探讨房地产开发企业项目管理中的问题及措施

摘要：房地产项目管理至关重要，关系到对房地产项目的投资收益和最终成败,也是提高房产企业市场竞争力的有力保障。作为一项系统性工程，房地产项目管理迫切需要各环节之间相互配合，在不断优化的同时，以期更好的实现项目整体目标。本文根据笔者多年房地产项目管理经验，对房地产开发项目施工阶段质量管理存在的问题进行了分析，对质量控制措施并提出了建议，以期为相关人员提供借鉴。

关键词：房地产 项目管理 质量

中图分类号： F293.33文献标识码：A 文章编号：

正文：

一个房地产项目，从开发一直到最后的竣工需要经过一个漫长的时间，往往还伴随着复杂多变的环境，众多因素可以对项目的开发造成影响，甚至会影响到整个开发案的成败。因此，开发过程中的项目管理可谓是房地产企业需要关注的工作重点，也是有效提升房地产企业市场竞争力、增强企业效益的有效手段。

1.房地产项目可行性研究

房地产项目投资决策主要根据房地产项目的可行性研究，此项研究也是房产公司项目审批的关键资料，对项目的整体开发指导作用非凡，主要有：

第一，项目市场环境分析，对于项目开发的整体状况作一个分析。对于项目整个开发的背景、社会经济及同类产品开发等作资料搜集及整理、分析，并以此为基础作项目开发依据；第二，项目实施可能性分析，科学制定项目安排。对于项目实施方案，要尽可能的多设计几个，在充分结合各方面条件的基础上，选择合适的项目规划方案进行施工；第三，项目经济及技术评价，在整个房地产项目开发之前，做好项目融资方案及融资成本的估算，做好项目财务评价风险分析，保证项目施工中经济及技术可靠性。

2房地产开发项目管理存在的问题

第一，施工中的分工协调不到位。不同的工序之间、工种之间的配合协调不到位，常常影响施工进度和质量，存在着损坏建筑成品或半成品的问题。

第二，建设单位随意改变结构和使用功能，或对关键节点控制不严，导致产生质量隐患。很多房地产开发商的质量意识淡薄，过分追求市场效益和满足客房需求，比较随意的改变主体结构和使用功能。如原设计的平面布置不合理，在装饰装修过程中，改变结构并采用后加固处理，或在梁上随意开孔，或原其他功能区改为卫生间等等。开发商对前期定位不细，造成后期改变结构来弥补使用功能的不足。另外，对施工质量要求不严，为满足销售节点等要求，盲目要求施工单位赶工期，对关键节点验收和质量把关不严，造成质量隐患。如窗边洞口、卫生间、屋面等等涉水部位防水处理不到位，造成使用时的渗漏现象。

第三，监理执行形式化,没有确实履行好质量监理。由于目前监理现状决定，一般监理项目部，专业和年龄搭配不太合理，中坚力量比较少，整体专业水平还不如开发商项目部自身配备人员的专业能力强。导致开发商没有充分认识到监理的重要性，没有使监理的作用的到很好地发挥，并有时会过多地干预监理工作；或者支付的监理费用过低，只是为了应付政府相关部门地检查而请监理，使监理执行形式化，有的甚至认为监理的作用就是签字。这样就很容易导致出现更多的问题，出现控制环节减少，质量隐患因为没有监理到位而容易为后续工程留下质量问题。

第四，工程竣工验收执行不力，工程质量延伸到使用阶段，演变成社会矛盾。监理工程师主要负责过程中的分项、分部工程的质量验收。为了缩短开发周期，工期往往会比较紧张，整个项目完工进行竣工验收时，距离交房的时间也会比较近，为不影响交房，竣工验收变成走关系或走过场，不认真，从而一些隐患在最后阶段没有发现或得不到有效整改，最终影响房屋的使用质量。

3. 房地产开发项目管理措施

3.1 在进行土建现场管理时，要积极的配合和支持现场监理人员的工作。

监理单位实际上就是建设单位对其进行授权来进行工程管理的。监理单位的被委托单位便是建设单位，监理单位的工作依据主要包括两个合同，也就是第一个是监理单位与建设单位签订的监理合同，第二个是建设单位与施工单位签订的施工承包合同。所以说当监理单位进行工作时建设单位应该积极的给与支持，尽量的不再介入到整个的现场管理工作中去，而是为监理单位提供有力的支持，协调和处理好整个工程的关系，这样才不会造成在管理时既有建设单位的管理人员也有监理单位的管理人员，从而使得施工单位不知道该听谁的，工作起来无所适从，进而造成整个房地产土建现场管理的混乱。

3.2 正确衡量工程赶工的得与失。

工程赶工对于整个房地产建设项目有优点但也有缺点，优点是可以使工程的工期时间缩短，进而使整个项目提前完工投入使用，这样能为房地产公司提早带来更大的经济效益、政治效益以及社会效益。但是这样的工程赶工也会造成一些很大的甚至不可挽回的问题，比如质量出现问题、发生安全事故等。所以在进行工程赶工的决定时一定要综合考虑赶工的得与失，会不会因为赶工原因而造成一些质量或安全事故，不要因为赶工而实现不了赶工的目标。

3.3 建设单位要对其中产生的一些问题进行及时的解决。

建设单位要经常的与监理单位、施工单位进行沟通，并且及时解决这两个单位提出的各种与建设项目有关的问题。比如技术、商务问题，像对工程款的及时支付，对于设计方面的协商解决，对于文件的及时回复等等，只有这样才能使得整个房地产项目正常有序的进行下去，以免造成一些不必要的工程索赔。

3.4 在进行工程管理时要具备计划性和超前意识

对于任何的一个工程项目来说，在进行项目开发的全过程之前都要进行计划的规划，整个的规划书一般大体上都包括设计、采购、招标和施工组织等方面。整个规划并不是一成不变的，它要随着实施过程中的实际情况进行调整，还要对一些关键性的工程项目单独编制一个更详细的计划。计划书的进度一般会分为好几级，从一级到六级不等，从总的计划开始然后是核心计划、专业计划、半年计划、月进度计划、双周计划等逐级规划，而每一个计划又是紧密相关的。对于每一级计划进度都是由专门的单位根据合同才制定的。在所有的计划都制定出来以后，就要开始进行人员、设备、材料、设计方案的准备工作，然后按照计划一步一步的实行下去，最后实现总的计划。

在整个的项目工程中，除了具备合理的计划性以外还要具备超前意识，具备了超前意识就可以在工程管理中遇到问题不慌不乱，自如的应对，进而减少整个项目的损失，达到真正有效的工程管理。

3.5了解沟通协调的重要性

在房地产项目开发的全过程中会涉及到很多的单位，像建设单位、设计单位、施工单位、监理单位等，在一些必要的时候还会和当地的政府进行沟通和交流，所以说建设单位负责对外沟通的人员一定要具备很强的沟通能力和协调能力。

3.6 对于各种信息进行及时的收集和整理

为了能够准确的对下一步计划作出正确的有效的措施和安排，这就需要在房地产项目建设过程中对于与工程管理有关的各个方面的信息要进行详细的收集和整理。要想确保整个项目工程有条不紊的进行和完整的实现整个工程的计划就要随时掌握项目的各项进展动态和涉及到的有关单位的实际情况。

3.7 对于参加建设的各个单位尤其是施工单位的“管”与“帮”要掌握好平衡。

在整个项目工程的建设过程中，参加建设的单位有很多，每一个单位都会遇到这样那样的问题，所以房地产项目开发全过程的质量管理过程中要掌握好所有单位的平衡，尤其是施工单位。因为施工单位关系着是否能够有效的实现建设单位的建设目标，所以从整个项目的建设大局考虑也要解决施工单位的不能解决或者不方便解决问题。

4.结语

房地产开发项目全过程的质量管理不但涉及到一些前期的准备项目和后期的验收项目，更重要的是要加强土地建设过程中的现场管理，特别是对施工单位、建设单位、监理单位而言,工程质量与建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位等诸多方面的因素有直接或间接的影响。因此，工程质量的管理必须是参建各个主体和各个部门的共同责任，需要相互协作,所以每一个单位都要做好相应的现场管理工作，进而提高房地产项目开发过程中的质量管理。

参考文献：

[1] 杨澍. 土建施工现场管理工作的现状与对策[J]. 才智. 2011(22)

[2] 孙叶秋. 加强建筑工程施工技术管理的措施探讨[J]. 科技致富向导. 2011(23)

[3] 董世波. 加强土建施工现场管理工作的若干建议[J]. 才智. 2011(08)