佛山市南海区廉租房建设的思考

摘要：在分析廉租房建设重要性的基础上，结合前人的研究成果，运用定量和定性相结合的分析方法，对南海区廉租房需求和供应能力进行了分析。并进一步提出南海区加快廉租房制度建设的措施。

关键词：住房制度改革 廉租房 南海区

中图分类号：F293.3文献标志码：A文章编号：1673-291X（2011）27-0155-02

引言

中国从1998年开始实行住房资源市场化配置体系，城镇居民的住房大部分由市场供应。由于市场经济的各种弊端，造成一些社会低收入群体无力购买住房。为了满足低收入群体的住房需求，国家建立相应制度帮助社会弱势群体解决住房问题，廉租房就是在此背景下提出的。中央和地方各级政府都给予居民住房问题以极大关注，广东省在“十二五”规划纲要中明确提出：“通过新建、改建、政府购置、租赁等方式增加保障性住房房源，重点发展廉租住房和公共租赁住房，使之成为保障性住房供给的主渠道。”作为广东省的一个重要城镇，南海区为响应中央和省政府的号召，积极发展廉租房。本文对南海区廉租房建设发展进行研究，以期能给社会和政府以意见和建议。

关于廉租房问题，国内已有许多相关研究。在早期国内学者重点围绕如何建立廉租制度问题展开研究。如何年养在1999年提出廉租房制度是社会保障体系的主要组成内容和必要的补充，是住房制度改革的必然结果。加强廉租房的管理是推进制度改革顺利进行的重要保证，要建立严格的管理制度[1] 。随着研究的深入，国内学者研究的重点转移到廉租房建设的融资方式、对象的确定、退出机制等几个方面。如巴曙松（2006）在《中国廉租房的融资特征及其发展路径研究》中指出中国廉租房融资方式单一和融资渠道不畅等现实问题，并提出融资创新渠道。望晓东在2009年指出廉租房供应对象首先应该定为低收入住房困难家庭，随着经济发展水平提高和政府财政投入加大的基础上将廉租房供应对象扩大到 非城市户籍低收入住房困难家庭。同时，也提出应逐步实现廉租房退出机制[2]。近年来国内学者的研究开始注重廉租房建设规模和保障水平测定等方面。如宗跃光采用情景分析法对江苏省城市廉租房建设规模进行分析，指出在1%、3%和5%的廉租房保障水平下，最高和最低保障面积相差很大，廉租房建设要分步骤、分阶段实现[3] 。余凌志在2007年提出廉租房的绝对保障水平，并建立了测定廉租房绝对保障水平的指标。通过以上分析可知，目前国内学者研究的角度主要放在全国、整个省域或者几个大城市上。本文着眼于中小城市，对广东省佛山市南海区廉租房建设情况进行研究，阐述广大中小城市廉租房建设情况、存在问题以及对策，为广大中小城市廉租房建设提供参考性建议。

一、南海区廉租房建设特点

1.起步晚。1998年，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[ 1998 ]23号），明确提出在全国推行廉租住房制度。佛山市南海区从2007年起才开始保障性住房制度建立的相应工作。2007年，为解决低收入群体的住房问题，南海区建设局与民政局联合对全区低收入群体进行一次调研，对南海区保障性住房建设规模有了初步掌握。从此，南海区廉租房制度开始建立。

2.欠账多。据南海区统计局统计资料显示，南海区2008年、2009年全区享受最低生活保障的城镇人口分别为4 379人、3 922人。这些享受低保的城镇居民，无疑应该享受到国家提供的廉租住房。而南海区的廉租住房制度从2007年才开始着手建立，众所周知，廉租房的政策的落实需要经历筹措资金、提供房源、分配住房等一系列环节，这些都需要一定的时间才能解决。可以说其廉租住房还存在很大缺口，需要及时加以解决，从而切实保证南海城镇低收入居民的住房利益。

二、南海区廉租住房需求和供应分析

由于各种原因，无法确定南海区廉租房应保障人数在总人数中的比例。本文将借鉴前人的研究成果，对南海区廉租房住房需求和供应加以分析。

《西安市城市统计年鉴》对西安市城市居民不同收入层次家庭年收入情况的统计，西安市最低收入人口约占总人口的10%，中低收入人口约占30%[4]。佟艳娜在其论文《北京市中低收入家庭住房保障制度研究》中指出，北京市约有30%~40%中等偏下收入者不能或者很难通过市场租用或购买适宜的住房[5]。李黎刚在《武汉市廉租住房保障水平研究》中对武汉市应该享受廉租房的对象进行定量分析，得出应享受廉租房的人数约占武汉市城镇人口的20%[6]。2003年国家颁布的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》中提出，城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%，南海区统计年鉴显示南海区2004―2009年城镇人均住房面积平均为40m2，而南海区廉租房的申请条件为低于15m2 的居民。综合考虑政府的保障能力和社会发展状况，本文将南海区廉租房应保障人数定为城镇人口的20%，人均廉租住房面积设为20m2作为保障标准。

根据南海区2007―2009年的城镇人口总数以及本文设定的南海区廉租住房保障标准，可以计算出南海区2007―2009年廉租房需求量。考虑到研究的便利性以及社会发展实际情况，将2007年的应保障人口乘上20%再除以3作为基数，2008年和2009年增长人口中的应保障人数分别加上这个基数，就可以得出各年的应保障人数，算出各年的应保障人数后再乘上人均住房保障面积，就可以得出各年的廉租房需求量。并且将廉租房的需求量理解为建设量（便于定量分析）。由于廉租房建设的土地一般为政府划拨，那么就可以认为廉租房建设所需要的土地成本可以忽略。根据全国人大常委会保障性住房建设专题调研组2009年6―7月的调研，目前全国各地廉租房的平均造价为1 200元~2 000元/ m2，考虑到南海区的经济社会各方面的情况，本文将廉租房建设的成本定为1 800/m2。据此，可以算出廉租房建设总成本 。

依据各地廉租房建设经验可知，在廉租房建设的资金筹集方面，主要包括地方政府财政拨款、中央政府财政拨款以及社会资助等方面。据全国人大常委会保障性住房建设专题调研组的调研，一般中央财政补助占廉租房造价的1/3，再加上省级和市级财政补助和社会资助，南海区地方财政只需要承担廉租房造价的1/3。南海区2007―2009年廉租房建设总成本都在18亿元左右，那么南海区政府只需承担1/3的成本，即6亿元左右，分别只占该年地方财政收入不到10%的比重。不难看出，南海区完全有能力解决廉租房供应问题。

三、加快推进南海区廉租房制度建设的措施

南海区位于中国东部经济较发达地区，在经济社会各方面要好于中西部同等级地区，但是南海区的廉租房制度建设存在起步晚、欠账多等特点，更需要加快推进廉租房制度建设。

1.采取集中兴建与分散建设相结合的模式。南海区廉租房建设起步晚，建设任务较重。如果在短时间内大规模建设廉租房，将给地方财政带来较大压力，可以采取大规模集中兴建与分散建设相结合的模式。分散建设，就是在城内不同区域建立相对较小面积的廉租住房区，使得廉租住房在某种规模内集中，总体分散[7]。分散建设，有利于就近分配给适合的城市低收入群体，便于管理。同时分散建设可以吸引一部分房地产开发商，通过政策要求，让部分开发商在其房地产开发中安插一部分廉租房，以作为其对社会的回报。

2.拓宽融资渠道，扩大资金来源。廉租房建设资金问题一直困扰着各地的廉租房建设，单靠政府的财政支出，确实有一定难度。这就要求地方政府在廉租房建设过程中拓宽融资渠道。

PPP（Public Private Partnerships）即公共部门与私人企业合作的模式，是指政府、营利性企业和非营利性企业基于某个项目而形成的相互合作关系的形式。政府利用廉租房高社会效应、收益稳定、风险低和投资回收期长的特点，采用PPP模式可以让民营企业和其他性质的企业参与到廉租房的建设中来，从而拓宽廉租房融资渠道，缓解廉租房建设的资金压力。

房地产信托投资基金（REITS）。廉租房信托投资基金可以将廉租房经营过程中产生的持续，稳定的租金收入作为投资收益。廉租房信托投资基金作为一种风险较小、收益稳定的投资品种，其中隐含有政府信用，可以吸引更多的社会闲散资金进入廉租房建设中来，缓解政府资金压力。

3.鼓励房地产开发企业参与廉租房建设。廉租房作为用来满足城市低收入群体住房需求的社会保障体系中的一个部分，是整个社会的责任，需要每一个社会成员贡献自己的力量，特别是靠房地产开发来生存的房地产商，他们在这一行业中赚取了大量利润，更有义务为廉租房建设贡献力量。地方政府可以根据各个房地产开发企业在本地的营业额，按照一定的比例为其安排一定的廉租房建设任务，从而缓解廉租房建设压力。

“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”是古人对住房公平的期待，“安居乐业”是现代人对美好生活的憧憬。廉租房建设是解决城市低收入家庭住房保障这一民生问题的重要举措，意义深远。

参考文献：

[1]何年养.关于来年租房建设管理与发展的思考[J].中国房地产，1999，(6)：78.

[2]望晓东，袁中友，等.中国城镇廉租房制度实施路径研究[J].经济理论与实践，2009，(6)：44.

[3]宗跃光，吴立群，等.城市廉租房建设规模的对策分析――以江苏省为例[J].城市发展研究，2007，(6)：63-64.

[4]李志清，田金信，等.北京市保障性住房供给预测研究[J].哈尔滨工业大学学报：社会科学版，2009，(5)：93.

[5]佟艳娜.北京市中低收入家庭住房保障制度研究[D].北京：北京交通大学，2007.

[6]李黎刚.武汉市廉租住房保障水平研究[D].沈阳：辽宁大学，2010，(5)：38-43.

[7]谭勤舟.广州廉租住房建设存在的问题及对策研究[D].广州：暨南大学，2009，(10)：34.