解密万科:跳出“盖房赚钱”模式

在发展到第四个十年时，万科希望通过国际化来提高公司对整个行业的认识，从新的角度来衡量自身究竟优秀与否，公司管理和治理水平是否可以达到国际水准

旷日持久的调控政策改变着中国房地产的生态环境。

正因有此预期，如何规避风险成为房企尤其是大型房地产企业需要面对的首要问题。进军海外市场成了众多房企2013年的大计划。目前，已经“出海”的有包括万科、绿地、碧桂园等知名企业，作为中国房地产企业的“标杆”，万科觊觎海外市场已久，从王石游学美国到2012年5月收购香港上市公司南联地产（后更名为“万科置业海外”）、从“B股转H股”到携手美国房企大佬，其国际化的“野心”和“路线”逐步清晰。

寻求海外发展的房企逐渐增多，然而出海的初衷却各不相同。外界普遍猜测，万科出海无非是为增加融资渠道、降低融资成本，规避国内的调控政策。然而，万科自身却对出海有着另一番解读。

万科发言人对《新商务周刊》表示，发展海外业务并不是因为国内限购就到国外去，而是要跟海外的先进企业学习，第四个十年的万科一定是国际化视野的万科、用全球资源发展的万科，公司的根基还在中国大陆，通过海外学习和探索提升公司管理水平、资源动用能力和对房地产的深刻认识，这有利于万科进一步做好国内业务。

更在意国际化内涵

最近一段时间，万科动作频频，例如收购南联地产、B股转H股，万科在拓展海外市场方面有哪些计划？

收购南联地产、B股转H股确实是我们国际化的重要步骤。其实万科从上市开始一直就具有海外基因，万科B股的投资者里面超过95%是境外投资者，B股转H股使得整个公司能够达到更高国际化的水准。

万科去年成立了美国业务小组，今年会落地。当然国际化业务对万科是一项尝试性的投资，目前在走一步看一步，在不断摸索。

万科的国际化计划初衷是什么？是否因为存在融资压力？

在公司发展到第四个十年的时候，我们要从国际化角度来衡量自身究竟是不是优秀，公司的管理和治理水平是否可以达到国际化水准。国际化的主要目的是希望通过国际化来提高我们对整个行业的认识，如果狭隘的国际化业务仅仅是指到海外盖房子这件事，我们确实也正在谋划之中，毕竟国外发达国家/地区的房地产市场比我们早很多年。但是，我们去国外发展不只是为了盖房子、赚钱，国际化有很多内涵，拥有更多全球化合作者、把业务放在海外去做等，这些都是国际化的一部分。

至于融资安排方面，其实万科一直都有国际化的融资，像1988年发行股票时就有，1993年发行B股时也有。当然，今天我们还有其他的融资渠道，例如跟中信资本等都有合作。

未来海外市场的业务比例会占多少？国际化策略是不是意味着万科对于国内市场的判断发生了改变？

国际化和是否看好国内市场没有直接关系。我们有什么优势去国际上发展呢？如果比资金，显然美国的房企比我们更优越。所以我们主要还是做好自己国内的业务，中国市场足够大，足够我们发展。就算万科的规模号称做到全国第一，市场份额也只是2.19%，还有很大的增长空间。在公司发展的第四个十年里，万科仍然以中国大陆市场为主。到今天为止，我们进入了全国60个城市的房地产市场，而国家相关部门公布的房价指数涵盖了70个大中城市，我们连这些城市都没有全部进入。

进军美国早有准备

万科为什么会选择美国作为“试验田”？万科在“国际化”发展进程中选择目标市场的标准是什么？

大家可能觉得去美国发展很突然，其实我们为此做了两年准备。两年之前我们派出七个小组去世界各地考察，最后觉得美国确实是值得认真考虑的区域。美国市场有很多优势，比如中美两国房地产市场最接近――幅员辽阔，区域发展很清晰，市场庞大，城市众多。这些因素对中国房企有很大的吸引力。

国际市场与国内市场的“游戏规则”有很大差异，万科在国内的成功经验似乎并不能轻易复制？在海外市场是否会遇到阻碍，如何应对？

我们一般都是有把握才去做，所以没有遇到特别多的困难。公司总部的国际化程度也在不断提高，我们希望以后万科25%的员工能用英文为主要工作语言，这样开展国际化业务没有太大的障碍。

对于正在运作的美国项目，是否可以预估一下其收益前景？未来规划是什么？

我们不会做亏本生意。我们相信，经过两年准备，挑选的合作伙伴不会让我们失望，美国项目的投资也会符合公司目前的收益水平。

能不能具体介绍一下与铁狮门的合作以及旧金山项目的内容，包括万科在合作当中担当的角色？

旧金山的项目是纯住宅项目，我们占了七成股份，但万科不负责卖房子，我们的目的是学习。而且，我们确实已经学到了很多东西，例如他们整个项目开发建议书比我们细很多，与国际企业相比，我们这方面的精细化程度有待提高。

为何会选择与铁狮门合作？合作伙伴的哪些特质是最吸引万科？是否与其商业地产业务有关？

公司之所以选择铁狮门，也是在接触了很多家合作方之后才确定的，任何的合作都是各方面条件成熟才可能达成的，有时靠的是缘分。尽管铁狮门在商业地产方面做得不错，但旧金山这个项目是一个纯住宅项目。