“新地王”猜想

随着近两个月的楼市回暖，市场对于高端住宅的销售也开始表示乐观。

10轮网上报价、46轮价格竞拍、326轮竞配回购房面积……7月10日下午，北京万柳地块现场竞价在市国土局拍卖大厅举行。经过78分钟的暗战，最终由中赫置地旗下的赫华恒瑞房地产开发公司以26.3亿元、配建16400平方米回购房的价格竞得，楼面价达到3.38万元/平方米，刷新北京楼面单价历史纪录，预料之中的地王如期诞生。

未来能赚多少

北京新地王的诞生可以说是一波三折。万柳地块因地段稀缺，挂牌之初就被贴上了“地王标签”。资料显示，中赫置地开发过北京单价最高的钓鱼台7号院，该项目位于玉渊潭公园北侧，均价达到30万元/平方米。

对于未来项目售价预期，中赫置地CEO孙鹏表示，中赫在竞标前已经精细测算，在万柳项目上“只追求合理利润”。孙鹏还表示，万柳地块的价格不能反映房地产市场的整体情况，只是北京区域市场的个别案例。地王出现不代表房地产市场真正出现复苏，购房者还是应该理性判断。

中赫没有给出具体售价，业内同行都在纷纷猜测，中房协经管委副秘书长宋延庆认为，折算回购房，中赫拿下的万柳地块楼面价实际高于4万元/平方米，估计今后房价会冲到8万元以上。亚豪机构市场总监郭毅则认为，按照目前万柳地块二手房6万至8万元/平方米的售价衡量，预计未来该项目定价将不低于10万元，并称虽然万柳地块的实际楼面单价超过4万元，加上每平方米1万元的装修标准、1万元的开发成本以及财务、营销成本等等，预计总成本在6.5万元/平方米左右。

为何豪赌高端楼市

那么在新地王诞生的背后究竟有什么深层次的原因支持房企敢如此大胆拿地呢？

动机一：高价拿地并不需要支付同等额的现金。

别看地王动辄就是数亿甚至数十亿的总地价，但是并不是说拿下这块地，签完合同就必须支付这么多的现金。若是这样，不少房企拿完地之后就基本上没钱开发房产项目了，而且那些闲置地王亏损根本耗不起，即便是以数十亿的代价拿地，一般也只需要付出一两个亿的现金支付前期地价，拿到土地的开发权之后，将其抵押给银行，获取银行贷款。在降息的背景下，银行贷款难度变小，因此高价拿地的房企没有那么大的资金压力。高价拿地的背后，资金链压力并没有想象中那么大，因此还可以承受，项目开发之后，随着房产的销售，资金回笼之后再慢慢还银行贷款和按照合约支付剩余地价款，没有太大的经济压力。

动机二：赌楼市回暖，博弈北京高端楼市。

楼市回暖已成定局，既然如此，那么土地就会成为稀缺资源，尤其像北京这样的地方，寸土寸金。如果参照周边同类房产的销售价格，只要能够迅速建成，并且顺利销售出去，那么还是有不错的利润前景。

房地产行业本就是暴利，土地成本高一点的话也就是从预期的利润中扣除一部分，并不会彻底影响盈利，不存在赚不赚的问题，只有赚多赚少的问题。即便在楼市调控最严厉的时候，北京的豪宅市场却一直没有多少动荡，不仅房价逆势微升，而且销售状况也比较理想。北京集中了太多的优质资源，因此北京的高端楼市肯定火爆，拿地的中赫置地有着丰富的开发和销售高端房产的经验，自然有实力博弈京城高端楼市。

随着有钱人越来越多，对于居住质量的追求也会越来越高，加上一些灰色利益转化的需求，高端豪宅肯定会受到市场追捧，或许中赫置地这一次能够赌赢。