好钢要用在刀刃上

摘要：无效成本是指房产项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值没有作用，无法获得客户认同和补充，属于费用浪费的成本。无效成本和有效成本的区分：有效成本在产品短期或者长期的收益中可以获得补偿，无效成本无法获得补充。

关键词：无效成本；管理；产品价值

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：

引言

在房地产行业日渐成熟，消费者日趋理性的形势下，只有在房产开发全过程的关键时间、关键节点、关键部位、关键岗位开展成本的精细化管理，才能把成本管理真正落实到每个部位和材料上，最终合理地分配成本、控制费用，提升产品价值，确保企业利润。因此，无效成本管理作为房地产成本管理中的一个重要手段，故本人对此做如下阐述。

1.无效成本产生的原因及防范措施

1.1无效成本产生的原因按发生的环节可做如下分类：

1.2控制无效成本措施

措施：控制无效成本是降低开发成本直接有效的方法，有赖于公司各个部门的共同参与。具体措施包括：①限额设计；②设计方案优化；③加强施工图事前审核，做好图纸会审工作，减少设计变更。④确定合理的施工技术方案；⑤加强供应商考察；⑥加大集中采购力度；⑦严格执行现场签证制度；⑧提高专业能力；⑨加强部门间信息沟通；

2.无效成本案例分析

主要从房地产开发过程中的无效成本着手，分析房地产开发过程中可能会出现的隐形成本中的无效部分，并提出解决办法。同时辅助保亿置业集团开发项目中出现的实例，以期通过对隐形成本中无效部分的分析激发了公司领导和员工的成本意识，使大家更清楚有哪些环节的支出是浪费的，哪些费用可以得到更好的削减，从而推动各部门提高专业能力、加强计划管理。

2.1 地下部分：

(1)西安二期总包工程中的防水工程中卷材防水均采用了二道防水，其中屋面防水采用了2遍SBS防水卷材，地下室采用2遍PE防水卷材。按正常工程理解，做二道防水太过于保守和奢侈，其中至少有一道是属于无效成本。每道防水卷材费用平均下来需要30.53元/平米，面积达到31575平米，额外增加费用约96万元。上海等其他公司也有类似情况。故我部建议今后在设计阶段和施工管理阶段原则上要求防水层不能做二道，要从施工管理上找渗漏的原因，而不能通过额外花费来弥补工程管理上的漏洞。

(2)地下室顶板覆土目前大部分在1.0-1.5米之间（比如舟山的合院和沁园项目），对造价影响较大。因为有覆土，将直接影响到顶板部位的梁的高度和板的厚度，以及配筋加大。而随着梁板加高加厚，将导致抹灰工程量和防水工程量大幅度增加。故我部建议控制覆土厚度，在地下室顶板部位，不要安排消防通道和大型苗木。

(3)对于土方工程量较大的项目分期，土方管理是一门学问，

也容易被大家所忽视。在土方开挖之前，甲方工程人员需认真研究，做好土方平衡工作，充分考虑到开挖土方的可利用性。对于开挖出来的土方，能否用于本期或该项目的前期回填；仍需外运的土方，若能联系到某些正需要大量回填土的项目，尽可能 “变废为宝”，可减少无效成本的支出。例如杭州丽景山项目的土石方工程达到了将近7000万，造价相对丽景山25万平米的开发规模来说明显偏高。

（4）地下室的机电工程成本管理得好可以更经济，而且对于地下室还涉及到很多要与政府垄断行业的承建范围接驳，所以在设计上需要注意以下几点：

1）做好管线综合平衡，防止不必要的设计变更和现场修改，以致造成浪费。

2）对于电气部分，有条件的机电图纸最好能和电力设计院的,外电设计相匹配（至少需要机电设计单位了解电力设计院当地做法），这样防止两者之间的差异较大，而使机电成本无法控制。

3）合理设置水泵房、消防等控制中心位置，以最适合的位置以减少各管路长度。

4）合理选用各管材：预埋的电线管用PVC管，原则不建议使用KBG管，能用管道的不用桥架，能用电线的不用电缆。从桥架接至末端设备之间的管段用镀锌电线管（当地有强制规定的除外）；PVC-U排水管不需要用加厚的就不要用加厚的；消火栓和喷淋给水管能用国标镀锌钢管的就不要使用加厚镀锌钢管。

2.2 地上部分

（1）外墙外保温在满足节能、防火等前提下，尽量使用高性价比材料，价格较高的泡沫玻璃、聚氨酯A级板等建议不用，尽量使用岩棉、无机浆料、苯板等以降低成本。

（2）杭州风景蝶院47#地块墙体拉结筋在图纸会审中施工单位提出总说明中增加补充说明：墙体拉结筋采用结构胶后植。而设计答复同意，由此增加额外费用近200万元。

（3）外墙防水此项摊至地上建筑面积一般约为20-30元/m2（仅厨卫与屋面），但有些地区还要做外墙防水上，如果外墙全部做防水，造价增加至少40元／m2。但是，外墙是不是一定要做防水？这个需要研发设计根据地区情况再做深入研究，外墙渗漏主要集中在窗框与外墙的交界处。墙体渗漏的情况少见。

（4）公共部分电梯厅装饰工程的标准一般是地面和墙面使用抛光砖，或者加配一些石材装饰线条，电梯门套普通用石材。

（5）图纸会审变更中的审核失控引起的无效成本的增加。

（6）图纸要求和实际验收要求不一致引起的无效成本的增加。

3.减少无效成本提升产品价值

综上所述，通过归纳、汇总无效成本，分析无效成本产生的原因，可促进各部门专业能力和计划能力的提高，最终培养、提高全员的成本意识。成本控制是一项系统工程，任何岗位上的决策者和执行者都需要认清现状，强化意识，并对于房地产企业采取的成本管控措施执行到位！

在此，需引入一个概念：价值工程。

价值工程的基本公式是：V＝F／C

V＝Value价值

F＝Function功能

C＝Cost成本

用一句话解释：价值等于功能除以成本。运用价值工程的观点来解决问题，就是要在任何时候，都要力求物有所值，甚至物超所值；但在任何时候，我们都不能盲目地提升F功能，以致于赋予一个产品不恰当的高价值。

4.结束语

好钢要用在刀刃上！成本控制不完全等于省钱，花的多会浪费，花的少一样也会有浪费，花多花少不是重点，花的有效才是关键。对于整个房产开发的价值工程而言，需把钱花在该花的地方，即减少无效成本的支出，增加有效成本的比重，全面提升房地产企业所开发房产产品的价值。