房企大佬三人谈

近日，媒体报道已有十余城市传出“限购令”放松传闻，有专家预计有超过30个城市存在放松调控可能。如此背景下，中国楼市的各种论调此起彼伏，有崩盘论，有泡沫论，有拐点轮，也有力挺者，认为“泡沫论”缺乏依据，想过幸福日子还得买房子，而且很多人买房不只是要住在钢筋水泥里，是追求更高的生活享受、社区文化和居住氛围等。

作为房产大佬，怎样看待目前楼市？如何满足人们对房子的更多要求？近日，万科总裁郁亮、保利董事长宋广菊、绿地董事长张玉良分别接受了记者采访。

万科总裁郁亮：中国城市化远未结束，房市发展空间依然很大

在“万科高管毛大庆看空全国楼市”一事引发楼市危机论深度发酵后，万科总裁郁亮不得不出面收拾大局。日前，他回答媒体采访反复强调，万科对于行业的态度很明确，可以用八个字概括：“谨慎乐观，积极应对。”

对于楼市进入下半场的事实，郁亮并未否认。数据显示，今年一季度万科虽在销售面积和销售金额上继续实现增长，但同期营业收入仅为94.97亿元，同比下跌32.16%；15.3亿元的净利润，更是其13年来首次出现同比下滑，降幅为5.23%，几乎与行业整体降幅持平。

净利润指标下滑，被业内视为房地产行业进入拐点的标志，而房地产行业平均利润持续走低的趋势，也几乎不可逆转。在WIND数据对沪深两市142家房企统计分析中，发现一季度净利润出现下滑房企数量已达74家，超过半数，万科、招商、金地这样的行业龙头悉数在列。

郁亮坦承，“楼市轻轻松松谁都能赚钱的黄金时代已经过去，企业对于可能存在的市场风险要有充分认识，积极应对是必要的。”

在郁亮看来，积极应对的前提是对行业前景有信心。他指出，行业发展空间仍然很大，中国城市化还远未结束，中国经济转型、不动产精细化刚刚开始。“无论是住宅客户，还是消费地产、产业地产客户，需求和以前都会有很大区别，原有存量不动产难以满足他们的需求。而无论是拆除重建，还是进行功能改造，都会给地产行业带来很多机会。”

虽然郁亮信心满满，市场分化却是不可回避的现实，如大城市房价全面上涨，而很多内地三四线城市存货积压，卖得很困难。如此一来，之前一些行政手段是否还有必要存在，也就有了探讨空间。

郁亮认为，未来政策将逐渐转向市场化，但作为企业不应寄希望于政策调整，而是“踏踏实实做好业务”。

“企业不要把盈利建立在房价大涨的预期上，不要购买价格明显偏高、与当前房价明显不匹配的土地。”郁亮说，自住需求对价格很敏感，在二、三线城市，万科的产品由于实行装修交付和采购优质补品，配置更高，平均售价一般高于城市均价，但北京等高房价城市，万科平均售价往往低于城市均价。公司反对高价拿地，高端楼盘很少。过去一年，北京高价地没有一块是万科拿的。

目前，万科正积极谋求转型，在传统业务上将转向更安全、效率更高的轻资产模式。2013年，万科就已表露出探索轻资产模式的意图。这意味着未来万科可能会出让部分开发项目或商用物业股权，或在部分合作项目中只占小股。

这一轻资产模式已初现端倪，今年一季度万科实现投资收益约7.3亿元，较去年同期增长近20倍，这主要来源于股权转让形式实现的商业资产处置收益等。

保利董事长宋广菊：房市崩盘不会发生，但不应被低估

鲜有公开表态的保利地产董事长近日在微博发声，直接否定所谓的“楼市崩盘论”：“崩盘逻辑链绝不会发生，因为地方政府是这场债务泡沫最大的负债者，货币紧缩的结果是政府财政垮塌，最后只能印钞解决。”

据了解，宋广菊原本意在借用他人微博阐述个人态度，却不想因微博原文中过激词汇引发热议。尽管如此，宋广菊直接否定“楼市崩盘论”的个人立场却颇为鲜明。在她看来，除非限购彻底放开，M2增速低于7%，以及中国经济陷入超级大萧条，不然中心城市楼市不应被低估。

4月1日举行的保利地产2013年度业绩说明会上，宋广菊就已阐释了自己对房地产市场走势的判断，她称今年房地产市场应是平稳发展期，对房地产市场中长期看好的观点也从来没有变。“从去年下半年国家开始对银行进行规范，美国Q1的退出预期以及国家产业政策和货币投放结构的调整，都对房地产信贷产生一定影响；但从另一方面讲，结构性调整对央企、上市公司以及龙头企业都更具资源集中优势。”

2013年，保利地产继续稳定增长，全年实现营业收入923.56亿元，同比增长34.03%；实现净利润107.47亿元，同比增长27.36%。今年一季度，保利地产还是“万保招金”传统四强中唯一净利润没有出现下滑的房企。

尽管如此，保利地产前4月的销售却已显露疲态。数据显示，首4个月保利地产共实现签约面积284.32万平方米，签约金额363.98亿元，同比分别减少22.17%和9.45%。

结算结构性因素被认为是截至目前为止，房企销售业绩出现下滑的重要原因之一，但净利润增速的回落以及收益水平的下滑却是不争事实，房企如何在产品以及经营思路上进行创新再一次作为一个重要命题被提出。

保利地产给出了自己的答案，谈及如何应对毛利率下滑时，宋广菊称要改变土地获取方式，加大旧改项目拓展力度；加强产品创新，提高产品溢价水平。此外，还要加强成本控制和加大一线项目的投资组合创新，提高ROE收益水平。

养老地产则被视作保利地产未来重要的利润增长点。根据其在去年年底的“养老产业战略”，保利地产计划用3-5年时间使养老产业运营率进入稳健经营阶段，基本实现盈亏平衡，同时规划用8-10年时间达到发达国家盈利水平，打通金融通道，通过REITs上市。

绿地董事长张玉良：小房企资金吃紧，大型房企相对宽裕

与任志强、潘石屹等“大嘴”相比，绿地集团董事长张玉良一直比较低调，但作为一家千亿级房地产企业掌门人，张玉良不少关于行业的看法可谓深刻。

日前，接受媒体采访谈及房地产企业资金问题时，张玉良坦言与前两年相比，今年整个行业资金情况更加偏紧，其判断依据有三：宏观资金面偏紧、经济增速下滑及今年市场消化能力和增长能力也处于下滑趋势。

据东莞证券统计，2013年上市房企平均销售费用为1.65亿元，管理费用1.96亿元，财务费用1.06 亿元，较2012年分别增加20.43%、13.95%和11.57%。整体看，2013年上市房企财务费用增速明显回落（2012年财务费用增长超四成），而销售费用增长较明显。全年销售费用占营业总收入3.04%，管理费用占营业总收入3.69%；财务费用占营业总收入1.99%，分别较2012年下降0.2个百分点、0.4个百分点和0.3个百分点，费用控制水平有所提升。

此外，2013年全国房地产开发资金来源合计12.2万亿元，同比增长26.5%，增幅明显回升，高于前两年水平。但据观察，今年一季度房地产行业整体融资环境有所回落，购房按揭贷款利率及资金获得也有所收紧。相对于2013年整体情况，已开始出现收紧迹象。

相关分析认为，2013年房地产企业整体资金面尚可的原因在于：“2012年实在太差”，因为基数低，所以增长幅度相对较大；另外一个原因则在于2013年整体市场销售情况超过预期，所以销售回款也缓解了一部分资金紧张。

但对比过去的一年，所谓“基数低”和“销售情况良好”两大因素或许均不复存在。根据目前一些主流观点，2014年房地产企业业绩增幅下滑是大概率事件，而房企间的业绩也会出现更大分化。正如张玉良判断，一些融资较为困难的小房企资金面将会更加紧张。这与潜在的销售情况不佳和业绩分化存在直接联系。东莞证券则指出，相信年内银行加强对信贷风险的管理，同时加大对影子银行的监管控制，今年房地产行业整体资金面将维持一季度小幅收紧状态。

不过，张玉良透露的另外一个信息则是，大型房企资金面或许相对宽裕。以绿地为例，相比其他房企在资金上的捉襟见肘，可谓颇为大方，其早前就宣称今年针对海外投资将超过100亿美元，且将海外销售收入目标定在了200亿美元。同时，其将今年房地产销售收入目标确定为2400亿元，张玉良对今年房地产市场的信心，可见一斑。