承租公房拆迁 补偿该归谁

近年来，随着城区建设进程的加快，大量城乡结合部及郊区县村庄的消失，早期承租的公房也绝大多数都面临拆迁的问题。根据北京市相关规定，如拆迁，公房承租人可得到一笔数额不小的补偿。最初承租公房的这代人基本到了生命晚年，他们通常面临的现实是拆迁款用于购房还是消费，子女和他们意见往往相左。当公房租赁、拆迁、继承这些问题纠缠在一起出现，特别是找不到相应法律、行政法规依据时，焦虑不安的情绪笼罩在人们心头。

最近，某人民法院上演了爷爷告孙子的一幕。年近70的王瑞凡将自己的孙子王志胜告上了法庭。

王瑞凡之子王洪军于2008年2月去世，王洪军生前与其子王志胜一直居住在位于承租的一套两居室的公房内。2008年6月底，此房屋被公告拆迁，2010年年初，王志胜在没有通知王瑞凡的情况下，将所得拆迁补偿款全部领走。

王瑞凡的诉讼要求是继承其子生前承租房屋的拆迁补偿款的相应份额。

法庭上，王瑞凡诉称：王洪军生前承租此房屋，虽已于房屋拆迁前过世，但其作为房屋真正承租人的身份一直没有变更，因此拆迁安置补偿款应当作为其遗产进行分割，原告理应有权利继承其中法定份额。

法庭上王志胜辩称：该房屋承租人为我的父亲，我与父亲为共同实际居住人，因父亲已去世，我有权领取全部拆迁款。而原告不在该房居住，且诉争房屋为公房，不能继承，故不同意原告诉讼请求。

法院经过审理，做出判决：诉争房屋拆迁补偿款的1／2份额，可作为原告之子的遗产，由原、被告共同分割，判令被告返还原告1／4的拆迁补偿款金额。

关键在于是否属于私人财产

此案首先要明确一个原则：公房是国家财产，不能作为私人财产被继承。公房承租人财产不能以继承的方式转由其继承人享有，只能通过变更承租人的方式，转由符合条件的继承人或其他共同生活的家庭成员享有。公房承租人也不可以遗嘱的方式对所承租的公房作出处理，但对于拆迁补偿款可作为遗产来处分继承，前提是要准确确定拆迁补偿款的归属。

在公房租赁关系中，出租人的权限、承租人的资格、租赁期限、租金标准、出租方与承租人之间的权利义务关系都由政府有关部门统一规定，出租人和承租人的意愿范围被压缩到极小。公房租赁关系与其说是一种租赁(合同)关系，不如说是公房租赁当事人之间基于政府规范而发生的一种物权关系。承租人对于公房的权利实际上不是租赁权，而是一种“公房使用权”。

根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》，公房拆迁补偿的是承租人，这是很明确的。本案中，王洪军死亡后并没有变更承租人。而在现实生活中，在原承租人死亡后，通常由共同居住的家庭成员继续居住公房，扮演实际承租人的角色。但从法院操作上来说，请求确认事实上的公房租赁关系或实际承租人地位的诉讼主张在目前可能是得不到支持的。

在原承租人已经死亡，又没有签订新的公房租赁合同确定新的承租人的情形下，实际承租人与实际占有人对于公房拆迁补偿款是一种共有关系。最后所得的拆迁补偿款是按照共有关系进行分割的。

法院对此案的判决原理与依据非常明确，此案中的原告之子虽已去世，但其作为该房真正承租人的身份一直没有经过变更登记，对外仍可以原告之子的名义对房屋主张权利，该拆迁款应由原告之子与被告(原告之孙)共同享有，原告之子取得其中1／2份额。依据法律，该1／2拆迁安置款支付给被拆迁人后，此款项就是私有财产，因此以原告之子名义取得的，私有财产，则顺理成章属于其遗产范围，由原、被告共同分割，遗产的继承处理详见附表。

承租人死亡顺序决定补偿款归属

根据承租人死亡、承租人变更、拆迁的实施的发生顺序，拆迁补偿款归属及分配的情形可以分述如下。

生前实施拆迁获得拆迁补偿款后死亡

这种情况下，应当认为拆迁补偿款归承租人所有。承租人死亡后，该拆迁补偿款作为个人遗产按照继承法相关规定，由其继承人继承。

在补偿款落实到位之前死亡

这种情况也是有可能的，拆迁本身有一个周期，从前期的筹备、协商，到拆迁的实施，补偿款的落实存在一个较长的时间跨度。在这种情况下，拆迁补偿协议在承租人死亡前还是死亡后达成，对补偿款归属的认定就具有关键意义。在承租人死亡前达成，则承租人的地位已经被固定，后来不可能再发生承租人变更的问题，拆迁补偿款应归承租人所有。承租人死亡后，拆迁补偿款作为承租人的个人遗产，由继承人继承。在承租人死亡后达成，其承租人的主体资格丧失，不能再以承租人的身份获得拆迁补偿款。

原承租人死亡已变更承租人

家庭成员就变更承租人事宜达成一致意见，并经公房产权人或管理人同意变更公房承租，变更后发生拆迁，取得拆迁补偿款。这种情况下，应认定拆迁补偿款归变更后的承租人。

原承租人死亡尚未变更承租人

因家庭成员不能就变更承租人人选达成一致，或公房产权人或管理人拒绝变更承租人，在此僵持之际发生拆迁。拆迁补偿款的归属如何确定如上所述，承租人的死亡将导致租赁合同的终止，承租人资格丧失。我国《合同法》第二百三十四条规定：“承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”虽然如此，但后来的承租人和出租人之间发生的是一个新的租赁合同关系，并非继续履行原来的租赁合同。拆迁补偿发生在原公房承租人死亡后的，拆迁补偿款不应当归属原来的承租人。随着死亡事实的发生，他(她)已经不再具有承租人的身份，虽然可能还是公房租赁台同上的承租人。此种情况的处理即如本案，对于公房拆迁补偿款是一种共有关系，然后据此来确定哪些是遗产，如何分配遗产。