当音乐盒还在转动……

有一天，我的朋友问我，你觉得现在可以买房子了吗？就算是我这样的专业人士，面对普通人这个简单问题，却无比犯难。

经济不断下行，热钱不断流出，建成房屋不断增加，房屋库存有增无减，但地产销量和价格却在不断上扬――深圳一骑绝尘，其他一线城市紧随其后，而目前来看，在政府的减税、降息刺激下，很多二线城市的房地产价格似乎也蠢蠢欲动。

老实说，如果我的这位朋友问的是，你觉得2016年二线城市房地产会涨吗，这个问题我回答起来会很有把握，“虽然并不像一线城市那么肯定，但二线城市在今年肯定是大概率上涨的”。可投资这件事并不只是“买入”“持有”这么简单，为了实现投资收益你必须要卖出，所以能否投资房地产更需要关注的是，明年或者后年，我能够变现赚钱吗？

目前经济的不稳定形态，为回答上面这个问题增加了不少难度――刘易斯拐点、城镇化空间变小、居民收入水平恶化的潜在可能性，都让我觉得，地产存在着泡沫，而这个泡沫是继续膨胀还是即将破裂，却让人捉摸不透。

经历了2008年闪电崩盘到2009年疯狂反弹后，“房价永远涨”这个概念已经扎根于每个中国人心中了，最近一次这个概念遭到质疑是2014年：经历了2013年的房地产疯狂上量投资后，2014年迎来了巨量供给和人口拐点的双重打击，一线房地产价格摇摇欲坠，二、三线城市地产价格则如雪崩之势，面对越来越严峻的地产环境，国家从2014年9月开始不断出台刺激政策，这又唤起了人们对2009年地产市场深V走势的回忆：正是政府对房地产的刺激力度不断增大，房地产才从2008年的低点来到了2013年史无前例的高峰。在2014年末至今的房价反弹中，“刚需”购买力已经远落后于“改善”购买力，二套、三套房成为了主力。

“买房投资”的最高潮在股市崩盘后来临――人们对风险的厌恶逼迫资金走入“低风险”资产，而债券和银行理财产品收益率太低、P2P风险太高，自然只有房地产能够容纳这些需求，所以在这之后一线城市房地产坐上高铁，一路狂飙。

从微观结构上看，一线城市购房需求量大增，带来的也是房地产市场整体的杠杆率上升，而“刚需”购买力疲软、“改善”购买力增强说明消费者结构的变化，房地产市场的庞氏化特征越来越明显――如果说刚需支撑的地产上涨还能说得上有基本面支持的话，那么如今的地产则更像是泡沫：炒房资金选择供给最少、需求最大的一线城市入手，先填平“价值洼地”深圳，再带动整体上涨，最后将上涨势头蔓延到二线城市。

可从人口结构也好，房屋估值也好，二线城市真真没那么多需求的，而且二线城市的供给也实在有些巨大。而2015年调查失业率上升、居民收入增速放缓、被寄予厚望的二胎政策出师不利等不利因素都在制约二线城市的上涨幅度，更别说远超过历史均值的租售比了。

所以，与其说越来越蠢蠢欲动的二线城市房价是改善性需求的爆发，倒不如说这是中国房地产泡沫进入了第二阶段――若保持目前的人口流入和收入水平，一线城市房价的泡沫不及二线城市大，炒作二线城市地产价格跟股票牛市炒作低价股一样，是大妈进场炒作泡沫的特征，更何况这种炒作一般而言还带有超高的杠杆――各地均有所谓“首付贷”“首付分期”的金融服务，说明实际杠杆很可能不止官方认为的4倍。

房地产是现代经济赖以生存的重要资产，也是其他资产价值的重要锚定。地产价格一旦下跌过度，将会导致诸如信贷危机等风险。因此，在下调首付至20%后，政府肯定还会有进一步的刺激动作，或许是进一步下调首付比例至15%，或许是大幅减少税费，这些都构成了一二线城市房价继续上涨的中坚力量。

不过，经济下行与居民收入下行的压力仍在，居民加杠杆的空间并不是无限的，更重要的是，政府的刺激政策只能刺激杠杆和货币，并不能刺激人生二胎。所以，如果你自信你能很快从地产泡沫里脱身，一二线房地产的确是短期良好的投资标的，它就像一个上了发条的音乐盒，所有人都知道它最终会停下来，可什么时候停下来却不知道，你是应该继续享受音乐还是赶紧逃离会场呢？