豪宅跌得少涨得快

“我们香港办公室的大厦,很注重保养和维护,每隔几年就要重装一次,材料和风格都是最流行的。每次我带内地的客人参观那里时,都喜欢让他们猜猜建筑时间。有些猜7、8年,有些猜10年左右,最大胆的猜测也不超过15年。其实那大厦都盖好30年了。” DTZ戴德梁行华北区的董事总经理何衍均先生,为人十分风趣,讲到行业分析也喜欢用更动态和直观的方法,“好的东西都是要保养的,珠宝也好、古董也好,保养得好才能增值,房子也一样”。

香港寸土寸金,房屋所有人自然要求要高得物有所值,除了与位置息息相关外,物业的养护也决定了投资回报率的高低。何衍均介绍,中环这样写字楼密集的区域,同样等级的写字楼,30年的老建筑和新的写字楼的租价几乎相同,甚至略高,物业投资的回报相当稳定,而内地的情况正相反:相邻地段新物业的租金肯定高,老房子往往无人问津,价低或空置率高。这样,如果房价不大幅上涨,房产投资的长期回报就无法保证。

何衍均先生亲身经历过这样“郁闷”的投资。10年前他在广州买过一套房,经过几轮大幅上涨,京沪广深四地的房价已经直逼香港,但何董却一语道破:“长得快的是新盘楼价。我那个十几年前的老房子,统一的物业也没有,无论外观还是内部管道都老化得很厉害,相邻的新盘可以卖到2万元一平方米,位置相对好些的老房却只能卖8千。” 这样的例子比比皆是:香港中环的写字楼,30年了还有跟欧美风格同步的大堂、最新式的电梯,北京长安街上的写字楼,10年不足,空调已经老化,同一间屋子体感温差明显。戴德梁行在物业管理及服务方面是专家,何衍均于是调侃说:“因为这些物业不是我们管的。”

何衍均生在香港,却有着西式的不拘小节和直率,他让同事直呼他的英文名Edmund而不是老板,对于我们非计划性的提问也坦诚相告:(钱经:M何衍均:E)

一方面听说香港又出了天价房,另一方面有报告说香港的房价仍没回到1997年时的高点,投资房产究竟有没有利可图?风险有多大?

香港的物业形态非常多而且层次清晰,山顶别墅、高级公寓、普通公寓、商业物业……不一而足。之前每平方尺7万港元的“天价”是豪宅的价格,据说是内地的投资者所购,普通住宅的价格并没有受到这么大影响。最近一二年香港房价的上涨和内地投资者是分不开的,因为缺乏投资通道,所以内地投资者偏好买楼,在香港买楼更有“荣耀”心态在其中,而香港投资者因为接触各种投资机会,反倒对“炒房”没什么兴趣。

至于房产投资,我认为房产增值是必然的,差别不过是增值的幅度而已。位置好、管理得好、物业形态好的房子自然升得快。经济发展,香港的很多物业价格早就超过1997年的水平,只是当年被“炒作过度”的很多普通住宅现在确实还在“亏”,但豪宅早已翻倍。

这个里面有一个规律:经济不好,富人要保护资产、没有负债不用还银行钱所以不急于卖楼;经济好转,富人最敏感,更愿意买楼;经济越发展,新富越多,更多的人要买豪宅。好的地段只有那么多,所以豪宅是跌的少涨得快。物业的价格和它对应的“消费者及习惯”有关。

您怎么看内地一线城市的房价?未来的机会在哪里?

尽管房地产市场也具有再次调整的可能,但调整的具体时间和幅度主要取决于政策。从政策看,随着经济企稳回升态势的确立和通胀压力的不断增大,货币操作收紧将引起行业的调整,但从宏观经济运行看,国际环境渐好,又对房产起到促进作用。总体判断,调整可能性加大,但今年价格和成交量下降的可能性不大。新的调控政策,将起到抑制房价的非理性上涨的作用。

商业地产和高端物业是否有更多的投资机会?

同火热的住宅相比,去年商业地产平静很多。写字楼和实体经济关联最密切,政策拉动不了这种需求,所以写字楼反映的是真实的经济情况。

拿北京来说,还是供大于求,有很大的租赁压力,预计2011年才能好转。商铺一直很好,相信今年这种趋势会继续。

但是,你可以看到目前房地产服务还不到位,物业管理的水平参差不齐。如果是投资的话,想要提高回报率,管理的水平和能力必须要有要求。