“金九”时节购房需求旺盛

供给表现来看，去库存速度加速一线城市土地市场独秀。全国商品房屋待售面积整体依旧处于历史高位，但销售“旺季”的到来，使得全国去库存速度的进一步加快。

九月伊始，融创以7.3万元/平方米刷新北京及全国单价地王纪录，随后又得天津地王；新鸿基217.7亿刷新上海总价地王记录。杭州华家池地块及苏州金鸡湖地块也分别总价和楼面单价创出当地新高。

从土地市场过往经验看，下半年进入供地增长期，土地投资活跃。由于目前一二线住宅市场成交行情旺盛，传导效应自然导致重点城市土地市场竞争激烈。

地王争夺的背后，折射的是融资成本差异对房企竞争力的影响。本次夺得地王的主力公司为融创集团、新鸿基集团、绿地集团和世贸集团，皆为香港上市公司，具有海外融资渠道，融资成本相对较低。我们认为，随着A股市场再融资的不断推进与完善，资金成本差距将进一步缩小。

考虑目前全国土地市场批售比尚处稳定区间、预售证制度使得房价短期内大幅上涨概率较低、房地产投资和新开工涨幅有限、土地市场主要由于一线与重点城市带动等原因，我们判断，短期内整体调控再加码可能性较小。

市场需求旺盛

2013年商品房销售市场一直维持着稳健的销售步伐，在3月需求集中释放遭遇政策调整，但依旧处于稳健区间，7～8月的传统销售淡季使得涨幅放缓，但随着业界所谓“金九银十”期的到来，整体销售行情提振，其中，一线与重点城市表现更佳，三四线城市在基数效应作用下亦有较大涨幅。

在销售一路向好，一线及重点城市价格涨势强劲的带领下，整体住房均价持续上涨，2013年9月百城住宅均价达10554元/平方米，环比8月增长1.07%，是2012年6月来连续第16个月上涨，相较之下，三四线城市房价增势乏力。

供给表现来看，去库存速度加速一线城市土地市场独秀。全国商品房屋待售面积整体依旧处于历史高位，但销售“旺季”的到来，使得全国去库存速度的进一步加快。其中，一线城市8月销售竣工比为1.34，与7月相比增长5%，三四线城市涨幅相对微低，为4%，不同城市间的去库存速度差异将在9～10月继续拉开差距。

从过往土地市场数据看，下半年进入供地增长期，土地投资活动也处于高位。考虑一线城市优质土地的稀缺与需求旺盛，在政策面较为宽松的背景下，房企加快回归步伐，加推一线城市土地市场的空前繁华，图7-8显示，土地购置面积与土地成交总价上，一线城市表现远超全国其他。

开发投资完成额与新开工面积可以反映房企的市场信心，在资金压力相对缓解、销售向阳与再融资消息利好等支撑下，房企市场信心逐渐加强，受基数效应与季节因素影响，8月全国开发投资完成额同比略微回落，新开工动力稍显不足，但9月伊始至年末，销售驱动下，房企开发投资完成额与新开工面积增速逐步温和上升可能性较大。

四季度房地产市场走势判断

销售表现：随着传统销售旺季的到来，“金九”成色相对充足，政策面宽松，市场预期较为乐观、流动性相对中性，我们认为，四季度整体销售动力充沛，但考虑上半年需求提前透支与基数效应，四季度销售面积涨幅大幅上升的概率较小，考虑需求与区域经济的支撑，我们维持对一线城市的一贯看好，对二三线重点城市销售也持较为乐观态度。

价格表现：在一线与重点城市价格增长稳健的带动下，我们预判四季度房价还将继续攀升，但增速放缓。但三四线城市由于供大于需，涨势乏力。

供给表现：四季度整体去库存能力维持强劲，不同城市间的去库存差距将进一步拉开，一线与重点城市去库存速度加快是大概率事件；对于土地市场，我们仍然维持之前的判断，考虑资金压力缓解，优质土地资源稀缺、企业布局等因素，一线城市与重点城市土地成交与土地价格依然热情高涨。

房企预期：在没有特殊政策影响下，市场需求提振房地产市场信心，开发投资与新开工动力在四季度温和复苏的可能性较大。

政策面：根据各自房价涨幅压力、供需压力的不同，地方调控差异化将在中央可容忍范围内继续。而11月召开的三中全会可能就房地产长效发展机制做相关指引，为房地产行业逐渐回归理性奠定基调。