顾海波:房价还有下降空间等

顾海波：房价还有下降空间

房地产该如何投资?曾经紧咬着价格追涨，后又怕暴跌被套，房地产市场真实的情况究竟如何?顾海波是上海地产界的名人，中国房地产界独立思想者，他的每一次发言总会带给人们难忘的印象。

全球失业率上升、楼市股市下跌、通货紧缩和贸易保护主义抬头，中国经济的外部环境不容乐观。世界性通货膨胀和通货紧缩交织，全球通货紧缩来临，大量前期境内外的投机资金纷纷撤离资本市场和房地产市场，占权重最大的广大中低收入老百姓的财产性收入萎缩，老百姓“囊中羞涩”，楼市的有支付能力需求和消费意愿进一步下降。

中国至少在5年内土地和住房不会稀缺。尤其是最近降低楼市税费和降低贷款利率等“利好”的刺激，大量获利丰厚的二手房涌出。

廉租屋和经济适用房在内的住房保障制度，将大大改变对整个楼市的价格预期，稀释楼市过高的价格，对缓解住房的供需矛盾会起到一定的效果。

这几年，中国大量、过度的动拆迁造成供需矛盾突出，随着市政动迁和旧区改造的完成，被动性的“刚性”动迁住房需求会减少，也会减少人为住房的需求压力。同时随着房价的不断飚升，广大老百姓的有效(有支付能力)的需求日益枯竭，楼市风险已悄然而至。

中国的楼市总体呈现价跌量缩的态势。房价从“高位放量”到“高住缩量”，从“无量空涨”到“量缩价跌”，中国、上海房价的阶段性顶部似乎已经形成。

现在世界平均产业的利润率在5％左右，而国内房地产业利润率高达100％以上，贪婪是不可持续的增长观!总体上讲，由于中国房地产近20年来形成的泡沫，同时楼市博弈各方势均力敌，国内房价仍将调整。

刘淼：民企财务“过冬”术

作为北京生亿行公司首席财务顾问，刘淼一帐风行天下，先后为十几个行业近千家的企业提供过财务和咨询服务。她从老板的角度讲财务，被誉为“老板财务第一人”。

企业生存要有足够的“过冬粮食”。不管利润如何，有现金流就能活下去。所以要千方百计把现金拿在手里，不是把钱放在别人帐上。首先，增加自有资金可以增加现金流，手里现金尽量减少应付，增加应收减少库存。其次，适当借债，但要考虑方式、成本、架构和比例，企业财务决策者，要保持一定负债率。

中小企业家最容易犯的错误，是把经营负债和金融负债混在一起，他们不愿意跟金融机构打交道，把经营风险跟金融风险融合在一起，这样经营有问题，一没有贷款就不行了。

谁也不知道这个金融危机要持续多少年，要尽早“瘦身”，把成本控制下来。但老板通常会说，我想控制成本，但成本是多少不知道。因为第一原始凭证统计的时候，基础工作不到位。两套帐情况下不敢算成本，很多企业赖帐，甚至不做帐，成本也就算不出来。金融危机时，节约一分钱就是增加一分钱利润，所以，一定要把成本算准了，这叫苦练内功。

机对于弱小企业也许是灭顶之灾，但对一些有眼光的企业家来讲却是机会。就像股票市场，在6000点时别进来，而现在却是好时候，也许在经济形势好时，成立一个新公司要花2000万元，现在收购一个公司200万元就可以。

从财务角度看，大家挣钱的时候分几个阶段。第一阶段叫产品利润，企业都是通过卖看得见的产品赚钱。第二阶段是用钱赚钱，这个阶段就是通过财务高级运作手段，比如说投资、融资可以赚钱，资本运作可以赚钱。所以，趁着金融危机，把过去没有时间管的事情，静下心来管好。