项目采购管理流程探讨

摘要：作为一家房地产公司，为保证公司业务健康快速发展，维护公司权益，提高投资效益，规避选择合作方的风险，达到理想的工程造价，选择到各方面与自己匹配的总包单位，往往通过内部招标的方式来确定施工单位，故一个成熟的房地产公司必须一套与公司管理架构和管理模式匹配的招标流程，下面将自己理解的房地产公司招标流程作一下探讨，招标工作流程主要有以下几个程序：招标计划及立项、招标文件编审、入围单位确定、发标、招标答疑、开标、清标、评标、再次考察、定标、中标通知书发放、招标后期跟踪。下面详细介绍一下过程。

关键词：项目采购 采购管理 招标流程

中图分类号：F253.2文献标识码： A 文章编号：

1、确定招标计划及招标立项

招标计划是保证后续招标工作有序开展的前提，招标立项是具体到某一项招标工作活动的前期准备，各部及时向招标管理部上报和更新《全项目周期的招标计划》，并每月对近三个月的详细计划进行核定和调整。

招标管理部组织招标委员会对全项目招标计划的合理性进行审核，并核定相关工作计划。

计划的变更申请及更新要求以工作联系单形式确认。

2、招标文件的编制与审核

实际招标文件的编制应以标准范本为基础进行，由招标管理部审核定稿，必要时征求法务部门的意见。编制完成后要求提供实际文本和范本间的差异对照，作为招标申请的参考文件之一。

招标文件由技术标书、商务标书和资信标书三部分组成。招标文件应包括但不局限于以下内容：

2.1技术标书内容:

2.1.1公司简介：介绍公司企业性质、资质等级、开发的主要项目等，主要是让投标方更进一步了解我公司的情况；

2.1.2招标的项目概况：介绍项目所在地、规模，同时让投标方了解发标项目与公司的关系；

2.1.3招标的范围和内容：图纸范围要求、招标范围在图中的界定、相关的具体工作内容；

2.1.4技术规范及技术要求；

2.1.5招标用图纸；

2.1.6材料、设备要求：材料设备清单、材料设备品牌范围名单、材料设备封样、检验及验收要求；

2.1.7质量等级审核及验收标准；

2.1.8特殊部位的检验及验收（如有）；

2.1.9工期要求；

2.1.10投标人须知；

2.1.11投标文件格式；

2.2商务标书内容

2.2.1投标报价书：是要求投标方按照对投标总价、付款时间、方式及金额、工期、担保函、结算原则等的回复要求，为固定格式，要求投标方单独密封；报价要求说明：总体报价要求及说明；

2.2.2承包方式：标明本项目招标采用承包方式；

2.2.3结算原则：承包范围内的结算原则、设计变更结算原则、招标范围外结算原则（设计变更及现场签证）；

2.2.4工程量计算规则及单价说明；

2.2.5工程量清单；

2.2.6计价方式：工程量清单招标或总价包干、单价包干、包干总价加固定单价、其他方式等；

2.2.7付款方式；

2.2.8履约保证金担保方式；

2.2.9合同签订时限等。

2.3资信标书内容（要求供应商提供）

2.3.1法人证明书及法人委托书原件。

2.3.2营业执照及资质证书。

2.3.3主要工程业绩（同类型）。

2.3.4拟派项目负责人的资质及业绩。

2.3.5重大质量、安全事故说明。

2.3.6诉讼说明。

2.3.7其他资料。

2.4资料密封要求。

2.4.1评标、定标办法。

2.4.2招标时间安排：包括发标、答疑、回标截止时间。

2.4.3投标注意事项：主要对废标和其他情况的说明。

2.4.4投标附件：图纸（含设计变更、审图意见）；报价格式和清单；投标报价书；拟签合同文本及主要合同条款。

2.4.5投标保证金要求、标书及购买要求。

3、入围单位的确定

招标管理部依据招标计划、项目要求及入围条件，填写《入围单位考察申请表》并经招标委员会主任批准后组织入围考察。

考察人员在考察中务必保持公平、公正的态度，客观地评价被考察单位，填写《入围考察记录表》，并形成详细的书面考察报告。

考察人员在考察结束后2天内向招标委员会提交考察报告，并汇报考察结果；招标委员会应于汇报结束后2天内确定入围单位，并签字确认。

4、招标文件的下发

招标管理部将确定的入围单位信息连同已审核通过的招标文件和《供应商资格审核表》提交审批。

招标申请审批通过后即可发放标书。招标管理部在确认审批意见完全纳入相关招标文件后，以工作联系单的形式要求项目所属单位向入围供应商发放招标文件。发放完成后向招标管理部备案。

招标文件的发放，必须给予投标人足够的时间以保证投标文件的编制质量，原则上主体工程清单招标的发标时间不少于25天，监理工程、桩基工程、材料设备等不少于15天，其它类别招标不少于7天。

购买标书费用：主体工程为1000元，其他工程为200—1000元，购买标书费用不退；

图纸押金：主体工程为2000元，其他工程为200-1000元。

投标保证金：主体工程为20—50万元；其他工程不低于目标控制值的3%且最低不少于1万元。

5、招标答疑

招标答疑主要是针对投标单位对招标文件中不清楚的问题进行澄清，以保证招标效果。

为保证招标答疑质量，招标项目所属公司的总工程师、项目负责人和相关外部咨询或委托单位必须参加招标答疑。

各业务部门需做好招标答疑记录，答疑记录须使用统一模板，并出具正式招标答疑文件，以书面形式发给各投标单位。此文件将作为合同文件的一部分。

6、开标

开标三日前，招标委员会主任根据招标项目的特点和要求以及各专家组成员的工作情况选定招标委员会成员。参加招标的委员人数不能少于5人。

招标组织者通过邮件告知招标委员会成员开标时间、地点及内容，并检查开标前的准备工作，包括开标资料、会议室、桌牌等。

在正式开标前财务管理部须检查投标保证金是否足额到账，对未缴投标保证金的投标单位取消投标资格。

开标前应确认该招标有充足合格的投标方参与投标，否则不能开标。开标前要求投标单位的委托人和招标委员分别填写签到表。

开标程序中包含但不限于以下内容:

6.1介绍投标单位及参加投标人员，宣布现场纪律。

6.2核实投标委托人身份及授权委托书的真实性。

6.3宣读双方合作宣言，要求记录投诉信息。

6.4当场检查投标保证金是否足额到账和投标文件密封情况。

6.5当场开封，检查投标文件的完整性和合规性。

6.6宣布清标、询标等的时间安排和应到场的人员等要求。

7、审标和清标

开标结束后可根据项目内容进行讲标、清标或询标等。讲标或询标过程，要求投标委托人、投标单位负责人、拟派项目负责人及投标文件编制人员参加，保证招标工作的有效开展。