会”前，“娱乐吧”被海南相关部门查封调查，被关停一次，到了“两会”结束后，5月底就已经完全恢复正常运营。直到目前，我们也没有收到来自管理部门的任何明确表态意见。因为，相关调查人员进场调查后发现，“娱乐吧”只是以体验为基础的一种娱乐方式，并不构成现金交易，绝非。 我想，作为一种创新型娱乐形式，“娱乐吧”已经受到政府的认可。目前三亚还有一两家其他酒店在做类似的尝试。

房地产世界：除了“娱乐吧”，三亚湾红树林酒店还自持有今日艺术汇、风情商街等独特的酒店配套，运营现状如何？今典集团对这些业务板块的规划如何？

张宝全：三亚湾红树林酒店一期开业时，今日艺术汇中的艺术品储备就销售一空。销售情况大大超出我们预期，可见现在人们对艺术品的消费需求很强烈。今日艺术汇是将美术馆、展厅、画廊、艺术书店、创意产品等艺术休闲元素混合于一体，在度假世界中营造艺术生活的体验空间。同时，三亚湾红树林酒店中的所有陈列艺术品都可以标价出售。

今典做这些艺术品产业，让艺术品有了新的销售渠道，也丰富了酒店的度假生活体验。可以预见，今日艺术汇会随着红树林度假酒店的发展，而形成庞大的业务体系。今日艺术汇板块也可能独立上市。

三亚湾红树林首次分红

房地产世界：三亚湾红树林度假世界开始第一年业主分红，去年以来酒店的经营状况如何？

张宝全：三亚湾红树林度假世界去年9月一期开业运营，首个经营年度即实现盈利，每个买房的业主可获得分红，每间标准客房的预分红额为11700元人民币。今年派发分红总额约在3500万元到5000万元之间。

其实，这个数字低于我们年初的预算，因为今年上半年海南旅游市场出现下滑，粗略估计整体下滑达到18%-20%。同时，年初发生娱乐吧“被查封”、酒店人员重新配置等事件，使得酒店经营利润受影响。但是，经营数据从8月开始已恢复正常，下半年将是主要的盈利季。

目前，中国酒店业现状不容乐观，以房地产配套模式开发的酒店50%以上是亏损的，30%至40%能收支平衡，仅有10%至20%在盈利。新的酒店开业第一年亏损，第二年收支持平，第三年才能盈利，几乎是经营基本规律。因此，三亚湾红树林在首个经营年度能实现经营盈利、基本按照预期分红，实属不易。

房地产世界：红树林酒店还会继续销售客房股权吗？如何平衡持有和销售的比例？

张宝全：三亚湾红树林度假世界体量较大，酒店规划总建筑面积 70万平米，约5000间客房。目前，该酒店一期客房约1500间，即将建成的二期可能还要采用销售模式，我们原定是不卖的。

因为我们发现“股权式”酒店运营模式是得到业主认可的，今年7月6日，青岛红树林度假世界一期开盘一小时，100套客房就被抢购一空。这个市场潜力还是非常大的。同时，散售股权的销售业绩是支撑酒店的重要资金来源，也有利于推进上市的进程。所以集团决定加大加宽度假卡的销售，争取快速发展。

房地产世界：对于红树林品牌的发展，今典似乎很有“雄心”，请您谈谈红树林酒店的全国布局。

张宝全：今典将在全国做10家度假目的地酒店，相当于80座五星级酒店的规模，集团正在加快扩张步伐。截至2013年9月，我们已经在三亚的亚龙湾、海棠湾、三亚湾、青岛灵山湾、云南丽江、广州从化、成都都江堰、杭州和拉萨等多地布局，而且大部分项目都已获得土地。地方政府，对于红树林的进驻都非常积极，有的地方还催着我们签约，“挂上官网才放心”。因为，今典所做的红树林度假世界，对于城市的产业升级、经济发展都具有重要意义。

此外，各个地方的红树林，都不是单纯的酒店，而是集度假、艺术、时尚、娱乐商业、会议会展等于一体的旅游综合体。我们突破了酒店经营的传统模式，而是在营造全新的度假生活方式。我一直认为，度假就是一种逃离现实的“穿越体验”，回归自然和本性。因此，红树林度假世界所承载的，绝不仅仅是一栋酒店、几间客房，我们在经营人们的“穿越需求”。

5年内今典分拆上市

房地产世界：今典集团的上市方案和时间表是否确定？

张宝全：现在的设想是，明年底可能先上市影院部分，酒店部分2015年底或者2016年初上市。因为，酒店经营满一年，有良好经营数据的支持，对于上市有利。已经开业的亚龙湾红树林和三亚湾红树林一期，今年营业额预计为4亿元，这两家酒店都是开业当年实现盈利，这将有助于今典集团加快上市步伐。预计明年中旬，集团会拿出方案细节，目前公司正在积极推进上市进程。

此外，今典不会把一个集团拿去上市，因为集团旗下涉及多个业务板块，有轻资产和重资产业务之分，所以会采用分拆板块上市的策略，比如影院有可能在A股主板上市，红树林度假世界中的“今日艺术汇”板块也可能独立在创业板上市。在未来5年内，集团旗下大概会有5-6个板块相继上市。

房地产世界：今年全国房地产市场火热，最新统计数据显示全国70个大中城市房价连续几月出现环比上涨，北京市场更是领涨全国，近几月北京天价“地王”接连拍出，您怎么看住宅市场的现状？

张宝全：我一直认为目前中国房地产市场存在泡沫，现有的高速模式难以为继。中国经济增速正在进入下行阶段，这也意味着房地产市场迎来转折，肯定有下行压力，可能发生本质性变化。过去依靠经济增长和通货膨胀拉动的房产增值时代将会过去，房地产市场会回归到其功能本质，市场“被打回原形”，住宅将回归居住价值。这一轮的“颓势”，估计在今年下半年、明年上半年就会显现。

中国正处在经济发展增速下行期，泡沫化的资产增值靠不住。特别是对于商业地产而言，如果后期运营做不起来，房子的价值将会为“零”。在所有商业地产的业态中，shopping mall是最令人堪忧的。因为它的运营成本高，一旦运营脱离了良性循环，情况将非常危险。