秦皇岛市房产投资配置分析

摘要:房产投资方案的选择和配置是整个房地产开发过程中最为重要的过程。针对秦皇岛目前的房地产市场投资配置不合理等问题,分析了开发销售、开发出租经营和土地一级开发等三种类型的投资方案,同时结合自己的调研与工作经验,提出了相应的投资配置建议,为秦皇岛市房产市场发挥积极作用。

Abstract: The real estate investment program selection and configuration is the most important process in real estate development process. Based on unreasonable problems of the current real estate market for investment allocation in Qinhuangdao,the paper analyzed three types of investment programs of the development sales,leasing management and development of grade one land development.In conjunction with research and work experience,it proposed the corresponding investment profile proposals for the housing market which plays an active role in Qinhuangdao real estate market.

关键词:房地产;投资配置;方案选择

Key words: real estate;investment allocation;plan selection

中图分类号:F28 文献标识码:A文章编号:1006-4311(2010)15-0048-01

0引言

房屋作为特殊的商品,既是消费品又是可充当资本品的商品,其供求和价格会受金融市场的巨大影响。此外,房产市场中的供求与价格广泛涉及政府的各项政策。因此,房产作为单类产品,是政府干预度最高的,它与一个国家或地区的宏观经济联系紧密。

正是由于最差的流动性,不错的收益率,以及模糊的风险性,这样一种不算太诱人的特征组合却是最普遍被持有的投资品,那是因为房屋真正的好处在于,当你住在里面享受其消费价值的同时并不影响投资功能的实现。所以应该说房产的风险性是比较低的,但是其价格又确实存在较明显的波动现象。

1投资配置分析

对于投资方案的选择和确定是整个房地产开发过程中最为重要的过程,要想完成这个阶段的工作,需要寻找投资的机会,并进行筛选。相关投资方案的收集是非常必要的,这是最终进行方案选择的基础。单独的每一个可选方案发生在固定的时间和地点上,都是有利有弊的,只有知己知彼,才能真正的做到扬长避短,最后所得出的投资配置方案才相对可行和可信。下面将从以下三个方面:①开发销售;②开发出租经营;③住宅开发建设用地的土地一级开发,依次进行分析。

1.1 住宅出售实际上,现在住宅项目的销售的利润率比上述平均值高的不在少数,有的甚至可以达到60%-70%,如某置地项目,把地价平摊到露面面积上也只有2000元左右,但是到了真正实现销售的时候,成交均价达到了9000元/平方米以上,就算出去其他的开发费用,这个项目的利润还是不少于50%,而实际的情况是,这种类似的住宅销售项目不在少数。住宅的销售对于近期的房地产市场来说,其高利润的现状还将持续一段时间。所以将资金投入到住宅的开发销售,能够得到可观的收益的几率是非常大的。

尽管如此,也不能完全乐观的认为秦皇岛的住宅销售利润会一直处于可观的状态之中。应该看到这种高利润的继续存在还包含着一些风险:首先,国家对房价上涨的控制力度一直处于逐渐加大之中,不管是从政策上还是从经济手段上,国家出台的措施也越来越多。其次,自从土地实行“价高者得”的“招、拍、挂”制度以来,各大房地产商对土地、特别是区位上佳的土地的抢购逐渐疯狂,地价王不断出现且成交价格不断刷新记录,有的地价就算平摊到楼面上也高达近万或上万元,也就是说土地成本的所占比例不断上升,速度已经远远高于市场上住宅销售的价格,所以就算房地产开发商有心要把地价成本转交给购房者,但是苦于实在过高,造成房价相对于同时期销售的其他楼盘价格太高,所以只好暂时不对土地进行开放,而将其放置一段时间期望房价继续上涨而最终实现销售利润,但是这样无疑又继续增加了自身持有土地的风险,这一点对于房地产开发商来说也是不能不考虑的。于是住宅销售所一般具有的高回报率和回笼资金的迅速性也具有一定的风险,在进行资金分配的时候必须将其考虑在内。

1.2 住宅出租相比出售来讲,出租的利润率相对较低。每月所得租金减去各种相关税费,还贷款项以后,所得的收益率远远低于将房屋出售。通过统计秦皇岛市的租金信息,根据收益法,确定资本化率的大致数值,然后根据租金算出与之匹配的住房销售价格,把这个价格和实际秦皇岛住宅销售价格相比较,若实际销售价格>理论价格,则说明出租的整体收益

1.3 土地开发在目前的秦皇岛市场情况下,进行土地开发转让来获取收益的途径有其一定的可行性:在目前土地紧俏的情况下,如果我手中就握有一定的土地,将其进行开发后转让出去,资金回笼的速度是很快的,也有一定的收益,而且风险很小。但是我不认为这是一种最好的方法,因为这种资金分配的方式所回收的利润比起销售来说,还是相对较少的。

2投资配置建议

①设计投资方法。投资前最好与建筑专业人士商讨,借鉴他们的建筑专业知识,共同设计成功的投资方法。②找准投资时机。房产价格与社会经济总气候联系密切,经济不景气时,房产价格开始下跌,这时可买入,待经济复苏再抛售。③分析成本(价格、利息等)和风险因素。大额度投资要考虑将来能否“分售”或“分租”的问题。

3总结

尽管住宅的开发销售风险最大,但是在目前秦皇岛的市场上,这种风险还处于可以预见的范围之内,而且这种方法的高收益和高资金回收速度抵消了风险的影响,从整体上来说,值得我们去考虑进行投资。

参考文献:

[1]温海珍.城市住宅的特征价格:理论分析与实证研究[D].杭州:浙江大学, 2004.

[2]赵永生.基于实物期权的房地产投资基金资产价值研究[D].上海:上海交通大学, 2007.

[3]刘骏民,王千.中国房地产业的发展与宏观经济稳定的关系[J].中国房地产,2006(2).

[4]翁少群,张红.基于模糊识别模式识别理论的中国房地产市场发展阶段判别研究[J].土木工程学报,2004(5).