关于住房保障制度普惠制的设计构想

中图分类号:F812 文献标识码:A

内容摘要:住房价格的高涨,使人们住房需求的满足成为难题。本文在分析我国房地产市场投资需求和消费需求(住用需求)的基础上,提出了建立住房保障制度普惠制的设想和公共租赁房租金的阶梯式设计方式。房地产市场和住房保障制度普惠制既可满足房地产市场的投资需求,也可以解决人们的房地产消费需求(住用需求),进而可确保我国经济的健康持续发展。

关键词:住房保障 普惠制 公共租赁房

住房是重要的民生问题之一。为了解决我国解放后到改革开放前,住房建设速度缓慢、欠帐太多、甚至几代人挤住在一间住房的困难局面,同时也是为了适应我国经济改革开放、逐步建立社会主义市场经济体制的需要,我国进行了住房制度改革。由计划经济时代的实物分配,改为货币分配;由福利变为商品;由企业控制分配,变为由市场供求关系调控分配。这一时期,人们的积极性被极大地调动了,使大量的投资投向了房地产开发,有效的加大了住房的供给量,为缓解住房困难做出了贡献。但随着房地产市场的发展,市场中的投资氛围逐渐增强,大量的投资炒作不断拉高房价,导致了大量新问题出现。其中最大的问题就是,房价大大高出了普通百姓住房需求购房的承受能力。

现行房地产制度的弊端

房地产需求按其目的分有三种:生产性需求、消费性需求和投资性需求。目前房地产市场最大的弊端就是一方面有人极力炒作,推高房价从中得利;一方面有人为买不起房而忧心,其产生的根源是房地产的投资需求与消费需求(住用需求)在同一个平台上――房地产市场上混合运行。投资房地产,目的是赚钱,它是富人的行为,这是由房地产本身的价值所决定的,没有足够的资金实力不可能投资房地产。那些低收入者为不能买到房,无法解决居住问题而发愁。投资行为把房价节节推高,其危害是保障或改善社会大众(普通百姓)的住房条件越来越困难,使他们无力解决目前的住房困难。

有人经常把房地产市场与股市相提并论,是因为二者都具有投资功能。投资房地产市场与投资股票市场都能给投资者带来可能的预期收益。但是,房地产市场与股票市场存在着根本性的区别。对于股票市场而言,投资者有需求,想投资赚钱,有能力、有意愿、能承受投资带来的风险。可以进入股票市场进行投资活动。常言道:股市有风险,入市需谨慎。独自承担投资带来的后果――收益或风险。没有人强迫,也没有人阻拦。不想投资股票、没有能力、不能承担风险的人,可以远离股票市场。

而对于房地产市场,其具有投资功能,投资房地产市场可以获得可能的收益。但房地产市场不仅是一种投资工具,为投资者们赚取投资收益,它更大的功能应该是为人们提供基本的住房保障,提供人们生存的基本物质保障。保障人们的基本生存的权利,就必须要满足人们最基本的生理需求:衣、食、住、用、行,缺一不可。因此,不管是否有能力、是否有意愿,都必须要获得住房来保障其基本的生理需要,从而保障生存的基本物质条件。房地产投资者,为了获得投资收益,会采取各种手段来推高房价。在房价的不断上涨中,投资者获得了大量的收益。在投资者获得大量投资收益的同时,那些为居住需要购房者(即房地产的消费需求者),或牺牲自己未来的生活质量,缩衣节食而购房;或只能望房兴叹了。

在房价的不断上涨中,获益的是开发商,银行和房地产投资者,还有一个最大的获利者,即从卖地中获得大量收益的地方政府及其官员们。房价的高涨,使房地产商们大赚其利润。地方政府在卖地财政中名利双收,既得到充足的财政收入,本地GDP连年高速增长,同时由于政绩“良好”,不少人因此获得了升迁。住房在人们的生活中是不可或缺的,而现行的房地产制度(包含住房保障制度)不能有效的解决广大人民群众的住房需求:商品房,价格过高,早已成为投资者投资、投机的投资工具,普通百姓只能望房兴叹。虽然现在有住房保障制度,但因其覆盖面过小,且条件苛刻,产生了大量的中间夹心层,既买不起商品房,又不符合获得保障房的条件。同时,现行的保障房在实际操作中,也存在着大量的不尽如人意的地方,甚至滋生了某些腐败现象。

房价的高涨,让房地产的消费需求者透支了其目前和未来的其他方面的消费能力。国内的民众消费能力不足,将导致国民经济发展缺乏动力,威胁着国民经济的正常、持续发展。抑制高房价,我国政府几次对房地产市场进行宏观调控,其效果并不理想。其难点在于,调控力度小,不起作用;调控力度过大,在短期内可能使房地产价格回落,但也伴随着对国民经济发展产生负效应的危险。为了既保持房地产市场的发展,为投资者提供投资渠道,起到拉动经济发展的支柱作用,又能解决普通民众对住房的消费需求,本文认为把房地产市场的投资功能和消费功能分开在两个平台上运作,满足不同需求的人。同时还能保持经济的正常发展。为此,本文提出了住房制度普惠制的设想。

住房保障制度普惠制设想

通过上述分析可知,在房地产需求上,存在着两种目的不同的需求:投资需求和消费需求(即住用需求)。这两种不同的需求在同一个平台上运行,其弊端是显而易见的。所以坊间有房地产业的发展绑架了国民经济,房地产投资需求绑架了消费需求,富人掠夺了穷人等的说法,虽然这些说法不一定完全正确,但也在一定程度上说明目前我国房地产市场中存在的问题。要想解决这些问题,必须有创新的思维,彻底摆脱旧思维的束缚。分离两种不同目的的需求,使其在不同的平台上运作,让不同房地产需求的人们各得其所。同时还可以化解复杂的矛盾为简单的问题,易于进行管理。

(一)房地产市场定义及功能

房地产市场的狭义概念是房地产商品进行交易活动的地方或场所。房地产广义的概念可以定义为:包括土地的出让、转让、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。从该定义知道,房地产市场是个市场,凡是进入到这个市场中来成为参与者的各方,都要遵循市场的游戏规则,即供求关系。市场的进出实行自愿的原则,其功能就是要满足各个参与主体的需求:投资、开发、自用、经营或消费(住用)等。

(二)基本住房制度

基本住房制度应定义为:保障人民享有基本的居住条件,确保人民的基本生存的住房需要。基本功能是保障人人有房住。这一功能的实现,完全依靠市场解决是不可能的,必须依靠政府才能得到解决和实现,即可概括为:想投资赚钱找市场,基本住房保障靠政府。

(三)住房保障制度普惠制的设想

基于人人有房住,基本住房保障靠政府的理念。以及现行保障房制度的缺陷,本文提出了住房保障制度普惠制的设想。用住房保障制度普惠制取代现行的住房保障制度。住房保障制度普惠制的设想是:由政府出面,大规模建设公共租赁房,覆盖全体城镇居民以及在某一城镇有稳定工作达一定年限、符合一定条件的外来务工者。其公共租赁房的住房面积由政府根据情况设定一定的标准。全覆盖是住房保障制度普惠制的根本。其实质是体现在保障人的基本生存条件方面人人平等的原则。

根据我国经济发展,结合各地的实际情况,制定相应的住房标准。达到一定年龄和标准条件的无房居民,都可以申请公共租赁房用于居住。其公共租赁房只能用于居住,不能用于其他用途。一经发现有违规者,其公共租赁房应予以收回,并没收其非法所得。当公共租赁房的住用人拥有了其他住房后,其租赁的公共租赁房应予以退还给政府用于再分配。而租住公共租赁房的居民,按其收入划分为若干等级,向政府交纳相应的租金。即同样的住房标准,因其收入不同,交纳的公共租赁房租金不同。总原则是,家庭收入越高,交纳的公共租赁房租金也越高。这样,那些高收入者可能会考虑转向在商品房市场求得更舒适的住房而放弃公共租赁房。从而减轻了政府用于公共租赁住房建设的公共开支的负担。

文章认为公共租赁房租金的设计原则是:租金总额能确保公共租赁房的正常维修、维护的成本需要。不同收入等级阶层人群的阶梯式公共租赁房租金设计,既保障了租金总额能维持公共租赁房的维护、维修的资金来源,又能保障低收入者支付承受能力。而极端困难群体的住房可由政府提供补贴予以解决。另外,房地产市场方面的各种税收也可以通过采取转移支付的方式部分的补贴到住房保障制度普惠制中,以确保住房保障制度普惠制实施的资金支持。

结论

建立住房保障制度普惠制是解决目前我国居民住房问题的一种可行途径。住房保障制度普惠制的建立,可以有效区分房地产市场投资需求和消费需求(住用需求)在不同平台上运行。避免了低收入住房需求群体被投资需求者“胁迫”,忍痛接受高房价所带来的一系列不利于我国经济正常发展的尴尬问题。比如许多家庭为了购买住房,不得不牺牲其他消费需求,不利于我国拉动内需促进经济发展的转型。住房保障制度普惠制的建立,有利于我国经济的正常发展和社会的和谐稳定。同时,住房保障制度普惠制的建立,就我国的经济实力,也具有现实可行性和深远的社会意义。

参考文献:

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