决定美国房价四大因素解析

一个典型的美国家庭有超过50％的净资产与房屋有关，其中包括自用的和用于投资的房地产。因此，在房地产投资上做出正确的决定，对你的财富的影响一点也不逊于证券投资组合带给你的影响。2000～2002年股票价格下跌，住宅价格却上升，并且一直保持上升，直到2004年初。所以，大多数投资者很自然地认为，房地产投资是未来更好的投资领域。但是，从那时起房屋价格开始下降，在某些高档地区甚至在2003年到2004年就开始下降了，这可能是趋势将要改变的一种警告。

过去30年中房屋的升值与股票价格的升值相比，简直不值一提，并且至少在2009年底之前，房屋价格的涨幅将一直小于股票价格的涨幅。这还是最好的情况，房屋价格甚至有可能出现下跌，而这期间股市将进入下一次的大牛市和泡沫期。在2002年和2003年时，当时许多专家都预测房屋价格将下跌，而我们在2003年7月的一份特别版的新闻中预测，在购买住宅上的最强劲的由人口统计学研究发现的趋势显然已经过去了，2003年以后房屋建设的速度和价格的增长都将出现重大减速。

我们认为房屋价格不太可能出现重大下跌，因为经济大势和抵押贷款利率都比较有利。但是，我们也发出警告，高档市场可能更加脆弱，正处在下滑通道上。在2010年或2011年前，房地产市场的最好情况也只是温和增长。在2011年到2014年间，大多数房地产市场将发生“大萧条”以后的第一次重大下跌。那时婴儿潮（主要指美国第二次世界大战后的"4664″现象：从1946年至1964年，这18年间婴儿潮人口高达7600万人）的那一代人已经结束了他们的消费周期，开始收缩住房规模。接着，我们将看到房屋价格的一次真正的下跌，这将会影响你的房地产投资和你整个的生活。在2023年前，房地产市场将一直是疲软的，婴儿潮那一代人最终将在那一年达到他们消费支出的底部，这和日本在20世纪90年代早期到21世纪初发生的事情、和美国在大萧条期间发生的事情很相像。

因为在美国劳工统计局的年度消费者支出调查中，有更多的关于购房形态数据，包括主要居住用房和假期居住用房，所以我们才可能做出最全面的分析。我们现在的分析是基于1996年到2000年的调查数据，我们对这些数据进行了最详细的分析。

与对房地产市场的结论相反，我们预计在这个十年期的剩余时间中，股票价格将强劲上涨，与上世纪90年代的那次牛市差不多，原因是婴儿潮那一代人的消费支出在不断上升。此外，从1994年到2008年或2009年，像家用电脑、移动电话、互联网这样的新技术也在加速进入主流经济，2000―2002年是这个周期中间的调整，此后主要新技术和成长行业将进入第二个发展高峰，它们将带来更高的生产效率，就像1914年到1928年，随着以汽车和电力为代表的新经济的发展，美国迎来了“沸腾的20年代”。但是，尽管这些经济中的基本趋势会非常强劲的至少一直持续到2009年，房屋价格还是可能上涨得非常缓慢，甚至可能会一点点下跌，原因是根据比以前更细致的关于购房形态的人口统计数据，购房的消费高峰发生在1998年到2003年之间。

■ 房屋价格上升因素

有四个基本的趋势决定了建筑业增长和房屋价格，分别如下：

1.由年龄和收入决定的可预测的住房消费趋势。人口统计学上的消费支出趋势显然是长期中驱动住宅建筑业和房屋升值率的最大因素。随着一个人的年龄上升，他会有更多的钱花在住房上，直到某一个最高点为止，但是支出的形态主要由他的收入水平决定。我们研究的人口统计学而发现的趋势预计，2003年房屋需求的增长速度将显著放慢，整个市场在2011年会达到一个高峰，然后需求和价格上都会有一个巨大的下跌。

2.抵押贷款利率和可承担性。通货膨胀率越低，抵押贷款利率也会越低。随着抵押贷款利率的下降，更多的人可以负担得起更大的房子，也会有更多的人变得有能力购买住房和有资格申请抵押贷款。从2002年底和2003年初开始，我们就一直预测利率和抵押贷款利率会小幅上升，因为一次强劲的经济复苏正在到来。但是我们也预测通货膨胀率可能会从2004年中期或年底到2005年底或2006年初，开始先走平，然后出现温和的下降。从2006年开始，我们应该会看到通货膨胀率的温和上升。因此，在这个十年期的剩余时间中，通货膨胀率将保持在0.5％到3.0％的范围内。2005年前，持续的低利率和低抵押贷款利率会减缓我们预测的未来人口统计数据的疲软。

3.过度开发周期。很明显，对开发商来说，存在着过度开发周期，这是他们对需求增长的一种反应。这种周期会创造出过多的房屋供给量，引起价格提前于需求高峰前就发生下降。2004年前创造出来的过大的房屋存量很可能要到2005年中期或年底才能被消化掉。然后，这个十年期的剩余时间中，价格才会开始稍微温和一点地上涨，这还是最好的情况。我们已经看得很清楚了，过去几年中强烈的住宅建设周期导致了过量建设，特别是在中档住宅和高档住宅上。这会加剧从2004年开始的房屋价格上涨放缓的趋势，价格甚至会开始下跌，很可能这种状况会在2005年的大部分时间中持续不变。

4.总体经济趋势。当整体的经济在增长，就业率在增加时，收入也会增长，购买住宅的意向或更换更好住宅的意向也会上升到一定程度，这还取决于人口统计学上的趋势和抵押贷款利率。同样，当总体经济开始衰退时，消费者对未来的预期也会下降，主要的耐用品，特别是住房也会在一定程度上受到影响。我们对总体经济的人口统计学预测表明，从2003年底开始会有一次比较强的经济复苏，从2005年到2009年或2010年总体经济会非常强，通货膨胀率也很低。这样强的经济趋势将有助于保持房屋需求，以及使价格高于单单根据人口统计学呈现的趋势预测出来的水平。但是2009年或2010年以后，婴儿潮那一代人导致的大规模消费浪潮将调头向下，它造成的影响同1990年到2004年日本的情况很类似。此外，我们也预测2010年后，长期的通货膨胀将变成通货紧缩。一个疲软的经济加上价格的通货紧缩，将导致住宅和房地产价格自上个世纪30年代早期以来，第一次出现重大下跌。市场中的许多部门将在许多年中都保持低迷，就像上世纪90年代以来日本发生的情况一样。

■ 房地产市场的简短总结

从2005年到2009年，假期住房和退休住房市场将表现最好，接下来是公寓房和多家庭住房，以及低档住宅市场。中档和高档住房市场在2004年下降最多，并且很可能保持到2005年。但是，豪华住宅市场在2010年前可能发生一次微型泡沫，所以这种房屋应该在2009年到2010年初卖掉，因为在大萧条时期它们的表现是最差的。在商业房地产领域，旅馆的表现将最好，然后是零售用房。写字楼和工业用房在2004年和2005年的经济复苏中，一开始将表现良好，然后在这个十年期的剩余时间，都低于整个房地产市场的平均表现，但不会发生下跌。写字楼和工业用房不应该是投资的重点，应该在2009年底前卖掉，因为它们在此后的失业高峰中受打击最大。

在2010年到2023年的经济萧条中，最大的下跌将发生在高档住宅、写字楼和工业用房。廉价公寓和低档的单家庭住宅将表现最好。度假地、旅游区和退休住宅区一开始会受到严重打击，但是在2014年左右开始的复苏期中，它们将显示出最大的上涨潜力。经济萧条期的两个最好的投资策略是，买进度假地、旅游区和退休住宅区中抵债的房产，以及公寓和低档住宅，并且以较低的抵押贷款利率为它们再融资。一旦萧条和下跌的最低点在2014年底前结束，就把这些处在人口统计学强势领域的房产卖掉。最后，不管是在繁荣期，还是在随后的大萧条中，远郊和旅游胜地的房产将持续增长，与大多数城镇房产的悲惨走势完全相反。不过，它们在萧条刚开始的时候，也会受到打击。

（摘编自《2006-2010 下一个大泡泡》，中国社会科学出版社，2008年1月第2版，第163―176页）

注：人口统计学，作为方法论学科，首先阐明搜集人口统计资料的原理和方法，保证搜集的人口统计资料具有准确性、及时性和完整性。其次，对搜集的人口统计资料进行系统加工和整理，使之系统化、条理化，深化对人口现象的认识。最后，为了深入地理解和把握人口发展规律，必须研究人口现象之间、人口现象同社会经济现象之间的相互联系与相互制约的关系，分析影响这些关系的因素及数量表现。上世纪80年代后期出现的一些宏观模型，用来说明像收入、支出、借贷、投资、发明创造、生产率、通货膨胀、商业和政治上的权力转移等指标，都可以用人口变化和代际交替进行预测。人口统计学作为新科学，对经济学来说是一大突破，当我们年龄增长时，所有人或多或少都要去实施那些可以预测到的行为。根据这些原理，进一步深入分析和预测，就不仅能看到那些表面的趋势，还能看到长期中的经济和生活复杂的内部。