三四线城市市场总体风险凸显,局部仍存在投资机遇

在房地产调控走向常态化的今天，一二线城市因其不断高攀的房价当之无愧地成为政策重点打击的对象。为了规避政策带来的负面影响，在限购全面铺开以后的2011年，相当一部分房企开始把投资的目光放到未受政策波及的三四线城市，“进军三四线”一夜之间被各路房地产开发商的投资战略部门奉为圭臬。然而情况却在2012年的下半年出现了转变：素来以三四线城市为布局重点的恒大地产突然宣布未来的投资重心将逐渐转向一二线，随后诸如世茂、佳兆业等全国知名房地产开发商在多个场合提出“重回一二线”的口号，此前高举着“进军三四线”的开发大军突然难觅其踪。这样一种陡然直转的变化或许会使外界产生迷惑：在目前的环境下，三四线城市到底适不适合投资？一旦进入，会不会产生后续的风险？

房地产市场发展风险在三四线城市层面上较为集中

在我们看来，评价一个城市的房地产市场，可以从经济支撑、人口吸附和市场消化三个方面入手。从这个思路出发，我们对全国288个地级市的相关数据进行了一次系统的梳理，最后形成一份城市投资风险排行榜。

总体上看，从一线到四线投资风险逐步增强。可以看到，位居风险榜单前50位的，清一色全部是三四线城市；而风险相对最低的前50个城市中，一二线的城市占到了7成以上。（见表1和表2）一线城市因其发达的产业经济，造成了更强的人口吸纳能力和更高的消费水平，这些都天然地使得当地居民对住房产生了比其他城市更加迫切的需求。

从地理区位和行政划分看，东部沿海地区和省会城市得益于天然的地理优势和资源配置的倾斜，沿海到内陆投资风险逐级递增，省会到下辖县投资风险逐渐增加。

三大能力指标剖析三四线城市房地产风险

由上一章节我们已知一二线城市房地产市场风险相对可控，发展潜力总体可观，而三四线城市市场的风险明显集中，乃至于风险TOP50城市被三四线所包揽。那么，这个层面上的城市是否就不适合投资呢？过去几年的三四线城市热潮是否就是个错误呢？我们认为不是。

事实上，中国城市数量庞大，有288个地级市，除去大约40个一二线城市，剩下248个城市皆为三四线城市，在这248个城市中，显然不可能所有市场都弥漫着风险，其中不乏一部分发展状况和前景都不亚于一二线城市的地区，因此对三四线城市的风险一概而论是极不恰当的。评价一个城市房地产市场的发展状况，主要通过三方面指标的分析――经济支撑力、人口吸附力、市场消化力，本文将针对248个三四线城市做一个系统的研究，以展示这一层面上的城市真实的发展状况。

1.经济支撑力：经济水平总体落后，东部沿海和资源型三四线城市具有强大购买力。人均GDP和人均可支配收入指标反映了一个地区的经济发展水平，通过图1发现，尽管绝大多数的三四线城市经济水平远远低于全国平均水平，但是仍然有相当一部分三四线城市高于全国平均线，甚至高于一二线城市的平均水平，例如绍兴、嘉兴、舟山、常州、中山、珠海、包头、东营和鄂尔多斯等等。这类城市可以归结成东部沿海城市和资源型城市两大类。

对于东部沿海城市，其得益于天然的地理优势，首先承接下来由发达国家转移出来的低端产业，经过改革开放以来的快速发展，已经形成拥有成熟产业链的城市带，即以一个重点城市为中心，带动周边多个城市共同发展，整体发展水平相对平均；而中西部城市则不同，受制于并不发达的产业经济，往往是举全省之力集中发展一个中心城市，其他城市几乎得不到任何发展机会，这也就是我们所称的经济岛状结构。所以，绝大多数经济发展水平好的三四线城市，主要集中在长三角、珠三角这样的经济比较发达的沿海城市群内。

再来看第二类资源型城市。包头的资源主要是稀土、铁等金属矿，是中国重要的基础工业基地和全球稀土产业的中心；东营则是中国第二大油田――胜利油田――所在地；鄂尔多斯的“羊煤土气”更是声名远扬：羊绒制品产量占全中国的1/3，世界的1/4，煤矿探明储量1676亿吨，占全中国的1/6，此外还有占全中国1/2的稀土和1/3的天然气。但是，资源型城市虽然具备强大的购买力，但由于其产业结构单一、社会财富缺乏更多释放渠道等特点，使得这些城市房地产市场很容易出现非理性膨胀。

2.人口吸纳力：人口总体呈现流失，中山凭借强悍的产业经济鹤立于同等级城市。人口吸纳力可由人口密度和常住/户籍人口比两个指标来衡量。第一个指标的含义是每平方公里上的人口数量，反映的是一个城市本身的人口规模；第二个指标通过常住人口和户籍人口的比值，反映出一个城市对外来人口的吸附能力。一般来说，常住/户籍人口比越高，表明该城市对外来人口的吸引力越强，房市的新增需求就越大。

图2反映出绝大多数的三四线城市在人口吸纳这个指标上远远不如一二线城市，仅有珠海和中山两个珠三角地区城市在一二线城市的平均水平之上，其余诸如忻州、张家界等129个三四线城市，本身的人口密度就不高，还处于向外流失的状态，在人口吸纳力这一指标上几乎是乏善可陈。

中山市以1734人/平方公里的人口密度和高达2.09的常住/户籍人口比在248个三四线城市中鹤立鸡群，在广东省传统三来一补优势产业形态中，中山市也占据一席之地，其灯具行业在全国居于垄断地位，是广东省内三四线城市中产业经济最强悍的一个城市；三来一补的劳动密集型产业为中山带来了大量的外来务工人员，由此使得这个地处珠三角核心地带的三线城市聚集了大量人口。

3.市场消化力：供应风险总体可控，个别城市确实存在巨大的潜在危机。所谓市场消化力，即城市市场的供应规模以当前的销售速度而言，需要多少时间能够消化完毕，这个时间越短，该城市的市场安全系数越高，越值得投资，反之则投资风险越高。我们主要用两个指标来指代市场供应规模，其一是当地商品住宅用地成交规模，其二是当地商品住宅新开工规模，两者的区别在于形成住宅实际供应的时间点，新开工消化周期所反映的市场供求关系离当前更近。

将各线城市市场消化力对比发现（见图3），一二线城市的平均土地消化周期为1.08年、平均新开工消化周期为1.48年，都低于全国平均水平；北上广深杭等核心城市长期保持在1年以内，这也解释了为什么这些城市房价一直以来居高不下。

而反观三四线城市，其市场消化力呈现总体风险可控和局部风险突出的特点。

首先，从总体上看，248个三四线城市中平均土地消化周期为1.43年，虽然比一二线城市和全国平均水平略长，但从时间绝对长度的角度看，这样的潜在供应规模是完全可以接受的，另外，从新开工来看，有132个城市消化周期比一二线城市更短，占到三四线总量的一半，可见三四线城市并不存在整体意义上的消化力风险。

其次，从局部来看，确实有个别三四线城市存在供应规模过大的风险。从新开工周期来看，福建省龙岩市年均商品住宅销售面积在120万平方米左右，但当前每年新开工规模却高达1300万平方米，消化周期超过10年，另外如湖北省黄冈市、福建省莆田市、湖北省鄂州市等6个城市新开工消化周期也都超过5年；从土地周期来看，年均商品住宅销售面积不足10万平方米的甘肃省武威市，住宅用地却每年能成交80万平方米以上，其未来的供应风险非常显著。山西大同、黑龙江双鸭山、内蒙古鄂尔多斯等资源类城市土地消化周期亦超过5年。

4.综合考量：三四线中部分城市风险可控，仍具备较好的投资机会。三四线城市数量庞大，且城市之间的差异巨大，因此，一边倒地认为遍地风险的看法，就如同两三年前整个行业一边倒地认为都是投资机遇一样，都是错误的观点。综合以上分析可知，如果三大指标都高于全国城市平均水平（市场消化力指标低于一二线平均水平），则这样的三四线城市房地产市场风险较小，未来仍有较大的增长空间，可以作为企业投资的目标城市；如果三大指标中至少有两个高于全国城市平均水平（市场消化力指标低于一二线平均水平），则这样的三四线城市房地产市场可以谨慎投资。

经过数据比对，本文认为三四线城市中房地产市场有明显投资机会的城市有6个，分别是中山、镇江、珠海、江门、湖州、马鞍山；而可以谨慎投资的城市大致有36个，分别是贵阳、绍兴、常州、台州、淄博、金华、威海、廊坊、舟山、营口、莱芜、潮州、嘉兴、汕头、包头、东营、惠州、洛阳、泰州、扬州、吉林、滨州、株洲、柳州、枣庄、三明、湘潭、晋城、攀枝花、防城港、三亚、金昌、大庆、本溪、克拉玛依、新余等。

重看三四线城市“鬼城”传闻

2012年以来，关于鬼城的新闻频繁出现在各地房地产媒体上，从一开始的鄂尔多斯、贵阳，到之后的郑州、常州、营口、三亚等诸多城市。“鬼城”的表现形形，但究其根源均为：住宅市场供应“过多”，而购房需求“相对不足”。

本文认为，判断一个城市是否为鬼城，不能只看其短期内的静态表现，例如“住房空置率”、“小区亮灯率”等指标，更应该结合当地市场中长期的发展空间来看，即充分分析一个城市的房地产业发展最倚仗的三要素――经济支撑力、人口吸附力和市场消化力，这三个要素是持续可变的，往往需要长时间段的指标变现才能反应出一个城市房地产行业的发展能力和方向。我们可以从这三大因素出发，去看看究竟哪些是真鬼城，而哪些正被误读。

1.贵阳：省会城市积聚全省人口资源，房地产市场需求源源不断。外界诸多媒体在报道贵阳房地产市场时总喜欢用天量供应、需求不足这样的字眼，这种观点是非常不成熟的，事实上，贵阳市场的需求绝不仅仅是贵阳当地人口，它背后站着整个贵州省。贵州省举全省之力发展贵阳，而贵阳凭借其省会城市的资源优势吸附着全省的人口，在新型城镇化发展的背景下，贵阳人口积聚效应明显，需求不单纯来自于贵阳本市，更是来自于贵州全省。

（1）省会城市优势资源集聚，贵阳经济发展水平在省内遥遥领先。

贵阳作为省会在省内具有举足轻重的经济地位，这是其吸附省内其他城市人口的前提。在贵州省，贵阳常住人口占全省的12%，GDP总量却占到全省的24%。2012年贵阳的生产总值达1700亿元，是贵州六盘水的2.3倍，是黔东南州的3.55倍，其人均GDP也名列贵州省首位，达到了38194元。

（2）人口集聚为贵阳房地产市场提供源源不断的住房需求。

正由于贵阳的经济地位举足轻重，社会福利明显优于省内其他城市，所以贵阳不断从全省吸附人口，其住房需求从目前来看几乎是源源不断的。2010年，贵阳城镇化率恰达到30%，正式进入城镇化高增长时期，贵阳吸收省内其他城市人口的能力与日俱增，房地产市场的潜在需求不断增加。2011年，贵阳全市人口数达到了439万人，较2005年增长了13.12%，是贵州省各市中唯一一个人口呈正增长态势的城市。

2012年，贵阳出台的购房落户政策，更起到了加速贵阳集聚省内人口的作用。户籍制度不仅发挥了一般的人口管理和治安功能，更成为了社会稀缺资源的直接分配依据。2012年，贵阳市商品房成交量在连续三年维持在800万方以上的高位之后，又一次飞跃式的上升到1023.84万方，较2011年上涨了24%，较2008年上涨了149%。

综上所述，诸多媒体所称的天量供应和需求不足等说法用在贵阳的房地产市场上是过于片面的。作为省会城市，贵阳在贵州全省的支撑下，其需求远未枯竭，称其为鬼城多属误读。

2.常州：城市经济发展前景良好，房地产市场正处于起步期。既鄂尔多斯之后，常州被财经类报纸记者描述为“鬼城”，然而常州和鄂尔多斯的情况不可同日语，两个城市无论从区域一体化、产业经济发展还是房地产市场成长性需求角度来看，都没有可比性，而常州目前个别区域入住率相对较低，和当地市场当前所处的发展阶段有重要关系。

（1）常州以中国最发达的长三角经济圈为依托。

其一，作为我国经济发展的领头羊，长三角城市群GDP总量占全国比例长期保持在20%左右的水平。从人均GDP角度看，2012年江苏和浙江两省分别达到6.84万元和6.33万元，均超过了广东省，由此可见，同为中国经济的领先地区，长三角的平均发展水平更胜珠三角。总体经济发展水平的落差决定了长三角诸城对外部地区，尤其是对安徽和江西两省具有强大的资源吸附能力，包括投资资金和优秀人才，而常州南部直接与安徽省接壤，其经济发展对内受到长三角的拉动，对外是吸收外部地区资源的第一站。

其二，产业错位布局基本形成，长三角经济发展根基稳固。与中国另两大经济大区珠三角和环渤海相比，长三角当前城市群之间的产业错位发展的格局更加合理。近年以来，随着上海经济发展路径的转变，未来将重点发展新能源等九大高新技术产业，而江苏则主要覆盖纺织、轻工、钢铁、有色金属四大传统产业。深入到江苏省内部，城市之间分工继续细化，江苏、无锡、南京等发展顺位较早的城市当前正集中面临产业升级，而包括常州在内的诸多后发型城市，在劳动力、资本等比较优势推动下，未来将继续在传统工业的道路上深造。

（2）常州房地产市场正为进入持续扩张期作最后的蓄力。

从行业经验来看，一个城市房地产市场在原始积累进行到一定程度后，需求会在某一个时间点上突然开始释放。从历史数据来看，以上海1998年为第一波，杭州2002年左右崛起为第二波，南京、苏州、无锡、宁波、温州2004-2005年相继崛起为第三波，之后2009年常州、扬州、徐州、绍兴、嘉兴等即为第四波。伴随着商品房交易量的高企，政府推地和企业开发的热情也随之高涨，表现在数据上即是房地产开发投资的明显加速。

以2004-2005年那波城市为例，苏州2005年商品房销售面积较前一年暴涨60%，一举达到1130万平方米，同年商品房开发投资额也突破400亿元，同样的事情也发生在无锡。再看常州，自2009年商品房销售面积暴增83%后，开发投资规模也正以每年100亿元的速度攀升。

随着开发投资在短期内的爆发式增长，当然会引发城市商品房市场供应的集中释放，因此在这个时间点上部分区域新建楼盘确会出现类似空置的假象，这也正是常州当前被误认为“鬼城”的原因，其实这些所谓的“空置”随着市场需求的逐渐跟进会自然消失。

3.鄂尔多斯：凭借资源产业实现暴富，房地产市场需求稳定性严重缺乏。说起鬼城，人们第一个想到的应该就是鄂尔多斯――空荡荡的大街、空置的房屋、大量停建的工程，这些直观的感受都跟鄂尔多斯联系在了一起。深入分析后不难发现，造成鄂尔多斯“鬼城”现象的根源无疑是不健康的“造城运动”。

（1）鄂尔多斯土地供应规模异常惊人。

截至2012年底，鄂尔多斯的常住人口为200.42万人，然而其土地供应量却是异常惊人。2008-2010年，鄂尔多斯的土地出让面积平均达到了2742万平方米，甚至远超北京、上海等一线城市。这种大规模的土地开发明显已经超出了鄂尔多斯实际的需求，后果可想而知。

在巨量的土地供应同时，鄂尔多斯出现了大量停建、缓建的在建工程。2012年，鄂尔多斯的施工面积为3978.1万平方米，其竣工面积却仅有433.5万平方米，仅为施工面积的10.9%，这一比值在2010-2011年也仅有6.9%和1.5%，而在2007-2008年，这一比值平均在70%左右，可见自2010年以来，鄂尔多斯已有大量工程处于停工状态。

（2）依靠资源优势实现经济腾飞，但产业结构极为单一。

鄂尔多斯因为“羊、煤、土、气”而扬眉吐气，2007-2011年，鄂尔多斯的GDP增速年均保持在20%以上，发展速度着实惊人。早在2007年鄂尔多斯的人均GDP就超过了北京、上海。此外，鄂尔多斯每百户城镇居民拥有家用汽车62辆，而上海则仅为20辆。可见，随着鄂尔多斯居民财富的不断增加，为其投资购房奠定了基础。

但鄂尔多斯的产业结构极为单一，社会财富的积累更像是一个“暴发户”，而且这种纯粹靠自然资源带动经济发展的发展模式现如今正逐渐成为阻碍其经济继续腾飞的掣肘。2007年以来，鄂尔多斯的GDP增速在不断的下降，2012年仅为13%，较2007年几乎下降了一半。从三大产业结构来看，其增速均在持续下滑。

（3）人口吸附能力不强、市场缺乏稳定需求 。

鄂尔多斯的产业结构极为单一，主要还是依靠以煤炭为主的第二产业来拉动经济增长，这种粗放的重工业对于外来人口的吸引力显然十分有限，而房地产市场的需求是需要人口的流动和聚集来支撑的。据统计，2012年鄂尔多斯200.42万的常住人口中，户籍人口就达到了152.1万人，占到了76%。由此可见，鄂尔多斯对外并不具有强大的人口吸附能力，其市场需求绝大多数还是来自于本地，市场容量和潜力显得不足。

此外，鄂尔多斯居民“暴发户式”的财富积累使得其拥有大量闲散的资金，而落后的城市基础设施建设（包括休闲娱乐设施）使得当地资金除了房地产市场之外缺乏更多释放途径。从这个角度说，鄂尔多斯的房地产市场不是由需求支持，而是由资金支持，大量资金的涌入使得鄂尔多斯的房地产市场更多的是一种投资投机性的市场，而缺乏一个稳定的市场所需要的刚需支撑，这样的市场结构容易导致楼市泡沫的产生。

综上可知，鄂尔多斯“鬼城”现象的产生是具有内在原因的，由于其产业结构单一、市场需求不稳等问题短期内无法得到解决，因此“鬼城”现象恐将持续。