浅议房地产企业内部控制的问题及对策

摘要：随着我国经济的不断发展，房地产业进入了一个蓬勃发展的时期，自上个世纪九十年代至今，它不仅成为我国的支柱产业，还成为领军产业。在企业内部加强内部控制对任何行业都是十分重要的，尤其是对资金需求量大的房地产业其重要性更是不言而喻。本文就房地产企业内部控制存在问题进行了分析，并针对这些问题提出完善房地产企业内部控制的几点建议。

关键词：房地产企业；内部控制；审计；风险评估

一、前言

房地产业作为国民支柱产业，不仅关系着国计民生、社会稳定，而且对国家税收和国民经济的增长也起着重大的现实意义。然而现阶段，我国很多城市房价上涨过快，甚至导致出现泡沫经济，为此政府部门出台了一系列政策措施来稳定日益上涨的房价，比如上海实施的第二套房限购的政策。同时对于房地产开发商银行贷款的条件及贷款后的还款能力，国家有关部门也加强了审批难度及监管力度，这些都是企业无法依靠自身能力来解决的难题，因此，房地产企业现在只能通过企业完善自身来寻求发展，即通过加强企业内部控制，降低成本和风险，以获得利润最大化。

二、房地产企业内部控制存在的主要问题

内部控制是整个企业管理水平的体现，它是通过协调企业内部各个部门之间的沟通，加强部门之间各项财务活动，通过企业财务预算和监督对资金进行的控制。房地产行业是一个高风险、高利润的行业，高额的利润空间及庞大的市场需求使得房地产企业将关注度主要放在市场行情及政府政策导向的企业外部方面，忽视了内部控制对企业的重要性。大多数企业管理者认为企业内部控制只会增加业务流程环节，耗费大量时间、财力，而没有以发展的眼光从长远的角度考虑企业的内部控制不但能保证正常工作的顺利进行和资产的流通顺畅，还能确保资金流动的真实性和可靠性。而有些房地产企业即便有内部控制制度，其执行力也不够，通常只是些规章制度似的文章，在实际工作中缺少灵活性。相关负责人员通常左右兼顾而不能很好的进行监督，使内部控制得不到有效执行。

1.会计核算体系不健全

在经济全球化的大环境下，我国经济也在飞速发展，特别是加入世贸组织之后，我国的会计制度核算也逐渐向国际化靠拢。但是我国部分企业还存在对财务工作重视不够，管理者对会计规范、会计准则及制度认识不足的现状，加上财务人员自身专业知识欠缺、实际处理财务问题能力不强，必然会造成企业会计核算体系的不健全，比如企业管理者指使会计人员做假账、篡改会计数据、捏造会计事实、设置小金库等，造成会计信息严重失真的现状。

2.内部审计监督流于形式

目前很多房地产企业是依靠内部审计部门来实现企业监督评审的，而其中大多数企业的内审部门与财务部门不能完全分开，甚至一些企业内审部门是隶属财务部，有的内审人员还兼任财务部门领导，这样就造成了内部审计监督在形式上缺乏独立性。另外，一些房地产企业的内审人员本身是财务出身，不完全具备内审人员应有的素质，这就使得企业内审部门的工作仅仅局限在审核会计账目等基础性财务工作上，而在内部稽查、评价内部控制制度是否完善和企业内部各组织机构执行指定职能的效率等方面，却未能充分发挥应有的作用。另外，内部控制存在监督的滞后性即事后监督，没有将监督渗透到经营管理的开始与过程之中。

3.资金管理存在漏洞

货币资金作为企业变现能力最强的资产，对于房地产这种资金密集型行业，合理安排使用资金尤其关键。但是，目前很多房地产企业缺少专门、统一、集中的资金管理部门，特别是对于房地产集团企业，比如，一些下属子公司因为项目开发资金需求量大，在项目开发初期，通常会以竞拍取得的土地作为抵押物通过银行贷款获取资金，而集团内另外的子公司可能正处于售房或出租阶段，有大量资金闲置没有有效利用，这样便导致整个集团公司资金利用率低，资金成本大幅增加，资源极大浪费。这些都是资金分散缺少统一管理所带来的问题。

4.风险评估环节薄弱

众所周知房地产业是高收益高风险的行业，它的高风险是由多种原因造成的。首先，房地产的重要组成部分土地是稀缺不可再生资源，国家会根据国民经济发展需要利用经济杠杆对其进行宏观调控，这种调控对房地产业的影响非常大，也就是房地产企业所要面临的最难以控制的外部风险，其次，房地产企业产品生产周期长，从项目进入开发就要预测多年后国民的需求，这期间既要受到经济形势影响又要考虑政治制度变化的引导，不确定性贯穿始终，对企业盈利状况起着决定性作用。怎样有效地去评价及防范这些不确定性会给企业带来的风险并没有引起企业领导者的重视或者还认识不足，大部分企业管理层一味追求低成本高收益，往往会忽略高收益背后隐藏的高风险，没有对这些高风险进行有效分析、评价，确定合理的应对措施，更没有充分认识到建立内控的重要性和紧迫性。

三、完善房地产企业内部控制的对策建议

房地产企业在市场中能够得以发展壮大并占有一席之地的大多为房地产集团性企业，这些集团性企业一般集项目开发、建筑、销售、租赁、物业管理甚至设计于一体，包揽了房地产项目从开发到销售以及之后的管理全过程，业务范围非常之广泛。对于这种集团性的企业，建立一整套完善的内部控制体系，来减少各个环节可能遇到的风险，降低成本是现在的当务之急。

1.完善会计核算系统

会计核算系统是内部控制的核心内容，它的有效控制可以保障企业会计信息的真实性、可靠性、准确性及完整性，从而为企业的财务运作、经营决策和管理目标的实现提供客观、及时、准确的决策分析依据。在集团性房地产企业内部运用一套有效的会计核算系统，不但可以保证财务活动记录的真实、及时、准确、完整，还可以从集团的层面全面掌握整个集团内部财务状况，及时准确地了解各下属公司的资金使用情况，提高资金的有效利用率。另外，会计核算系统还有一个更重要的作用，即在面对不可预测的风险方面还可以起到风险提示、风险防范、风险控制的重要作用，当然还要依靠整个集团其他各种内控系统的配合来完成。

2.加强内部审计监督职能

现在越来越多的企业发现了内部审计的重要性，管理层设置了专门的内部审计部门，并有专人负责，不隶属于财务部领导，使内审部门在保持独立性的基础上可以真正发挥其监督职能。同时，定期对内审员工进行专业知识培训，提高内部审计人员的专业素质，使内审从过去单纯的财务审计逐步向经营审计过渡，除了审核会计人员账务处理的准确性、完整性之外，更侧重于对企业资产的安全性、政策法规的遵循性、经营与目标的一致性等方面的内控审计。在集团性房地产企业建立独立的内审部门，对于房地产这种资金密集型的行业尤其关键。内审部门在发现舞弊迹象时及时向股东或董事会发出预警，并提出合理化建议，可以及时规避分险，从而为企业财务安全提供保障。

3.建立资金审批的内控体系

资金使用审批流程内部控制体系，能够帮助企业提高资金的利用率，为扩大企业规模、提高企业经济效益提供有力保障。房地产企业是典型的资金密集型企业，产品建造成本高，并且大多数企业的资金来源是银行贷款，资金利用不慎对于日后还款会造成重大不利影响，因此建立一套资金审批内控体系既能保证正常的工程进度，又能使企业节省不必要开支，还可以避免到期不能还贷的风险。这种资金审批内控体系需要多个部门的配合，首先由工程部门根据工程进度节点及合同条款等确定阶段支付金额，成本部门确定合理的付款条件，财务部门对其进行复核并交与上级集团资金审批部门进行最终审核，最后根据审核内容支付工程款项。虽然整个流程时间会比较长，但是对于资金的安全性给与的保障是充分的。

4.加强风险评估管理

风险评估是识别、分析、评价风险，合理确定风险应对策略，是实施内部控制的重要环节。对于房地产这种高风险行业，在面临不可预测的风险时不可单凭管理者的经验判断，而是应该强化风险意识，建立风险评估机制，在企业内部设置风险评估机构，根据业务相关目标，设立可辨认、分析和管理相关风险的机制，及时识别、科学分析在房地产产品开发与目标利润实现过程中的风险，利用各种风险评估分析方法合理确定风险应对策略，尽可能把风险控制在企业可控范围内。

四、结语

房地产企业欲降低风险、控制成本、实现利润最大化的基本目标，应当认识到内部控制的重要性，提高内控意识，建立完善的内控制度，并促使其良性发展。通过完善房地产企业内部控制，大大提高资金的利用率，将风险降到最低，才能使房地产企业得以长远发展！

参考文献：

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